Как из однокомнатной квартиры сделать двухкомнатную без перепланировки: Перепланировка однокомнатной квартиры в двухкомнатную: 4 совета

Перепланировка квартиры

Я интерьерный журналист, и меня постоянно спрашивают, законна ли та или иная перепланировка.

Мария Коленкова

разбирается в интерьерах и планировках

Профиль автора

Я подробно изучала законы, которые нужно соблюдать специалистам, и в которых прописано, что можно делать в квартире, а что — нельзя. А еще я знакома с юристами, которые занимаются согласованием перепланировок, и с теми, кто представляет в суде владельцев квартир с незаконной перепланировкой. Некоторые из таких собственников лишились жилья — его продали с торгов по решению суда.

В статье расскажу, чем может быть плоха перепланировка, как проверить, все ли правильно сделано в процессе ремонта, и как избежать проблем из-за незаконной перепланировки.

Что такое перепланировка и переустройство

Простой ремонт в квартире не нужно ни с кем согласовывать. Переклеить обои или уложить плитку на стенах владелец имеет право в любое время и любым способом. Такие перемены никак не обозначаются в техническом паспорте помещения.

Серьезные изменения — неважно, перепланировка это или переустройство — требуют проекта и согласования, а главное — они отражаются в техническом паспорте помещения. То есть придется заказать проект перепланировки в проектном бюро и согласовать его в органах местного самоуправления, а также переделать технический паспорт. И только потом можно приступить к ремонту.

ст. 25 и 26 ЖК РФ

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, например когда планируется передвинуть стену или прорубить новый дверной проем.

Переустройство — это манипуляции с инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или другим оборудованием. Например, если нужно перенести в другое место унитаз и раковину или газовую трубу — это будет переустройство. И без проекта это делать тоже нельзя.

Такая бюрократия связана в первую очередь с безопасностью. Например, стены — это каркас здания. Если снести одну, все здание может сложиться, как карточный домик. Поэтому далеко не каждую стену можно демонтировать, передвигать и даже прорубать в ней дверной проем. С коммуникациями история аналогичная. Можно что-то повредить в одной квартире, а отразится это на всем доме. Поэтому разработку проекта, который будет соответствовать всем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам законодательства, и поручают специалистам-проектировщикам.

п. 4 ст. 17 ЖК РФ

Проектировщики учитывают существующие нормы и правила и разрабатывают проект перепланировки. Например, если собственник хочет объединить кухню с комнатой, проектировщик уточнит, какая между помещениями стена и есть ли на кухне газ. Если стена не несущая, а варочная панель не газовая, объединять можно. Если нет — нельзя.

Если сделать перепланировку самовольно, то владельца квартиры могут оштрафовать и обязать все же согласовать перепланировку. В 2020 году штраф составляет 2000—2500 Р для физических лиц, 4000—5000 Р для должностных лиц и 40 000—50 000 Р для юридических лиц.

ст. 7.21 КоАП РФ

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Какая перепланировка считается незаконной

Но бывает и такое, что согласовать перепланировку вообще невозможно, потому что она незаконна. Например, категорически нельзя сносить несущие стены, демонтировать вентиляционный короб или прорубать дополнительное окно на фасаде здания. Если владельцы квартиры самовольно сделали подобное, и об этом узнает БТИ или УК, то кроме административной ответственности и штрафа придется еще и вернуть все как было. Снесенную стену — построить заново, демонтированный вентиляционный короб — восстановить. И такое восстановление может стоить дороже уже сделанного ремонта.

Что делать? 29.10.19

Как проверить законность перепланировки

Несмотря на это, в большинстве случаев владельцы квартир все же восстанавливают исходную планировку. Ведь если они откажутся сделать это и проигнорируют решение суда, то нарушат закон. А в этом случае дело может закончиться принудительной продажей квартиры с торгов.

Приведу реальные примеры.

Женщина и мужчина владели квартирой, в которой решили сделать ремонт и присоединить кладовку к кухне. Но не учли, что в стене был спрятан вентиляционный короб. Они его демонтировали, в результате тяга в вентиляции пропала у соседей под ними. Соседи пожаловались в ЖКУ. Комиссия обследовала квартиру и вынесла предписание, что вентиляционные каналы нужно восстановить. Собственники предписание проигнорировали, поэтому коммунальщики всему стояку отключили газ, а затем подали на собственников в суд.

Суд рассмотрел дело и решил, что собственники использовали жилье не по назначению, систематически нарушали права и интересы соседей и бесхозяйственно обращались с ним. Итог — квартиру принудительно изъяли и продали с публичных торгов. Нового собственника обязали вернуть все в прежнее состояние.

Другая история — мужчина сделал в квартире баню-сауну, но не смог согласовать изменения. Жильцы подъезда пожаловались, что в подъезде стало влажно, смежная стена стала сильно нагреваться, нарушилась система отопления, а в квартирах стало холодно. Они обратились в прокуратуру города, которая инициировала проверку. Собственнику неоднократно предлагали вернуть все в прежнее состояние, но он игнорировал предписания. Результат — суд постановил продать квартиру с торгов, а новому собственнику привести квартиру в нормальный вид.

Изумительная история 22.06.17

Дело о незаконной перепланировке и переходе обязательств

Таких решений по России наберется немало.

А если сделать перепланировку тайно?

Некоторые собственники хотят сделать квартиру более удобной, но не хотят тратить время и силы на согласование. Иногда владельцы квартиры и вовсе не подозревают, что сделали что-то противозаконное.

Но в БТИ о незаконной перепланировке все же могут узнать. Например, соседи пожалуются на шум от ремонта, к владельцу квартиры придет участковый и заметит, что планировка нестандартная. Другой вариант — в квартиру зайдут проверить счетчики, и несогласованная перепланировка станет очевидной. Проблемы могут возникнуть, если владелец квартиры затопит соседей снизу или сам окажется затопленным. Управляющая компания может узнать о перепланировке и инициировать проверку. А если квартира была застрахована, то при несогласованной перепланировке страховая может отказать в выплатах.

Кроме того, если когда-нибудь владельцы соберутся продавать квартиру с незаконной перепланировкой, у них тоже могут возникнуть проблемы. Покупателям с ипотекой придется получить одобрение банка. Для этого нужно вызвать оценщика жилья. Он-то и укажет на незаконную перепланировку. В лучшем случае продавец квартиры просто потеряет покупателя. В худшем — оценщик передаст данные в БТИ, если таков принцип работы оценочной компании. Тогда придется возвращать квартире первоначальный вид. По той же причине владелец квартиры с незаконной перепланировкой не сможет получить кредит под ее залог.

Как проверить законность перепланировки

Если владелец квартиры только планирует перепланировку или сделал ее самовольно, но собирается узаконить, то прежде всего он должен сверить все изменения с теми, что запрещены законом.

Вот какие правовые акты и нормы, связанные с перепланировкой, ему надо изучать:

1. Главу 4 жилищного кодекса о перепланировке и переустройстве помещений в многоквартирном доме.
2. Постановление правительства от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».
3. Строительные нормы и правила 31-01-2003 о многоквартирных жилых зданиях.
4. Свод правил 54.13330.2016 о многоквартирных жилых зданиях.

В нормах и правилах прописаны требования к жилым помещениям.

В них может не быть ни слова о перепланировке, но если после ремонта какое-то из этих правил будет нарушено, то контролирующие органы не согласуют перепланировку.

/pereplanirovka-samostoyatelno/

Я самостоятельно согласовала перепланировку в Петербурге

На региональном уровне могут быть свои законы, постановления правительства региона или предписания жилищных комиссий, которые запрещают определенные виды перепланировки или переустройства в квартире. Например, в Москве действует постановление правительства № 508-ПП, в котором прописаны дополнительные ограничительные меры.

При согласовании перепланировки органы местного самоуправления будут учитывать, соответствует ли проект и федеральному, и региональному законодательству. Например, присоединить лоджию к комнате в Москве нельзя ни при каких обстоятельствах, а за пределами столицы — в большинстве случаев пока еще можно. А вот балконы нельзя присоединять по всей России без исключений.

п. 10.18 требований к переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах

В Белгороде, где я живу, на сайте местной администрации указано, что контролирующий орган руководствуется только Жилищным кодексом РФ и строительными нормами и правилами. Никаких постановлений с дополнительными ограничениями в регионе нет. Такая же ситуация и в Санкт-Петербурге. Поэтому дизайнеры и архитекторы порой специализируются на перепланировке только в одной из двух столиц.

В Белгороде есть только постановление, посвященное порядку согласования. Никаких дополнительных ограничений для перепланировки нет

Чтобы быть уверенным в законности своих действий, стоит зайти на сайт администрации региона или населенного пункта и поискать там раздел о жилищных правоотношениях. Если там указана ссылка только на жилищный кодекс, то сверять свою перепланировку можно только с ним и строительными нормами и правилами. А если есть дополнительный ограничивающий региональный закон, то на сайте администрации обязательно будет ссылка на него.

Дальше в статье я подробно расскажу о перепланировках, которые совершенно точно запрещены.

Незаконная перепланировка № 1

Захват общедомового имущества

Допустим, собственник квартиры решил присоединить к прихожей тамбур или часть общего коридора. В многоквартирном доме лестничные клетки, лифтовые холлы и прочие помещения — общее имущество всех жильцов дома, то есть у каждого собственника есть доля в общем имуществе. Но выделить эту долю по закону нельзя.

ч. 4 ст. 37 ЖК РФ

Чтобы распоряжаться этой долей, нужно разрешение остальных жильцов, причем всего дома: поскольку их доля в общем имуществе уменьшится, они должны добровольно на это согласиться. Для этого придется организовать собрание всех собственников, запротоколировать его и получить согласие на перепланировку.

ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

Но даже если кажется, что имуществом пользуетесь только вы и переустройство никому не помешает, все равно это нужно уточнить. Наглядный пример — мусоропроводы и вентиляционные короба. В некоторых старых сталинских домах в квартирах сохранились мусоропроводы, которые выходят прямо на кухню. Чтобы их убрать, нужно получить разрешение владельцев других квартир, с которыми у вас общий стояк коммуникаций. Просто так ликвидировать его нельзя.

Что делать? 17.08.18

Как законно поставить дверь на лестничной клетке?

Также запрещается демонтировать вентиляционный короб. Хотя он и расположен в квартире, но пользуются им жильцы квартир сверху и снизу. Если повредить вентиляционный короб, тяга в вентиляционном канале пропадет во всех квартирах ниже по стояку. Без согласования с соседями убрать вентиляцию могут только владельцы квартир на первом этаже.

Темный прямоугольник в углу на кухне — это вентиляционный короб. Демонтировать его, переносить и вообще трогать в процессе ремонта не стоит Рядом с этой квартирой есть большой тамбур — больше 6 м². Теоретически его можно было бы присоединить к квартире и получилась бы длинная вытянутая прихожая. Но чтобы присоединить этот кусок коридора в подъезде, нужно получить согласие владельцев остальных квартир, даже если эта дверь ведет только к одной квартире

Незаконная перепланировка № 2

Демонтаж или перенос несущих стен и конструкций

Допустим, собственник решил объединить две комнаты, увеличить кухню за счет соседней комнаты или присоединить коридор к комнате. Для этого нужно снести стену, которая разделяет эти два помещения. Прежде чем делать это, предстоит узнать, какая это стена — несущая или нет.

На несущих стенах держится вся конструкция здания. Если такую стену снести, то подъезд или даже целый дом может рухнуть. А ненесущие стены просто разделяют пространство квартиры на помещения, поэтому их разрешено демонтировать. Но предварительно перепланировку все равно нужно согласовать.

п. 34 постановления Правительства РФ № 47 от 27.07.2020

Узнать, где какая стена, можно на поэтажном плане здания, который есть в БТИ. Несущие стены на плане обозначены толстыми линиями, а ненесущие — тонкими.

В старых кирпичных домах обычно несущие только внешние и межквартирные стены, а внутри квартиры допустима любая перепланировка. В монолитных — несущие только колонны и участки стен, но располагаться они могут где угодно. В панельных домах почти все стены составляют основу каркаса. Демонтировать их категорически запрещено, ведь на них держатся плиты перекрытия.

/guide/bti-docs/

Как оформить документы БТИ

В некоторых случаях можно прорубить в несущей стене дверной проем, если это разрешит конструкторское бюро, которое разрабатывало проект здания.

В панельном доме все стены, даже между комнатами, несущие. Демонтировать или перенести можно только стену между маленькой комнатой и коридором и стены на кухне и в санузле В монолитном или монолитно-кирпичном доме каркас держится всего на нескольких стенах и колоннах. На схеме они толще, чем остальные. На этой планировке несущие участки стен возле окон и пара колонн в маленькой комнате

Незаконная перепланировка № 3

Перенос кухни или санузла над жилыми помещениями

Размеры и расположение кухонь и санузлов устраивают не всех, поэтому иногда собственники расширяют санузел или переносят кухню, чтобы получилась просторная кухня-гостиная.

Но если перенести «мокрую зону» в жилую часть квартиры, то соседи снизу оказываются под угрозой. В случае протечки пострадают их жилые комнаты.

Поэтому переносить санузел или кухню в помещения над жилыми комнатами соседей снизу нельзя. И точно так же нельзя перенести свою жилую комнату под санузел или кухню соседей сверху.

п. 24 постановления Правительства РФ № 47 от 27.07.2020

Переносить или расширять кухню и санузлы можно только за счет нежилой площади квартиры. Например, можно перенести кухню в кладовую, гардеробную, коридор или даже прихожую. Некоторые при этом присоединяют получившуюся кухню к гостиной. Присоединить часть подсобных помещений или коридора к санузлу тоже можно.

Подобная перепланировка законна, но ее в любом случае придется согласовывать. Больше того — согласованию подлежит даже перенос сантехники, раковины или плиты на десяток сантиметров, потому что такие детали есть на плане квартиры в техпаспорте. Любые отличия реальной планировки от той, что указана на схеме в документах, требуют согласования.

Что делать? 23.03.18

Как узаконить перенос кухни в жилую комнату?

Но есть исключения — квартиры на первом этаже и те, под которыми расположены нежилые помещения — офисы, магазины, рестораны и т. п., а также двухуровневые квартиры с санузлом на втором уровне. Под ними просто нет жилых комнат соседей, поэтому в них можно переносить «мокрые зоны» куда угодно.

Незаконная перепланировка № 4

Комната без окон

Если собственнику квартиры нужно увеличить количество комнат, он может, например, разделить одно из помещений на две части или перенести кухню в коридор, а на ее месте обустроить кабинет. Но в этом случае получится темная комната или кухня, в которой нет естественного освещения. Такую перепланировку не согласуют.

п. 25 постановления Правительства РФ № 47 от 27.07.2020

В жилых комнатах и на кухне обязательно должно быть окно. Обойтись без естественного освещения можно только в санузлах, кладовых, коридорах и других технических помещениях, а также в кухне-нише, которая присоединена к гостиной.

п. 9.12 СНиП № 31-03-2003

Чтобы все же согласовать такую перепланировку, в получившемся темном помещении обязательно должна быть полупрозрачная стена или окно, через которое будет проходить естественный свет. А площадь этого окна должна быть как минимум в восемь раз меньше площади самой комнаты.

Гостиную и гардеробную сначала объединили, а потом разделили заново примерно пополам

Из-за этого спальня будет темной — естественного освещения в ней нет. Поэтому необходимо сделать светопрозрачную стену, предусмотреть окно или фрамугу под потолком

Незаконная перепланировка № 5

Перенос дверей санузлов

За рубежом популярны мастер-ванные, которые примыкают к спальне. Владельцы отечественных квартир тоже порой хотят перенести вход в санузел напрямую в спальню. Это кажется удобным решением. Но по закону запрещено располагать вход в санузел в жилой комнате или на кухне. Ведь попасть в уборную из коридора можно будет, только пройдя через жилые комнаты.

п. 3.9 Санпин 2.1.2.2645-10

Единственное исключение — квартира, в которой есть два или более санузлов. Если один из них выходит в коридор, то остальные можно сделать мастер-ванными, то есть перенести вход в спальню. Так можно будет принять ванну и переодеться, не выходя из приватного пространства.

Переносить вход в санузел в гостиную или на кухню нельзя категорически. Ни при каких обстоятельствах. В спальню — нельзя, если санузел в квартире один А если санузла два, и дверь одного из них выходит в коридор, то второй можно обустроить при спальне. Такая перепланировка законна, и ее легко согласовать

Незаконная перепланировка № 6

Объединение кухни, где есть газ, с жилой комнатой

В старых квартирах кухни редко бывают больше 8—10 м². Если владелец такого жилья захочет расширить пространство, ему придется присоединить кухню к гостиной. Но есть препятствие, если на кухню подведен газ.

В процессе горения газа выделяются вещества, которые могут причинить вред жильцам. Поэтому кухня с установленной газовой плитой должна плотно закрываться — дверью или раздвижной перегородкой.

п. 5.1 и 5.11 свода правил № 402.1325800.2018

Иногда эту норму обходят. Например, в многокомнатной квартире можно установить плотные двери в спальнях, а кухню присоединить к гостиной. Тогда формально гостиная станет нежилой комнатой, но только по документам.

Другой вариант обойти запрет — заменить газовое оборудование электрическим. Кухню с электроплитой или бойлером можно присоединять к комнате и легко перенести в другое нежилое пространство. Проблема в том, что отказ от газа тоже придется согласовывать, и сделать это гораздо сложнее, чем установить дверь на кухню.

Если варочная панель на кухне электрическая, то можно объединять ее с гостиной без проблем. Но если плита газовая, то хотя бы в жилых комнатах обязательно должны быть плотно закрывающиеся двери

Незаконная перепланировка № 7

Присоединение балкона или лоджии к квартире

Раньше такую перепланировку делали часто: балконы и лоджии не входят в общую площадь квартиры, поэтому если их присоединить, то так можно увеличить площадь. Например, в бывшем балконе можно устроить кабинет, создать столовую или установить вместительные шкафы. Иногда туда даже ставят стиральную машину.

Но прежде нужно разобраться, чем балкон отличается от лоджии. Балкон — это выступающая из фасада здания огражденная площадка, а лоджия — это помещение, которое перекрыто и ограждено с трех сторон. То есть балкон выступает из фасада здания, а лоджия утоплена в него.

Приложение 1 к СНиП 2.08.01-89

У балкона нет опоры, поскольку при строительстве плиту защемляют фасадной стеной. А у лоджии опора есть — плита опирается на три стены с фундаментом под ними. Поэтому балкон выдерживает нагрузку 200 кг/м², а лоджия — 400 кг/м². Именно поэтому лоджия — это помещение, а балкон, даже застекленный и утепленный — нет.

Таблица 8.3 свода правил № 20.13330.2016

В некоторых домах нельзя демонтировать подоконный блок, потому что он «замыкает» балконную плиту. Если снести часть стены под балконным окном, то плита может просто рухнуть. Но балконное окно и дверь почти всегда можно было убрать вместе с рамой. Сейчас подобное продолжают делать в регионах, рискуя обрушить целый ряд балконов под своим. Но в Москве подобное уже запрещено.

п. 10.18 приложения к постановлению правительства Москвы № 508-ПП

Незаконная перепланировка № 8

Перенос радиаторов отопления на балкон или лоджию

Если балкон или лоджия уже присоединены к квартире, например это сделали до того, как эту перепланировку запретили, то возникает вопрос, как отапливать это пространство. Если внешнее присоединенное помещение небольшое, то может быть достаточно тепла, которое поступает на лоджию из комнаты. Но если на балконе или лоджии прохладно, то придется позаботиться об отоплении.

Владельцам квартиры может прийти в голову перенести на балкон радиатор отопления, который раньше был под окном. Еще лучше — установить на балконе дополнительную батарею. А чтобы стало еще теплее, к системе центрального отопления можно подключить водяной теплый пол. Вот только все это запрещено законом.

В Москве прямо запрещено переносить радиаторы отопления на балкон или лоджию. В России в целом нигде прямо не прописан запрет. Но поскольку перепланировку и переустройство можно делать только в помещении в многоквартирном доме, то есть в жилом помещении, а балконы и лоджии не входят в жилое помещение, фактически этот запрет распространяется на всю Россию. А значит, переустройство и перепланировка на балконе запрещены, пока их присоединят и они не станут частью жилого помещения официально.

п. 10.7 и 10.8 приложения к постановлению правительства Москвы № 508-ПП

п. 5 ст. 15 ЖК РФ

Батарея за пределами здания может навредить всем соседям. Отапливать придется большую площадь, к тому же часть отапливаемых помещений будет расположена за пределами теплового контура дома — за внешней, фасадной стеной здания. Как результат — отопление всего дома станет хуже, в квартирах соседей станет прохладнее. Или во время сильных морозов вода в трубах на балконе может все же замерзнуть. Трубу прорвет, и всех соседей снизу затопит.

Точно так же пострадают соседи, если подключить водяной теплый пол к системе центрального отопления. Давление воды в трубах упадет, и на каждую квартиру будет приходиться меньше теплоносителя, который и согревает радиаторы отопления. К тому же расходы по общедомовому тепловому счетчику увеличатся, поэтому всем соседям, возможно, придется платить за отопление чуть больше, чем обычно.

Поэтому отапливать балкон и устраивать теплые полы можно только с использованием электроприборов — это законом не запрещено.

Незаконная перепланировка № 9

Увеличение нагрузки на перекрытия и конструкцию пола

Перекрытия — это то, что отделяет один этаж от другого. Для нижнего этажа они служат потолком, для верхнего — полом. В качестве перекрытий используются железобетонные плиты или деревянные доски. Но последние можно встретить только в частных или очень старых многоквартирных домах.

Узнать, какой тип перекрытия в конкретном доме, можно в техпаспорте недвижимости или в БТИ. Но это в теории. А на практике данные о старых домах после реконструкции не всегда передают в БТИ, и информация там может быть устаревшей. Поэтому перед ремонтом стоит не только посмотреть в техпаспорт, но и вскрыть напольное покрытие. Или хотя бы посоветоваться с соседями, которые уже это делали или присутствовали при реконструкции.

Тип перекрытия напрямую повлияет на выбор напольного покрытия и материалов для ремонта. В Москве, например, потребуется согласовывать перепланировку, если планируется менять конструкцию пола в домах с деревянными перекрытиями.

п. 2.2.7 и 10.6 приложения к постановлению правительства Москвы № 508-ПП

Цементная стяжка и наливные полы довольно тяжелые, поэтому могут создать дополнительную нагрузку на перекрытия, даже если они бетонные. И точно так же нельзя возводить стены и перегородки из тяжелых материалов.

Еще в Москве запрещено использовать тяжелую стяжку и напольные покрытия, а также возводить тяжелые перегородки, если их вес больше предельно допустимого по проекту здания. За пределами столицы тоже есть ограничения, но они не прописаны прямо. Расчету нагрузок на перекрытия посвящен свод строительных правил 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия».

Незаконная перепланировка № 10

Объединение комнаты с кухней в однокомнатной квартире

По закону квартира должна состоять из комнат и вспомогательных помещений — кухни, санузла и т. п. Но если объединить кухню с комнатой, то эта комната автоматически становится нежилой. Если комнат несколько, то нежилая кухня-гостиная не проблема. Но в однокомнатной квартире не останется ни одной жилой комнаты после объединения с кухней. А значит, и квартира формально непригодна для жизни.

п. 2 ст. 16 ЖК РФ

Это правило несложно обойти. Например, иногда оставляют небольшие фрагменты стены, которая разделила комнату и кухню. В этом случае по документам это два помещения с очень широким дверным проемом.

Другой вариант — отделить пространства разными отделочными материалами, например в кухне положить плитку, а в бывшей зоне комнаты — ламинат. Для согласования перепланировки такие детали действительно важны. Дальше все будет зависеть от того, как на такое зонирование посмотрит БТИ. Если его сотрудники решат, что помещения все-таки разные, перепланировку согласуют.

Но не стоит путать объединение кухни и комнаты в однушке с квартирами-студиями от застройщика. Формально понятия «студия» в жилищном кодексе нет, поэтому застройщик называет квартиру однокомнатной и точно так же выделяет зону кухни. По сути квартира-студия — это квартира с перепланировкой, которую застройщик согласовал еще на этапе проектирования дома.

/studio-apartment/

Гид по квартирам-студиям

Квартиры-студии от застройщика согласованы изначально, такая планировка законна

Но объединить кухню и комнату в однокомнатной квартире нельзя. Нужно выделить ее простенками или напольным покрытием, чтобы хотя бы формально было понятно, что это отдельное помещение

Квартиры-студии от застройщика согласованы изначально, такая планировка законна Но объединить кухню и комнату в однокомнатной квартире нельзя. Нужно выделить ее простенками или напольным покрытием, чтобы хотя бы формально было понятно, что это отдельное помещение

Главное о перепланировках

1. Прежде чем начинать перепланировку, нужно зайти на сайт районной или городской администрации и узнать, какими документами будут руководствоваться при согласовании перепланировки.
2. Если живете в Москве, обязательно проверьте, не нарушаете ли местное постановление правительства о переустройстве и перепланировке.
3. Не сносите несущие стены. Даже если дом не рухнет, придется восстанавливать изначальную планировку по решению суда.
4. Дополнительные перегородки из тяжелых материалов и тяжелые стяжки увеличивают нагрузку на перекрытия, поэтому они могут обрушиться.
5. Если делите комнату или кухню на две части, предусмотрите окно в стене между ними.
6. Если квартира однокомнатная, то присоединять к ней кухню стоит осторожно — эту зону все же стоит выделить хотя бы отделкой. А кухню с газовой плитой необходимо изолировать — как минимум установить плотно закрывающиеся двери.
7. Переносить кухню или расширять санузел можно только в нежилой зоне квартиры, например в коридоре, прихожей, кладовой или гардеробной. Эти «мокрые зоны» нельзя располагать ни над, ни под жилыми помещениями.
8. Если живете в Москве, то не сможете присоединить балкон или лоджию и тем более отапливать их радиаторами центрального отопления. Водяные теплые полы тоже под запретом.
9. Вентиляционный короб неприкосновенен. Сносить его нельзя, потому что это создаст проблемы соседям сверху и снизу — вентиляции не будет и у них тоже.
10. Если хочется «урвать» часть общедомового имущества, придется спросить разрешения всех владельцев квартир в здании. Причем общедомовое имущество — это не только коридоры и тамбуры, но и внешняя стена здания и мусоропровод, расположенный в квартире.

Зонирование однокомнатной квартиры и другие проекты перепланировки однокомнатной квартиры в двухкомнатную

Проживание в однокомнатной квартире семьи, состоящей из двух и более человек, зачастую некомфортно для домочадцев — невозможность уединения провоцирует конфликты и вызывает раздражение. Если нет шанса приобрести большую площадь, пора задуматься о перепланировке жилого помещения. 

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56. Это быстро и бесплатно!

Как перепланировать однокомнатную квартиру в двухкомнатную, вы можете узнать в материалах нашей новой статьи.

Оглавление:

• 1 Зонирование однокомнатной квартиры или перепланировка — что выбрать?
  • • 1.0.1 Примеры зонирования  однокомнатной квартиры
• 2 Документальное оформление и особенности проведения перестройки
  • 2.1 Узаконивание перепланировки однокомнатной квартиры в двухкомнатную
    • 2.1.1 Необходимый пакет документов
• 3 Незаконная перепланировка
  • 3. 1 Ответственность за незаконную перепланировку однокомнатной квартиры в двухкомнатную
• 4 Перепланировка однокомнатной квартиры в двухкомнатную: популярные проекты
  • 4.1 1. Объединение лоджии и комнаты
  • 4.2 2. Создание второго яруса
    • 4.2.1 Преимущества подобного варианта
  • 4.3 3. Модернизация кухонной зоны
  • 4.4 4. Устранение лишних стен
  • 4.5 Особенности создания второй комнаты при свободной планировке
  • 4.6 5. Постройка угловой стены
  • 4.7 6. Гостиная-кухня
• 5 Заключение
  • 5.1 Бесплатная консультация

Если хватает финансов и времени можно:

1. Сделать капитальный ремонт, со сносом несущих конструкций и возведением новых. Такой вариант потребует документальной регистрации и получения разрешения от госслужб.
2. Сделать ремонт, разделив комнату надвое при помощи легких конструкций — штор, гипсокартона, мебели и прочих предметов — это не нуждается в узаконивании.

Примеры зонирования  однокомнатной квартиры

1. Создание декоративной гипсокартонной ниши. В этом случае получается настоящая стена, внутрь которой можно поместить звуконепроницаемый материал. В нишу чаще всего вставляют дверь-купе, а можно просто оставить проход и украсить его декоративными штучками — камушками, висящими лианами и прочими.
2. Разделение комнаты шторой. Такое зонирование не потребует особых строительных навыков, зато дизайнерские умения пригодятся. Здесь важно правильно подобрать штору, сочетающуюся с общей концепцией жилья. На день шторы подвязываются к стене, а в ночное время раскрываются на манер занавеса.
3. Установка ширмы. Это зонирование носит скорее условный характер, поскольку спрятаться за ширмой целиком вряд ли получится. Красивая ширма придаст особенное очарование интерьеру и будет нести практическую пользу — на нее можно повесить вещи или отгородить играющих детей от спальной зоны.
4. Превратить комнату в две просто установив шкаф-купе, который будет одновременно исполнять роль двери и гардероба. Естественно, раздвижные дверцы находятся с обеих сторон импровизированной стены.

Организовать перепланировку однокомнатной квартиры в двухкомнатную нельзя без утверждения специалистами.

Не удастся законно перестроить жилье, если:

• проект предусматривает полный или частичный демонтаж внешних стенок;
• санузел расширится за счет других комнат;
• вентиляция в комнатах, где есть газовое оборудование, перекрывается или демонтируется;
• отопительные батареи устанавливаются на лоджию или балкон;
• задумывается смещение газовых труб и стояка;
• кухня станет больше путем уменьшения площади санитарного узла;
• если дом включен в список аварийного жилья.

Узаконивание перепланировки однокомнатной квартиры в двухкомнатную

Чтобы получить право на проведение перестройки жилья придется пройти несколько этапов:

1. Составить план будущих квартирных изменений.
2. Согласовать желаемую перепроектировку в архитектурном отделе. После проведения специалистами расчетов и принятия решения о возможности выполнения капитального ремонта собственник получит на руки готовый план с расчетами.
3. В уполномоченный орган (в регионах имеет различные названия, например, в Москве это Мосжилинспекция) через МФЦ подаются документы для регистрации перепланировки. Оттуда в течение 45 дней придет разрешение или отказ.
4. После получения допуска можно действовать. Важно строго придерживаться проекта, иначе перепланировка будет признана незаконной.

Зонирование однокомнатной квартиры.

Необходимый пакет документов

Чтобы проект перепроектировки утвердили, в многофункциональный центр потребуется принести документы:

1. Копию свидетельства о собственности, заверенную нотариально.
2. Заявление от владельца (заполнить его можно в МФЦ).
3. Выписка из домовой книги.
4. Проект, одобренный архитекторами города и дополненный ТЗ (техническим заключением).
5. Справка из БТИ, выданная менее 1 года назад до начала процедуры перепланировки.
6. Допуск к переустройству от пожарной инспекции и СЭС.
7. Договор с товариществом собственников жилья.
8. Письменное согласие проживающих по соседству на капитальную перестройку либо полис гражданской ответственности на имя владельца жилья (он гарантирует возмещения ущерба соседям при возникновении страхового случая — причинения перепланировкой в квартире ущерба).
9. Технический паспорт жилого помещения.
10. Договор с лицензированной организацией о контроле всех строительных этапов.

Если дом относится к культурным памятникам, то придется дополнительно получить разрешение органа, охраняющего здания, представляющих историческую или иную ценность.

При проведении процедуры перепроектировки однокомнатной муниципальной квартиры в двухкомнатную, надо предоставить вместе с прочими документами письменное согласие всех живущих на данной территории.

Изменения в жилье, которые впоследствии будут внесены в план БТИ, обязательно должны быть узаконены.

Если жилищная инспекция обнаружит переустройство квартиры, которое не нарушает нормативов и не представляет опасности для жителей дома, то собственнику придется выплатить штраф и согласовать внесенные изменения уже по факту.

Если же была проведена масштабная перепланировка, затрагивающая несущие конструкции, то инспектор выдает предписание по приведению жилья в первоначальный вид.

Дело в том, что без специальных знаний практически невозможно составить проект, учитывающий все технические особенности здания. Когда перепроектирование не угрожает жизни и имуществу граждан, оно может быть узаконено в соответствующем порядке.

Ответственность за незаконную перепланировку однокомнатной квартиры в двухкомнатную

Но, если действия по перестройки жилого помещения:

• привели к аварии;
• нанесли вред жилью и имуществу проживающих по соседству;
• стали причиной обрушения дома или его части,

то собственнику, решившему внести коррективы в планировку своего жилья, придется выплатить компенсации всем пострадавшим от его действий и штраф.

Ответственность за незаконную квартирную перепланировку предусмотрена в статье 29 Жилищного кодекса. Применяемые к владельцу жилой площади санкции зависят от вышеперечисленных факторов.

План перепланировки однокомнатной квартиры в двухкомнатную.

Как правило, желание разделить однокомнатную квартиру на две части возникает по мере роста детей — им требуется отдельное место для игр, сна и занятий.

Но подавляющее большинство квартир имеют лишь 1 окно, поэтому часть помещения может лишиться доступа естественного солнечного освещения — это важно учесть еще на этапе планирования.

1. Объединение лоджии и комнаты

Самым простым способом увеличить жилое пространство является объединение лоджии (балкона) и комнаты. При таком варианте стена, разделяющая помещения, убирается, а лоджия полноценно утепляется — площадь жилья увеличивается как минимум на метр в длину.

2.

Создание второго яруса

Превращение простой однокомнатной квартиры в двухкомнатную, да еще и двухуровневую доступно только тем, у кого в собственности помещение с потолками, имеющими высоту более 3,5 метров. Здесь можно оборудовать второй ярус, разместив там родительскую кровать.

Преимущества подобного варианта

• отсутствие необходимости получения разрешения на перепланировку;
• свободный доступ естественного дневного освещения во все уголки жилья.

3. Модернизация кухонной зоны

В домах советской постройки достаточно вместительные коридоры, в таком помещении с легкостью можно разместить кухню. А из бывшей кухоньки сделать отдельную изолированную, пусть и небольшую, комнатку.

Приняв решение сделать такую перепроектировку стоит быть готовым к тому, что это очень непросто, поскольку надо получить документы на перенос газовых труб и разрешения от СЭС.

4. Устранение лишних стен

Интереснейшим вариантом является частичное снесение стенок санузла и кухни. Так получится полноценный коридор и комнаты, а кухня будет немного закрытой, угловой. Этот вариант можно беспроблемно реализовать даже на небольшой площади.

Особенности создания второй комнаты при свободной планировке

Многие современные новостройки имеют при сдаче свободную планировку. И тут у владельцев возникает закономерный вопрос:«Оставить все как есть (квартиру-студию) или же выделить вторую комнату?».

Такая жилая площадь дает возможность воплотить в жизнь фантазии — стены можно установить по своему желанию. Чтобы драгоценные метры, которых и так немного, не пропадали даром, надо все просчитать.

Установка толстых монументальных стен в небольшом жилье нецелесообразна, поскольку просто будет отнимать место. При этом ограничиваться ширмами и шторами в квартире со свободной планировкой также не стоит.

5. Постройка угловой стены

Идеальным вариантом является постройка угловой стены, отделяющей спальную комнату от гостиной.  Если имеется лоджия, то желательно обустраивать спальню рядом с ней — позднее и их можно объединить, тем самым дополнительно увеличив жилое пространство.

6. Гостиная-кухня

Вполне жизнеспособен вариант объединения гостиной и кухни — это выглядит по-европейски современно и гармонично. В этом случае нужно просто объединить кухню и часть комнаты, а оставшиеся метры превратить в спальню.

Такая планировка хороша для небольшой семьи, поскольку количество спальных мест будет ограниченно в виду особенности размещения мебели.

Перепланировка однокомнатной квартиры в двухкомнатную обязательно должна проводиться при участии и одобрении специалистов.

Если у вас нет времени самостоятельно заниматься сбором документов и оформлением процедуры — обратитесь в лицензированную архитектурную фирму.

В процессе перепланировки соблюдайте все нормативы, тогда ваше двухкомнатное гнездышко получится безопасным, уютным, комфортным и стильным.

Как перепланировать однокомнатную квартиру и на что необходимо обратить внимание при создании двухкомнатной квартиры, вы можете узнать в следующем видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

| Оставить отзыв

Юридические вопросы

Бесплатная юридическая консультация:

Федеральный телефон
+7 800 301-79-56

⌚ 24/7 звонок бесплатный

Каков общий размер 2-комнатной квартиры в Нью-Йорке?

Автор: ROS Team

В большинстве случаев все зависит от географии, и это более справедливо в отношении сектора недвижимости. На одном дыхании некоторые слова имеют значения в зависимости от почвы, на которой вы стоите, когда произносите их. Основной инстинкт людей диктует им иметь более просторные дома. Иногда вы можете возмущаться, что вам не хватает места, даже если вы не живете в микроквартире.

Один законный вопрос заключается в том, как достичь консенсуса относительно общего размера. Так как в США нет установленных стандартов на микроблок.

Что такое средняя квартира?

Мы рассматриваем срок средний, а не минимальный для обсуждения востребованного вопроса. Если мы рассмотрим нижний предел «небольшого», который находится на уровне или ниже требуемого законом размера, верхний предел «малого» должен быть где-то на уровне или ниже среднего квадратного метра квартиры.

Таким образом, для решения поставленного запроса более подходящим способом является рассмотрение среднего числа нижнего, а также верхнего предела для квартиры.

Согласно нашим источникам, верхний предел составляет 850 квадратных футов, а нижний предел составляет 250 квадратных футов, поэтому средний размер будет 550 квадратных футов или меньше.

Нажмите здесь, чтобы посетить апартаменты с двумя спальнями

Совет от одного профессионала:

При опросе и задании вопросов люди чувствуют, что их обманули относительно размера квартиры. Им сказали, что это «приблизительно». Один из советов: возьмите с собой рулетку и измерьте сами, прежде чем въезжать.

Причина этого мошенничества в том, что нет законов о размерах квартир. Хотя есть законы об описании номеров.

В квартире с 2 спальнями вторая комната будет немного меньше главной спальни, однако в квартире с 2 спальнями указанная площадь идеально подходит для семьи из трех человек.

Должны ли мы учитывать привилегии жизни в Нью-Йорке, чтобы понять, где размер квартиры является нашим приоритетом?

Привилегии проживания в Нью-Йорке:

Нью-Йорк — страна возможностей. Это мировая столица с точки зрения бизнеса, и в городе существует более миллиона предприятий, что напрямую приводит к большим возможностям трудоустройства.

Это правда, что вы, скорее всего, получите больше зарплаты в Нью-Йорке, чем на той же должности в другом месте.

Компромисс между стоимостью и пространством:

Однако за все приходится платить. Если вы хотите познакомиться с ультрасовременной жизнью Нью-Йорка, вам придется пойти на некоторые жертвы. Стоимость жизни в Нью-Йорке также выше, чем в любом другом месте. В дополнение к этому, вы должны пойти на компромисс с доступной площадью вашей квартиры. Чтобы удовлетворить потребности растущего притока иммигрантов, жилая площадь сокращается день ото дня.

Таким образом, вам придется довольствоваться меньшим пространством, чем в другом месте за ту же сумму денег.

Что делает жизнь комфортной в таких современных городах, как Нью-Йорк?

Мегаполисы, такие как Нью-Йорк, растут в размерах. В основном это связано с имеющимися возможностями в крупных городах. Властям становится не менее сложно совладать с таким огромным наплывом людей, поддерживая при этом правопорядок.

Несмотря на то, что небоскребы решили проблему уменьшения площади земли, даже эта жизнь обходится дорого. Поэтому современные квартиры уменьшаются в размерах в основном за счет корректировки стоимости проживания, а во-вторых, чтобы освободить место для большего количества людей.

Добиться этих целей, а также обеспечить комфортную жизнь было непросто. Но архитекторы придумали решения в дизайне, чтобы дать жильцам максимальный комфорт. Кредит зарезервирован за умный дизайн, который наилучшим образом использует каждый дюйм. Они могут сделать это, используя модельную мебель, продуманное хранилище и многоцелевые предметы.

Другая причина, по которой это возможно, связана с общими услугами, предоставляемыми управлением здания, такими как комнаты отдыха, бесплатные фитнес-центры, террасы на крыше, прачечная, парковка и т. д.

Помимо них, огромную роль в приспособлении себя в низком пространстве играет личный выбор ньюйоркцев. Они обменивают пространство на роскошный образ жизни Нью-Йорка. Помимо образа жизни, они предпочитают короткую поездку в офис, чем иметь больше места на большом расстоянии.

Место для них важнее, чем пространство. Они всегда склоняются к микроквартирам рядом с остановками общественного транспорта или даже в пешей доступности до работы, плюс можно остановиться рядом с общественными объектами. Например, культурные достопримечательности, модные рестораны или музеи мирового класса.

Описание допустимого размера спальни в Нью-Йорке:

В свете изменений в строительных нормах и правилах города Нью-Йорка в 2008 г. стандартная спальня должна соответствовать этим описаниям. :

• Он должен иметь площадь не менее 80 квадратных футов.
• Ни один размер не должен быть меньше 8 футов.
• Однако, если в квартире три или более спален, половина спален может иметь размер 7 футов
• Минимальная высота потолка 8 футов, а если помещение находится в подвале, то не менее 7 футов.
• Минимум одно окно, выходящее на улицу или в сад
• Не менее двух точек входа, будь то дверь или окно.

 

Часто задаваемые вопросы

Какой размер подходит для дома с двумя спальнями?

Общее эмпирическое правило заключается в том, что дом с двумя спальнями должен иметь жилую площадь не менее 800 квадратных футов.

Каков средний размер дома в Нью-Йорке?

Согласно отчету Департамента городского планирования Нью-Йорка за 2021 год, средняя жилая единица в Нью-Йорке составляет примерно 983 квадратных метра.

Насколько велики большинство квартир в Нью-Йорке?

Согласно отчету Департамента городского планирования Нью-Йорка за 2021 год, средний размер недавно построенной квартиры в Нью-Йорке составляет примерно 866 квадратных футов.

Спальня какого размера требуется в Нью-Йорке?

Минимальных требований к размеру спальной зоны в квартире нет, но она должна быть отделена от кухни и ванной комнаты.

Какова минимальная площадь квартиры в Нью-Йорке?

Минимальная площадь квартиры-студии составляет 150 квадратных футов, квартиры с одной спальней – 220 квадратных футов на одного жильца, квартиры с двумя спальнями – 400 квадратных футов на первых двух жильцов, а жилой единицы в многоквартирном доме – Жилая единица (например, общежитие или пансионат) составляет 150 квадратных футов на одного жильца.

Какой допустимый размер спальни?

Допустимый размер спальни может варьироваться в зависимости от местных строительных норм и правил зонирования, а также от типа жилища и количества жильцов.

Заключительные слова:

Есть описание размеров комнаты, но нет жесткого правила для размера квартиры. Пришло к выводу, что в тренде маленькие квартиры с продуманным дизайном.

В этом отношении эмпирическое правило заключается в том, что размер, на который следует обращать внимание, обеспечивает вам комфорт.

Читайте также:

Сколько стоит квартира с 2 спальнями

Изучите жаргон, прежде чем идти

При планировании просмотра квартиры с вашим брокером убедитесь, что вы знаете тип квартиры, которую ищете, и то, что называется . Это кажется довольно простым, но названия разных типов квартир могут сбивать с толку. Например, если вы хотите жить в одиночестве, вам нужно решить, хотите ли вы студию, студию в нише или квартиру с одной спальней. Все три означают совсем другое ощущение (и цену!) нового дома. Большая часть подготовки к просмотру вашей квартиры с вашим брокером заключается в том, чтобы решить, какую квартиру вы хотите. Изучите жаргон, прежде чем идти, и все будет готово!

Студия (0 спальных мест, 1 ванная) – Однокомнатная квартира, объединяющая гостиную и спальную зону в одно пространство. Во многих студиях кухня находится у одной стены комнаты (кухня Pullman), но в некоторых более крупных студиях кухонная зона отделена от остальной части квартиры. В студиях, конечно, есть ванные комнаты, и, хотя помещения могут быть тесными, студии — самый дешевый вариант жизни в большом городе.

Alcove Studio (0 спальных мест, 1 ванная) — квартира-студия с небольшой столовой или гостиной, обычно из-за формы комнаты в форме буквы «L». Альков-студия позволяет своим жильцам иметь рядом с кухней отдельную обеденную зону или, если позволяет площадь, создать небольшую спальную зону, отделенную от остальной части квартиры. Альков-студии — отличный вариант, если у вас ограниченный бюджет, но вам не нужна полноценная спальня.

One-Bedroom (1 кровать, 1 ванная) – Квартира с гостиной, спальней, ванной комнатой и кухней. Однокомнатные квартиры – самый распространенный тип квартир в городе. Некоторые люди предпочитают возводить стену в большой гостиной, чтобы создать вторую спальню, что может значительно сократить расходы на соседей по комнате (мы рекомендуем вам уточнить этот вопрос у вашего брокера, поскольку некоторые здания не позволяют этого). В некоторых элитных домах можно найти 1-комнатные, 1,5-ванные квартиры, но они встречаются нечасто. Односпальные кровати предлагают гораздо больше места и уединения, чем студия, а также развлекательное пространство, отдельное от остальной части квартиры.

Junior 4 (1 кровать, 1, 1,5 или 2 ванные) – 3-комнатная квартира, состоящая из спальни, кухни и гостиной, которая включает нишу от гостиной, которая может быть столовой или переоборудованной в другую спальню. Junior 4s отлично подходят для соседей по комнате или семей, потому что они могут предоставить полноразмерную вторую спальню в квартире. Иногда Junior 4 будет продаваться как гибкая / трансформируемая квартира с двумя спальнями.

Трехкомнатная (2 кровати, 1 или 2 ванны) – Квартиры с двумя спальнями являются одними из самых востребованных квартир в городе. Они сильно различаются по размеру и планировке, но обычно состоят из двух полноценных спален, отдельной гостиной и кухни. Во многих квартирах с двумя спальнями главная спальня намного больше другой и имеет собственную ванную комнату. Некоторые квартиры с двумя спальнями продаются как гибкие / трансформируемые 3, где третья спальня может быть создана из гостиной, столовой или домашнего офиса. Две спальни отлично подходят для семей, а также для соседей по комнате.

Классическая шестерка (2,5 кровати, 2 или 3 ванны) – Классические шестерки в основном встречаются в довоенных постройках.