Предельная высота зданий строений сооружений определение: NormaCS ~ Ответы экспертов ~ Что такое предельная (максимальная) высота здания?

Предельные параметры застройки

 

Кроме видов разрешенного использования, ПЗЗ (ГПЗУ) фиксируют предельные параметры застройки земельного участка.

Итак, что же такое предельные параметры застройки согласно правилам землепользования и застройки?  Это всего три параметра:

 

1. Плотность застройки (сколько квадратных метров наземной площади можно строить на одном гектаре земли).  Например, плотность000 будет означать, что на 1 Га можно построить 25 000 кв.м., а на земельном участке 10 соток – 2 500 кв.м.
2. Высота здания (в метрах), например, 20 метров
3. Процент застройки (в процентах от общей площади земельного участка)..  Например, если процент застройки 20%, а участок имеет площадь000 кв.м., то здание можно разместить не более чем на 2000 кв.м.   Остальные 8 000 кв.м. должны быть свободны от застройки.

Более точное определение можно найти в самих ПЗЗ (например, ПЗЗ г.

Москвы):

 

Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые включают:

1)  плотность застройки земельного участка – отношение суммарной поэтажной площади всех объектов капитального строительства, которые расположены и (или) могут быть расположены на земельном участке (в квадратных метрах) к площади земельного участка (в гектарах), где:

—    под суммарной поэтажной площадью объекта капитального строительства понимается суммарная площадь всех наземных этажей объекта капитального строительства (включая технический, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м), в которую также включается площадь антресолей, галерей и зрительных балконов и других залов, веранд, лоджий и балконов; наружных застекленных галерей, а также переходов в другие здания, измеряемая в габаритах наружных стен по внешнему обмеру;

—    площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша шириной более 1,5 м и проемы в перекрытиях площадью более 36 кв. м следует включать в суммарную поэтажную площадь здания в пределах только одного этажа;

2)  предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений,

где:

—    подсчет количества этажей зданий, строений, сооружений осуществляется в соответствии

с положениями соответствующего свода правил, в зависимости от вида объекта капитального строительства;

—    предельная высота зданий, строений, сооружений — вертикальный линейный размер здания, строения, сооружения от каждой существующей отметки земли в границах земельного участка в соответствии с Единой государственной картографической основой города Москвы до наивысшей отметки конструктивного элемента здания, строения, сооружения (парапет плоской кровли; карниз, конек или фронтон скатной крыши; купол; шпиль; башня; наивысшими конструктивными элементами здания следует также считать выходы на кровлю, надстройки для размещения технического оборудования, выполненные в капитальных конструкциях, в отношении культовых сооружений – подкрестовое яблоко в отношении христианских храмов, колоколен и звонниц, кулла — в отношении мечетей с учетом минаретов, верхняя отметка купола, шпиля и иных вертикальных конструктивных элементов – в отношении синагог и иных культовых сооружений), при этом крышные антенны, молниеотводы и другие инженерные устройства при определении предельной высоты здания, строения, сооружения не учитываются;

3)  максимальный процент застройки в границах земельного участка — отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена объектами капитального строительства (далее — площадь застройки), ко всей площади земельного участка, где определение площади застройки зданий, строений, сооружений осуществляется в соответствии с положениями соответствующего свода правил, в зависимости от вида объекта капитального строительства.

 

Чтобы изменить правила землепользования и застройки, Вы можете воспользоваться услугой нашей компании по изменению ПЗЗ

Статья 38 ГрК РФ. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) утратил силу. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 373-ФЗ.

1.1. В случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предусмотренные пунктами 2 — 4 части 1 настоящей статьи предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.

1.2. Наряду с указанными в пунктах 2 — 4 части 1 настоящей статьи предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.

2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.

3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

См. все связанные документы >>>

< Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Статья 39. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства >

1. В комментируемой статье определены такие важные экономико-юридические характеристики объектов недвижимости (земельных участков и объектов капитального строительства), как предельные размеры и предельные параметры строительства (реконструкции). Как отмечают исследователи, задача установления этих параметров состоит «в таком регулировании землепользования и застройки на территории муниципального образования, при котором при сохранении публичных начал решение вопросов строительства и реконструкции оставалось за застройщиком, который мог бы самостоятельно, а не с разрешения или согласования регулирующих органов государственной власти или органа местного самоуправления выбрать подходящий вариант строительства или реконструкции из вариантов, предусмотренных градостроительным регламентом… Кроме того, установление подобных параметров и размеров сможет стать эффективным инструментом градостроительной и земельной политики муниципальных образований, позволит эффективнее использовать земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные на них, снизит административные издержки при ведении предпринимательской деятельности в сфере строительства» .

———————————

Комментарий к Градостроительному кодексу РФ (постатейный) / С.

А. Боголюбов, Е.А. Галиновская, Н.А. Игнатюк и др.; под ред. С.А. Боголюбова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2009.

Как следует из ч. ч. 1 — 2 комментируемой статьи, в документах территориального зонирования устанавливаются следующие предельные параметры:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Эти параметры устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне. Так, например, Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга для зоны коллективных садоводств с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры (кодовое обозначение зоны — Т1Ж1) устанавливают следующие предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

1) минимальная площадь земельных участков:

— ведение садоводства и дачного хозяйства — 600 кв. м;

— ведение огородничества — 200 кв. м;

— для индивидуального жилищного строительства — 600 кв. м;

2) минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков — 3 м;

3) максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений, сооружений — в отношении балконов, эркеров, козырьков — не более 3 м и выше 3,5 м от уровня земли. При этом суммарная ширина всех эркеров в каждом этаже не должна превышать 30% ширины фасада здания, выходящего на красную линию, в этом этаже;

4) максимальное количество этажей надземной части зданий, строений, сооружений на земельных участках — 3 этажа;

5) максимальный класс опасности (в соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами) объектов капитального строительства, размещаемых на земельных участках, — V и т.д.

Уже из этого перечня видно, что градостроительные регламенты могут содержать и иные предельные параметры, не поименованные в настоящем Кодексе. Ранее эта возможность просто логически вытекала из содержания комментируемой статьи, а в силу требований Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ она установлена явным образом (ч. 1.2 настоящей статьи) с 1 января 2017 г.

С этого же дня комментируемая статья пополняется новым правилом, согласно которому в случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.

2. Как следует из ч. 2.1 комментируемой статьи, предельные требования и параметры могут быть расширены не только по решению составителей правил землепользования и застройки, но и в силу обстоятельств императивного характера. Законодатель указывает одно такое обстоятельство — расположение территориальной зоны в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения. В этом случае регламенты должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства, среди которых:

— требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства;

— требования к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства;

— требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.

Конечно, степень детализации этих требований всецело зависит от количества и плотности размещения соответствующих объектов капитального строительства. Например, в соответствии с Постановлением Правительства Нижегородской области от 17 июня 2016 г. N 361 «О включении города Дзержинска в Перечень исторических поселений, имеющих особое значение для истории и культуры Нижегородской области, утверждении предмета охраны, границы территории данного исторического поселения, требований к градостроительным регламентам в утвержденных границах» градостроительными регламентами в границе территории исторического поселения г. Дзержинск необходимо предусмотреть обеспечение сохранности предмета охраны исторического поселения, в том числе:

— сохранение местоположения, объемно-пространственной структуры, общего архитектурного облика, подлинных ценных архитектурных деталей фасадов, формы крыши, исторической системы покраски и цветового решения исторически ценных градоформирующих объектов;

— сохранение радиально-кольцевой системы застройки с делением ее на кварталы с включением линейной квартальной застройки в северо-западной части;

— сохранение местоположения, габаритов и объемно-пространственной композиции главных площадей города;

— сохранение исторических въездных направлений, исторических линий застройки улиц; принцип замыкания перспектив улиц на градостроительных (исторических) доминантах;

— сохранение ценного исторического ландшафта города;

— ограничение нового строительства на охраняемых линиях застройки:

а) высота объектов нового строительства не должна превышать высоту прилегающих к ним объектов более чем на 30%;

б) протяженность фасадов объектов нового строительства не должна превышать протяженность фасадов прилегающих к ним объектов более чем на 50%;

в) фасады объектов нового строительства должны выполняться в классическом стиле, традиционном для большинства объектов культурного наследия, расположенных в г. Дзержинске; возможность выполнения фасадов в других стилях допускается на основании ландшафтно-визуального анализа влияния объекта нового строительства на восприятие объектов культурного наследия;

г) сохранение традиционного для данного исторического поселения стиля отделки фасадов объектов нового строительства: оштукатуренные фасады, окраска в приглушенных тонах с более светлой окраской декоративных элементов;

— ограничение размещения рекламных конструкций, прокладки инженерных коммуникаций надземным способом, размещения автостоянок в целях сохранения исторического облика города, охраняемых композиционно-видовых связей (панорам).

3. Как следует из ч. 3 комментируемой статьи, в пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров. Систематическое толкование этой нормы и положений данной статьи в целом позволяет считать, что законодатель не вводит обязанность устанавливать единое сочетание предельных размеров и параметров для всей территории той или иной зоны. К такому же выводу приходят и судебные органы.

Пример: суд отказал в удовлетворении требований истцов о признании недействующими приложений к Закону о правилах землепользования и застройки города в части отображения границ территориальной подзоны. По мнению истцов, оспариваемыми нормами неправомерно установлены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Суд указал, что в силу ч. 3 ст. 38 ГрК РФ в пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства и сочетаниями таких размеров и параметров. В указанной норме отсутствует требование об отображении границ территориальных зон в схеме границ действия предельных параметров разрешенного строительства, равно как не содержится норм, определяющих то, что в одной территориальной зоне должны быть установлены единые предельные параметры разрешенного строительства. Таким образом, отсутствует нормативно установленная обязанность проведения межзонной границы, и ее отсутствие не нарушает прав и законных интересов истцов (см. Определение ВС РФ от 1 апреля 2015 г. N 78-АПГ15-2).

сек. 12.21.1. ВЫСОТА ЗДАНИЯ ИЛИ КОНСТРУКЦИЙ.

СЕК. 12.21.1. ВЫСОТА ЗДАНИЯ ИЛИ КОНСТРУКЦИЙ.

   Запрещается возводить или расширять здания или сооружения, превышающие общую площадь пола, этажность или ограничения по высоте, указанные в дальнейшем для района, в котором расположено здание или сооружение. При этом, однако, по высоте здания и сооружения, расположенные в границах отдельных планов Сенчури Сити Север и Сенчури Сити Юг, должны соответствовать только требованиям соответствующего конкретного плана и требованиям пункта 12. 21.2 настоящего Кодекса. ; что здания и сооружения, расположенные на территориях плана благоустройства территории, должны соответствовать требованиям раздела 12.21.3 настоящего Кодекса; здания и сооружения, расположенные в пределах предпринимательских зон, должны соответствовать требованиям пункта 12.21.4 настоящего Кодекса; что здания и сооружения, расположенные в пределах Областей изучения Центров, обозначенных на Картах с номерами от 1 до 29указанные в пункте 12.21.5 настоящего Кодекса, должны соответствовать требованиям пункта 12.21.5 настоящего Кодекса; и что здания и сооружения, расположенные в вариантах односемейной зоны R1V, R1F и R1R, должны соответствовать требованиям Раздела 12.21.6 настоящего Кодекса. Такие обозначения соответствуют целям, намерениям и положениям Генерального плана. (Изменено Приказом № 184802, вступ. в силу 17.03.17.)

   В зонах A1, A2, RZ, RMP и RW2, а также в тех частях зон RD и R3, которые также находятся на высоте Район № 1, ни одно здание или сооружение не должно превышать 45 футов в высоту. В зонах RA, RE, RS, R1 и R2 в высотном районе № 1, расположенном в прибрежной зоне, ни одно здание или сооружение не должно превышать 45 футов в высоту. В зонах RU и RW1 ни одно здание или сооружение не должно превышать 30 футов в высоту. В зонах RA, RE, RS и R1 в высотном районе № 1, расположенном на склоне холма, как это определено в разделе 12.03 настоящего Кодекса, ни одно здание или сооружение не должно превышать ограничения по высоте, установленные в пункте (d) подраздела. 10. Подпункта C. Статьи 12.21 настоящего Кодекса. (с изменениями, внесенными Приказом № 181 624 от 5/9/11.)

   Несмотря на предыдущий абзац, следующие правила высоты должны применяться к Участку, который не расположен на склоне холма или в прибрежной зоне: В зоне R2 ни одно здание или сооружение не должно превышать 33 фута в высоту. В зонах R1, RS или RE9 ни одно здание или сооружение не должно превышать 33 фута в высоту; за исключением случаев, когда крыша самого верхнего этажа здания или сооружения или часть здания или сооружения имеет уклон менее 25 процентов, максимальная высота должна составлять 28 футов. В зонах RE11, RE15, RE20, RE 40 или RA ни одно здание или сооружение не должно превышать 36 футов в высоту; за исключением случаев, когда крыша самого верхнего этажа здания или сооружения или часть здания или сооружения имеет уклон менее 25 процентов, максимальная высота должна составлять 30 футов. (с изменениями, внесенными Приказом № 181 624 от 5/9/11.)

   Несмотря на вышеизложенное, когда 40 или более процентов существующих домов на одну семью с фасадом по обеим сторонам квартала имеют высоту, превышающую эти пределы, максимальная высота любого Здания в этом квартале может быть средней высота Жилых помещений превышает указанные пределы. Ограничения по высоте в конкретных планах, наложенных зонах исторического сохранения или в утверждениях о подразделении имеют приоритет над требованиями настоящего Раздела 12.21.1. Этот раздел применяется, когда нет ограничений по высоте, наложенных на Участки Конкретным Планом или Исторической Зоной наложения или созданных в результате утверждения подразделения. (Добавлен Приказом № 181624 от 5/9/11.)

   В зоне CR и тех частях зон RD, R3 и RAS3, которые находятся в высотных районах № 2, 3 или 4, ни одно здание или сооружение не должно превышать шести этажей и не должно превышать 75 футов. в высоту. Тем не менее, здание, спроектированное и используемое исключительно для жилых целей, или жилое здание в зоне RAS3, имеющее коммерческое использование на первом этаже, должно быть ограничено только количеством футов в высоту. (Изменено Приказом № 174,999, вступ. в силу 15.01.03.)

   В Зоне ПБ ни одно парковочное здание не должно превышать высоту двух этажей в Высотном районе № 1; при условии, однако, что стоянка автомобилей разрешается на крыше здания стоянки, если вокруг всех тех частей крыши, которые устроены и используется для стоянки автомобилей. Ни одно парковочное здание в зоне ПБ не должно превышать высоту шести этажей в высотном районе № 2, десяти этажей в высотном районе № 3 или 13 этажей в высотном районе № 4. Цокольные этажи, расположенные полностью ниже естественного или готового уровня участка, в зависимости от того, что ниже, не должны учитываться при расчете разрешенной высоты парковочных строений в зоне ПБ. (с изменениями, внесенными Приказом № 122 569, Эфф. 02.09.62.)

   A.   Ограничения.

   1.   (Изменено Приказом № 181,624 от 09.05.11.) Общая площадь всех основных зданий на участке в коммерческой или промышленной зоне в Высотном районе № 1 не должна превышать в полтора раза больше застраиваемой площади участка; для Участка во всех других зонах, кроме зон RA, RE, RS и R1, общая площадь пола, содержащаяся во всех основных зданиях на Участке в Высотном районе № 1, не должна превышать трехкратную площадь застройки Участка. .

   Для зон RA, RE, RS и R1, не расположенных на склоне холма или в прибрежной зоне, общая площадь жилого этажа должна соответствовать ограничениям площади этажа для каждой зоны. Для зонированных объектов RA, RE, RS и R1, расположенных на склоне холма, как определено в Разделе 12.03 настоящего Кодекса, общая площадь жилых этажей должна соответствовать ограничениям, установленным в Параграфе (b) Подраздела 10. Подраздела C. статьи 12.21 настоящего Кодекса. Для зон RA, RE, RS и R1 в прибрежной зоне, не расположенной на склоне холма, как определено в разделе 12.03 настоящего Кодекса, общая площадь всех основных зданий на участке не должна превышать трехкратную площадь. Застраиваемая площадь участка.

   Части высотного района № 1 могут быть обозначены как находящиеся в районе ограниченной высотности «L», и ни одно здание или сооружение в высотном районе № 1-L не должно превышать шести этажей и не должно превышать 75 футов в высоту. Части высотного района № 1 могут быть обозначены как находящиеся в районе очень ограниченной высоты «VL», и ни одно здание или сооружение в высотном районе № 1-VL не должно превышать трех этажей и не должно превышать 45 футов в высоту. Несмотря на это ограничение, части высотного округа № 1-VL, которые также находятся в зонах RAS3 или RAS4, не должны превышать 50 футов в высоту. Части высотного района № 1 также могут быть обозначены как находящиеся в районе сверхограниченной высоты «XL», и ни одно здание или сооружение в высотном районе № 1-XL не должно превышать двух этажей, а самая высокая точка крыши не должна любое здание или сооружение, расположенное в этом Районе, превышает 30 футов в высоту. В зонах RA, RE, RS и R1 части высотного района № 1 также могут быть обозначены как находящиеся в одноэтажном высотном районе «SS», и ни одно здание или сооружение в высотном районе № 1-SS не должно превышать один этаж, а самая высокая точка крыши любого здания или сооружения, расположенного в этом Районе, не должна превышать 18 футов в высоту. Для целей высотного округа № 1-SS цокольный этаж не считается этажом, если высота верхней поверхности пола или крыши над цокольным этажом не превышает двух футов в высоту в любой точке над законченным или естественным Оценка, в зависимости от того, что ниже.

   ИСКЛЮЧЕНИЕ: Здание в высотных районах №№ 1-XL, 1-VL, спроектированное и используемое исключительно для жилых целей, или здание в зонах RAS3 или RAS4 должно иметь ограничение по высоте в футах, но не по количеству историй.

   2.   Общая площадь всех зданий на участке в Высотном районе № 2 не должна превышать шестикратную площадь застройки указанного участка. (Изменено Приказом № 161,684, вступ. в силу 03.11.86.)

   3.   Общая площадь всех зданий на участке в Высотном районе № 3 не должна превышать десятикратную площадь застройки указанного много. (Изменено Приказом № 161 684 от 03.11.86.)

   4.   Общая площадь всех зданий на участке в Высотном округе № 4 не должна превышать тринадцатикратную площадь застройки указанного участка. (Изменено Приказом № 161,684, вступ. в силу 03.11.86.)

   5.   При расчете общей площади пола в здании общая площадь, ограниченная внешними стенами внутри здания, считается площадью пола. этого здания, за исключением площади, предназначенной для парковки велосипедов, лестниц, шахт лифтов, световых кортов, помещений, в которых размещается механическое оборудование, связанное с эксплуатацией зданий, и открытых обеденных зон ресторанов на первом этаже. (с изменениями, внесенными Приказом № 182 386 от 13 марта 2013 г.)

   6.   Всякий раз, когда возникает какая-либо необычная ситуация или конструкция здания, в связи с чем трудно определить точное применение этих положений, Департамент строительства и безопасности принимает такие решения таким образом, чтобы выполнить указанную цель и намерение настоящего документа.

   7.   (Нет)

   8.   При определении количества этажей любой подвал, содержащий жилые помещения, считается этажом. (Добавлен Приказом № 131309 от 24.04.66.)

   9.   (Изменено Приказом № 173,492 от 10 октября 2000 г.) Могут потребоваться дополнительные ограничения, как указано в Разделе 12.32 G.3.

   10.   (Добавлено Постановлением № 161,684, вступ. в силу 03.11.86.) Несмотря на любые другие положения этого раздела, части зданий на зонированных участках C или M, регулируемых положениями этого раздела, не должны превышать ограничения по высоте, указанные ниже, при расположении в пределах указанных расстояний от участка, отнесенного к зоне RW1 или более ограничительной зоне.

 

Distance	Height
0 to 49 feet	25 feet
50 to 99 feet	33 feet
от 100 до 199 футов	61 футов

, когда самая высокая существующая высота примыкающей в зоне RW1 или более ограниченная зона. зонированной собственности более чем на пять футов, здание или сооружение на зонированной собственности C или M может превышать высоту, указанную выше, на количество футов, представленное разницей в уровне.

   Здания высотой больше, чем указано в этом подразделе, могут быть разрешены Администратором зонирования в соответствии с Разделом 12.24 X.22. (Пункт изменен Приказом № 173,492, вступ. в силу 10 октября 2000 г.)

   B.   Исключения.

   1.   В Высотном округе № 1 сцены киностудий, сцены или скайбэки, временные башни и т. п. могут быть возведены на высоте 125 футов, если указанные здания и сооружения выходят на передний, боковой и задний дворы на один фут. каждые четыре фута такого здания или сооружения превышают три этажа или 45 футов в высоту. Указанные ярды должны быть добавлены к любым другим ярдам или отступам, требуемым другими положениями этой статьи.

   2.   Всякий раз, когда самая высокая точка возвышения прилегающего тротуара или поверхности земли в пределах пяти футов горизонтального расстояния, измеренного от внешней стены здания, превышает уровень грунта более чем на 20 футов, здание или сооружение может превышать высоту в количество футов, предписанное в настоящем разделе, не более чем на 12 футов. Однако такая дополнительная высота не допускается в той мере, в какой такая дополнительная высота приводит к тому, что любая часть здания или сооружения превышает высоту в футах, указанную в этом разделе, при измерении от самой высокой точки конструкции крыши или стены парапета. к отметке поверхности земли, которая находится ниже этой точки измерения по вертикали. Положения этого подраздела не применяются к жилым помещениям на одну семью в соответствии с положениями Раздела 12.21 A.17. настоящего Кодекса. (с изменениями, внесенными Приказом № 168,159, Эфф. 14.09.92.)

   3.   Конструкции и оборудование крыши. (Изменено Приказом № 182,110, вступ. в силу 29.05.12.)

   (a)   Емкости или аналогичное оборудование, необходимое для эксплуатации и технического обслуживания здания, световые фонари, башни, шпили, флагштоки, дымовые трубы, радиомачты, резервуары для воды , силосы или аналогичные конструкции могут быть возведены выше предельной высоты здания на пять футов, если конструкция отодвинута от периметра крыши на пять футов.

   Дымоходы, вытяжные каналы, солнечные водонагреватели или любые конструкции крыши, в которых расположены лестницы, лифты или вентиляционные вентиляторы, также могут превышать предельную высоту здания на величину до пяти футов, но не обязаны обеспечивать отступ от периметра крыши. Там, где высота ограничена семьюдесятью пятью (75) футами, кровельные конструкции для размещения лифтов и лестниц могут превышать предельную высоту здания до двадцати (20) футов по высоте, а там, где высота ограничена тридцатью (30) футами. или сорок пять (45) футов, кровельные конструкции для размещения лифтов и лестниц могут превышать предельную высоту здания до десяти (10) футов в высоту.

   Не допускается использование таких конструкций или любых других пространств выше указанного предела высоты с целью обеспечения дополнительной площади пола.

   (b)   Во всех зонах, кроме «A», «R», «CR», «C1» и «C1.5», также может быть установлен крышный знак выше указанного предела высоты.

   (c)   Конструкции и панельные сборки, поддерживающие исключительно системы солнечной энергии («Солнечные конструкции»).

   (1)   Во всех зонах солнечные конструкции могут превышать поверхность крыши на 3 фута, даже если поверхность крыши находится на уровне или выше допустимой высоты здания. Высота измеряется до самой высокой точки конструкции и панели в сборе. Эти конструкции не обязаны обеспечивать отступ, как описано в параграфе (а) этого подраздела.

   (2)   За исключением ограничительных зон R1 и более, солнечные конструкции, построенные на плоской крыше, могут превышать поверхность крыши на величину до 15 футов, даже если поверхность крыши находится на уровне допустимой высоты здания или превышает его. Высота измеряется до самой высокой точки конструкции и панели в сборе.

   Исключение: в ограничительных зонах R1 и более солнечная конструкция может превышать поверхность крыши на 15 футов на плоской крыше только в том случае, если конструкция также используется для затенения жилой террасы на крыше или парковки на крыше. Однако конструкция(и) не может превышать ограничение по высоте. Отступы не требуются по этому пункту.

   4.   Во всех высотных районах наземная стоянка с необходимыми внутренними проездами и пандусами к ней, пространство в пределах конструкции крыши или мансарды для размещения строительного рабочего оборудования или техники, помещения, предусмотренные для посадки и хранения вертолетов, и подвальные складские помещения. не учитываются при определении общей площади этажа в здании. (В редакции Приказа № 146704 от 09.12.74.)

   5.   Независимо от высотных ограничений района, в котором они расположены, муниципальные здания, находящиеся в ведении, эксплуатации или управлении городских управлений или учреждений может быть построен на максимальной высоте 35 футов. Кроме того, стандарты освещения спортивных площадок в парках, находящихся под контролем, эксплуатацией или управлением Совета по делам отдыха и парков и используемых в целях отдыха, как определено этим агентством, могут быть построены на максимальной высоте 75 футов и должны быть оборудованы соответствующими управление лучом, чтобы направить свет на поле и предотвратить воздействие бликов и рассеянного света на соседние объекты, и должно включать автоматическое управление таймером с системой включения / выключения по расписанию. (Добавлен Приказом № 174788 от 05.10.02.)

   6.   (Изменено Приказом № 163,627, вступ. в силу 20.06.88.) Несмотря на положения Раздела 12.21.1 A.10., здания на участке в зоне C или M в Районе Высота No. 1 не должен быть ограничен по высоте, как это предусмотрено Разделом 12.21.1 A.10., при любом из следующих обстоятельств:

   a. (Изменено Постановлением № 173 492, вступ. в силу 10 октября 2000 г.) Если одно или несколько из следующих дискреционных разрешений, инициированных по заявлению владельцев недвижимости или их представителей, были предоставлены 1 января 19 или после этой даты.83, и конкретно касается высоты одного или нескольких зданий: изменение зоны, изменение высоты района, исключение из конкретного плана, условное использование, отклонение, карта участка, карта участка или разрешение на застройку побережья. Если в согласовании предусмотрена конкретная высота, то ограничение распространяется на здания и сооружения на участке; или

   b. В тех случаях, когда архитектурные и структурные планы, достаточные для полной проверки плана для получения разрешения на строительство здания или сооружения, были приняты Департаментом строительства и безопасности и за которые была собрана плата за проверку плана до даты вступления в силу этого подразделения, а также для что никакие последующие изменения не вносятся в те планы, которые увеличивают высоту. Однако любое такое разрешение на строительство становится недействительным, если строительство в соответствии с таким разрешением не начинается в течение 18 месяцев с даты сбора платы за проверку плана.

Мое здание считается высотным?

Все чаще возникает вопрос о том, как рассчитать высоту здания. Что конкретно классифицирует данное здание как высотное? Определение высотного здания было уточнено с момента принятия кодекса 2008 года.

1968 Определение: самая высокая точка

В соответствии со Строительным кодексом 1968 года высотным сооружением считалось любое здание или сооружение высотой не менее 75 футов. В частности, это измерение для «Высоты здания» было определено как:

Расстояние по вертикали от уровня бордюра до самой высокой точки балок крыши в случае плоских крыш или до точки на средней высоте фронтона в случае крыш с уклоном более одного фута в четыре и полтора фута; за исключением случаев, когда уровень бордюра не установлен законом или когда каждая часть здания отодвинута от линии улицы более чем на двадцать пять футов, высота должна измеряться от прилегающей отметки уровня. (Строительный кодекс Нью-Йорка, 1968)

 

Это определение допускает некоторую свободу с точки зрения измерения самой высокой точки здания, которой часто является незанятый этаж, но также вызывает путаницу в классификации зданий.

Современные определения: Подробнее

Кодексы 2008 и 2014 годов по-прежнему поддерживают высокодетальный метод расчета высоты здания, но конкретное определение «высотного здания» проще:

Здание с занятым этажом, расположенное на высоте более 75 футов (22 860 мм) над самым нижним уровнем доступа для автомобилей пожарной охраны. (Строительный кодекс Нью-Йорка, 2014 г.)

 

Независимо от изменения уровня самым низким уровнем, на котором пожарная часть может получить доступ в здание, является уровень, на котором проводятся начальные измерения. Конечные измерения проводятся на самом высоком занимаемом этаже, а не только в самой высокой точке здания.