Пзз санкт петербурга – О порядке организации и проведения публичных слушаний при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге (с изменениями на 18 декабря 2019 года) (редакция, действующая с 1 января 2020 года)

Правила землепользования и застройки | Комитет по градостроительству и архитектуре

ПЗЗ СПб. Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга

Новые ПЗЗ Санкт-Петербурга — 2019. Характеристика изменений и дополнений

Содержание

1. Вступление в силу новых ПЗЗ Санкт-Петербурга
2. Изменения в общей части Правил
   • О ситуациях с ППТиПМ
   • Проекты, прошедших экспертизу
   • Дополнения к требованиям подготовки ППТ
3. Новшества в градостроительных регламентах 
4. Новые требования к отдельным параметрам градостроительных регламентов (зелёные насаждения общего пользования)
5. Изменения в границах ЗОУИТ
6. Введение новых территориальных зон
7. Приаэродромные территории
8. Изменения в территориях КУРТ
9. Новые правила учёта КИТ
10. Согласование АГО при получении разрешение на строительство объектов нежилого назначения
11. Резюме

Вступление в силу новых ПЗЗ Санкт-Петербурга

В июле 2019 года в градостроительном зонировании крупнейшего российского мегаполиса произошли существенные изменения. Они связаны с реализацией постановления Правительства Санкт-Петербурга   № 464 от 23.07.2019.

Полные сведения о внесённых поправках опубликованы на ресурсах Центра Генерального плана и КГА Санкт-Петербурга.  

В статье использованы:

• ссылки:
  • на материалы из официальных  сайтов
  • на тематические карты градостроительного зонирования Санкт-Петербурга:
    1. границы ЗОУИТ, сведения о которых включены в ЕГРН 
    2. границы объединённых зон охраны ОКН, сведения о которых включены в ЕГРН 
• приложения к постановлению № 464:
  • №1 — Общие положения о Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга
  • №7 — Градостроительные регламенты, установленные для территориальных зон:
    • за исключением градрегламентов в границах объединенных зон охраны ОКН
  • №8 — Градостроительные регламенты в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия
• поправки к Постановлению  № 524 о ПЗЗ санкт-Петербурга  

Новые черты в облик ПЗЗ привнесли изменения в ряде материалов:

• в общей части Правил 
• в границах территориальных зон
• в границах действия предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции ОКС
• в территориях, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию (КУРТ)
• в иных положениях

Необходимость корректировки одного из главных градостроительных документов Санкт-Петербурга продиктована:

• требованием приказа Правительства РФ о приведении в соответствие новому Классификатору ВРИ — 2019 наименований видов разрешённого использования земельных участков
• необходимостью устранения несоответствий в между Генеральным планом Санкт-Петербурга и его ПЗЗ:
  • в количества зон в ПЗЗ и Генеральном плане
  • в несоответствии сведений о местоположении границ ЗОУИТ, территорий ОКН, отображаемых на картах ПЗЗ, содержащемуся в ЕГРН описанию местоположения границ таких зон и территорий
  • в несоответствии установленных градостроительным регламентом ограничений использования ЗУ и/или ОКС, расположенных полностью или частично в границах ЗОУИТ, территорий достопримечательных мест федерального и регионального значения содержащимся в ЕГРН ограничениям использования объектов недвижимости в пределах таких зон и территорий
  • в установлении, изменении, прекращении существования ЗОУИТ
  • в установлении, изменении границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значения
  • в иных материалах 

Изменения в общей части Правил

Изменения в ПЗЗ вступили в силу 26 июля 2019 года. В соответствии с ними откорректирован ряд положений ранее действовавших Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга. 

В новой редакции общей части ПЗЗ сохранён приоритет ранее утверждённых ППТиПМ над положениями ПЗЗ до окончания расчётного срока Генерального плана Санкт-Петербурга (в части, не противоречащей зонам охраны объектов культурного наследия).  

Были, вместе с тем, сделаны и некоторые уточнения.

О ситуациях с ППТиПМ

Новые ПЗЗ не ухудшают ситуации, при которых застройщиками уже выполнен значительный объём работ по подготовке ППТ (преамбула Постановления № 524). 

Для таких застройщиков не только исключена необходимость разработки новых ППТ, но и установлена возможность применения ранее действовавших требований градостроительных регламентов для утверждения таких ППТ.

Установлены временные рамки по применению ПЗЗ к тем ППТиПМ, что в период до и после выхода постановления № 464 находятся на этапах  разработки или утверждения:

1. подготовка ППТ выполняется по решению о подготовке такой документации, принятому после 29.06.2018 и до вступления в силу новой редакции ПЗЗ:
   • проверка и утверждение будет вестись в соответствии с градостроительными регламентами, действовавшими на дату принятия решения о подготовке
   • положение действует до 01.07.2020 
2. решение о подготовке ППТ принято до 28.06.2018 или на дату вступления в силу новых ПЗЗ и подготовленный ППТ  был признан полностью отвечающим установленным требованиям
   • утверждение будет вестись в соответствии с градостроительными регламентами, на основании которых велась подготовка документации
   • положение действует до 30.11.2019

О проектах, прошедших экспертизу

Проверка проектной документации на её соответствие градостроительному регламенту ведётся  перед выдачей разрешения на строительство на дату выдачи ГПЗУ (пункт 1 статьи 5 ГК РФ):

Проверка на соответствие ВРИ и ограничениям в отношении земельного участка, делается на дату обращения за разрешением на строительство

По новым ПЗЗ, в случае положительного заключения экспертизы, полученного до вступления в силу новых правил землепользования и застройки, приведение проекта в соответствие с градостроительными регламентами исключается.

Прошедшие экспертизу проекты могут быть реализованы. даже если состав допустимых ВРИ земельных участков был изменён в новой редакции ПЗЗ.

Временное ограничение для использование такой возможности — до 01.01.2020 года. 

Дополнения к требованиям подготовки ППТ

При подготовке документации по планировке территории:

1. если предусматривается возможность отклонения от предельных параметров разрешённого строительства (реконструкции) объектов, получить соответствующее разрешение на отклонение можно до предоставления проекта планировки на проверку
2. условие определения допустимого места размещения ОКС  отсутствие зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), запрещающей размещение объекта
3. определение границ ЗУ с условно разрешённым ВРИ должно выполняться при наличии разрешения на условно разрешенный вид использования 

Новшества в градостроительных регламентах

• Новые виды ВРИ

В новых ПЗЗ появился ряд новых ВРИ в полном их соответствии с Классификатором ВРИ — 2019.

В регламентах территориальных зон промышленного назначения присутствует такой новый вид разрешённого использования, как «Научно-производственная деятельность» (код 6.12).

Цель его установления:

• необходимость размещения:
  • высокотехнологичных производственных комплексов
  • агропромышленных комплексов
• создание технопарков и бизнес-инкубаторов

Введены отдельные ВРИ земельных участков,  используемых для широкого круга задач. Вот некоторые из них:

1. дома социального обслуживания
2. оказание социальной помощи
3. предоставление коммунальных услуг
4. оказание услуг связи
5. общежития
6. объекты культурно-досуговой деятельности
7. объекты дорожного сервиса
8. заправки транспортных средств
9. автомобильные мойки
10. ремонт автомобилей
11. площадки для занятий спортом
12. складские площадки
13. многие другие

• Введение нормы о наступлении даты изменения ВРИ

Датой, с которой прежний ВРИ земельного участка или ОКС считается изменённым со дня внесения в ЕГРН сведений о таком виде разрешённого использования определена ФЗ №218-ФЗ. Такая норма впервые закреплена непосредственно в ПЗЗ Санкт-Петербурга.

• Случаи использование участка в соответствии с условно разрешённым видом использования без получения на это разрешения

Использовать участок в соответствии с условно разрешённым ВРИ и без получения на это разрешения можно при одновременном выполнении следующих условий:

1. участок включён в составе ППТиПМ
2. условно разрешённый вид учтён в составе ППТиПМ 
3. на момент утверждения ППТиПМ условно разрешённый вид являлся основным ВРИ:
   • в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны
4. при наличии объекта капитального строительства:
   • ВРИ ОКС на дату выдачи разрешения на строительства относился к основным видам разрешённого использования соответствующей территориальной зоны:
     • при намерении реконструкции объект должен быть приведён в соответствие с градостроительным регламентом, установленным новыми ПЗЗ 

• Случаи использования ВРИ по умолчанию

Новыми ПЗЗ допускается использование по умолчанию без отдельного указания в градостроительном регламенте соответствующей территориальной зоны следующих видов ВРИ:

1. «железнодорожные пути» (код 7.1.1)
2. «внеуличный транспорт» (код 7.6)
3. «улично-дорожная сеть» (код 12.0.1) 

• Условия выбора вспомогательных ВРИ как из числа условно разрешённых видов, так и основных ВРИ

В случае, когда площадь помещений:

1. зданий
2. строений
3. сооружений

занимаемых объектами вспомогательных ВРИ, не превышает 700 м², новые ПЗЗ предоставляют возможность выбора вспомогательного  использования из перечня основных ВРИ.

Вспомогательные ВРИ можно выбрать из перечня условно разрешённых видов использования при следующих условиях:

1. суммарная доля площади расположенных на одном земельном участке объектов вспомогательных ВРИ (помещений зданий, строений и сооружений) не должна превышать 30% общей площади помещений зданий, строений и сооружений, включая подземную часть
2. не должна превышать 15% общей площади земельного участка та часть площади земельного участка, что находится под отдельно стоящими объектами вспомогательных видов разрешенного использования и относящимся к ним:
   
   • озеленением
   • местами для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта
   • иными параметрами разрешённого строительства, необходимыми  элементами инженерного обеспечения и благоустройства
3. Не должна превышать 10% от общей площади земельного участка площадь вспомогательных объектов,  относящихся к видам разрешённого использования:
   
   • «обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий» (код 5.1.1)
   • «обеспечение занятий спортом в помещениях» (код 5.1.2)
     «площадки для занятий спортом» (код 5.1.3)
   • «оборудованные площадки для занятий спортом» (код 5.1.4)
   • «водный спорт» (код 5.1.5)
   • «авиационный спорт» (код 5.1.6)
   • «спортивные базы» (код 5.1.7) 

Новые требования к отдельным параметрам градостроительных регламентов

• Территории зелёных насаждений общего пользования

Изменения в ПЗЗ коснулись увеличения количества зелёных пространств. Ещё на стадии подготовки документов по планировке территории на застройщиков, занимающихся жилищным строительством, кроме выполнения требований по озеленению, возложены и задачи по созданию зон зелёных насаждений общего пользования.

Установленная минимальная площадь зелёных насаждений — 6 м³ на человека, исходя из расчётной численности населения для земельных участков с ВРИ (пункт 1.9.7_1 Приложения №1 к ПЗЗ):

1. «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код 2.1.1)
2. «среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5)
3. «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» — код 2.6
4. для гостиниц, в которых более 10% номеров/апартаментов имеют зоны, предназначенные для приготовления пищи

Требование относится только к уже действующему новому градостроительному регламенту.

При проектировании по ГПЗУ, полученному до вступления в силу новых ПЗЗ, требование  не применяется.

В случае разработки ППТиПМ с учётом новых зелёных насаждений общего пользования на отдельном земельном участке площадь его озеленения, по новым ПЗЗ, снижается на 30%.

• Доля озеленения для отдельных новых ВРИ

Минимальная доля озеленения для новых ВРИ:

1. «дома социального обслуживания» (код 3.2.1) — 40% площади земельного участка
2. «оказание социальной помощи» (код 3.2.2) — 15% площади земельного участка

До новых ПЗЗ эти виды использования включались в состав ВРИ «социальное обслуживание», для которого минимальная доля озеленения составляла 60% площади земельного участка. 

Озеленение СЗЗ:

1. из ПЗЗ исключено требование о том, что озеленение санитарно-защитных зон (СЗЗ) не может быть менее 50 % площади соответствующей СЗЗ.
2. в новых ПЗЗ установлено, что размеры и озеленение СЗЗ должно выполняться в соответствии с СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

• Требования к минимальному количеству машино-мест 

При корректировке данных о ВРИ, описанных в соответствии с новым Классификатором видов разрешенного использования 2019 в новые ПЗЗ были внесены несколько дополнений по минимальному количеству машино-мест: 

1. не допускается размещение открытых парковок под жилым зданием, расположенным на столбах, на проездах под жилым зданием, а также под выступающими частями жилого здания, консольно выступающими за плоскость стены на высоте менее 4.5 м.
2. допускается возможность размещения погрузочно-разгрузочных площадок в встроенных, пристроенных и в встроенно-пристроенных помещениях зданий, строений при условии обеспечения доступа грузового транспорта к указанным площадкам 
3. минимальное количество мест для хранения грузового транспорта не устанавливается для территориальной зоны ТД1-3

Изменения в границах ЗОУИТ

 
ПЗЗ дополнены нормой, уточняющей правовой режим использования земель или земельных участков, расположенных в границах особо охраняемой природной территории (ООПТ). Оно определяется положением об ООПТ,  утверждаемым в соответствии с действующим законодательством. 
 
На карте ЗОУИТ — карте градостроительного зонирования «ПЗЗ Санкт-Петербурга. Границы территориальных зоны зон с особыми условиями использования территории за исключением границ объединённых зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга».

Создана и карта границ объединённых зон охраны объектов культурного наследия, сведения о которых включены в ЕГРН.

Новые территориальные зоны

 
Для исключения возможности перепрофилирования продовольственных рынков и для создания многофункциональных центров без жилой составляющей в ПЗЗ введены новые территориальные зоны ТД3 и ТД1-3, соответственно.

Примечание:

• ТД3 — зона многофункциональной общественно-деловой застройки на вновь образуемых территориях
• ТД1-3 — многофункциональная подзона объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры IV и V классов опасности, а также объектов общественно-деловой застройки в периферийных и пригородных районах Санкт-Петербурга, расположенных в зоне влияния Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей

С границами территориальных зон, отображаемых на карте градостроительного зонирования «ПЗЗ Санкт-Петербурга. Границы территориальных зон и подзон, кроме подзон, отличающихся по высоте зданий, строений и сооружений)» можно ознакомиться здесь.

 
Приародромные террритории

 
Федеральным законом № 153 от 01.07.2017 были внесены поправки в Воздушный и Градостроительный кодексы РФ:

• изменён правовой статус приаэродромных территорий:
  • они стали зонами с особыми условиями использования с неукоснительным приоритетом над ПЗЗ
• в составе приаэродромных зон установлены 7 подзон:
  • в каждой подзоне действуют свои градостроительные регламенты по размещению объектов, их высотности и т.д.

Утверждение границ приаэродромных территорий по новому порядку стало очень сильной по своему значению «рукой помощи» для застройщиков:
исключена прежде действовавшая необходимость в согласовании с Росавиацией строительства в санитарно-защитной зоне и в границах полос воздушных подходов петербургского аэропорта главным условием при застройке участков в приаэродромной территории выдвинуто выполнение требований градостроительных регламентов, установленных в каждой подзоне.

Тем не менее, задача по согласованию строительства в приаэродромной зоне остаётся, но заниматься согласованием должен уже не застройщик, а Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (госстройнадзор).

Служба обязана направить копии выданных строителям разрешений в Росавиацию или Минобороны. Срок рассмотрения материалов — 1 месяц.  В случае замечаний госстройнадзор отзывает выданные разрешения.

При отсутствии утвержденных границ приаэродромных территорий согласование строительства застройщики должны выполнять самостоятельно.

Приаэродромная зона в Санкт-Петербурге

Ранее в приаэдромную зону в Санкт-Петербурге попадали территории в радиусе 30 км от аэропорта, а это чуть ли не весь город и часть Ленинградской области. Контрольными точками, обозначающими условную границу, были Ломоносов, Лисий Нос, Парголово, Мурино, поселок Саперный, Пушкин, Павловск, Красное Село и др.

Строительство в приаэродромной территории застройщикам приходилось согласовывать самостоятельно — с Комитетом по транспорту Правительства Санкт-Петербурга. Министерство промышленности РФ или с Министерством обороны РФ.

В новых ПЗЗ Санкт-Петербурга приаэродромные территории обозначены в соответствии с требованиями закона, но «воздушные границы строительства» и накладываемые приародромными зонами ограничения установлены в полном объёме пока лишь только для аэродрома Пулково.
Росавиация утвердила санитарно-защитные зоны и границы полос воздушных подходов аэродрома Пулково:

• в СЗЗ Пулково, в зависимости от направления, входит территория размером до 1020 м
• в границы полос воздушных подходов падает значительная часть Пушкинского, Красносельского, Московского, Колпинского и Петродворцового районов

 
Изменения в территориях КУРТ

 
Произошли изменения в перечне территорий по комплексному и устойчивому развитию территории (КУРТ). В неё включены  14 территорий. 

Среди них:

1. посёлок Петро-Славянка
2. территория, ограниченная Ермоловским пр., проектным продолжением ул. Борисова, наб. р. Сестры, ул. Володарского, пл. Свободы, полосой отвода ж/д Сестрорецкого направления в городе Сестрорецке
3. территория, ограниченная проспектом Народного Ополчения, Лиговским каналом, территорией аэропорта «Пулково», рекой Дудергофка, Дудергофским ручьем, Совхозной улицей.

В числе новых территорий — 3 территории для комплексного и устойчивого развития в Калининском, Петроградском и Пушкинском районах.

• Калининский район

В зону КУРТ включена территория базисных кварталов 5216 и 5216А, ограниченная границами функциональной зоны 3ЖД, 

Причины включения указанных территорий в КУРТ:

1. градостроительная необходимость в целях развития территории
2. реорганизация бывших производственных зон
3. развитие социальной инфраструктуры, транспортной системы и общественных пространств

• Петроградский район

Земельный участок, ограниченный ул. Профессора Попова, Иоанновским переулком, наб. реки Карповки и продолжением ул. Грота, включён в территорию комплексного и устойчивого развития.

Цели включения участка в КУРТ:

1. развитие бывших промышленных территорий ОАО «Аккумуляторная компания «Ригель»
2. обеспечение формирования комплексной планировочной структуры
3. увеличение зелёных насаждений
4. выполнение нормативов обеспечения объектами соцкультбыта

• Пушкинский район

В зону КУРТ включены участок СПК «Племзавод «Детскосельский» и прилегающие к нему территории посёлке Шушары.

Цели включения территорий в зону КУРТ:

1. сложившийся дефицит обеспеченности социальными объектами
2. недостаточность инженерной и транспортной инфраструктуры в пос. Шушары:
   1. на участке СПК «Племзавод «Детскосельский» и прилегающих территориях
3. перспективы массового жилищного строительства в соответствии с Генеральным планом 
4. обеспечение при включении в зону КУРТ возможности:
   1. для разработки для всей территории ППТ
   2. для установления правовых отношений между городом и инвесторами

Сведения о территориях комплексного развития, их зонах и возможностях застройки можно почерпнуть на  официальном сайте КГА.

Проекты комплексного развития территорий могут быть реализованы по инициативе:

• органов местного самоуправления (статья 46.10 ГК РФ)
• правообладателей земельных участков
• правообладателей объектов недвижимости, расположенных на  ЗУ (статья 46.9 ГК РФ РФ)

 
 
Новые правила учёта КИТ

 
Новые ПЗЗ предусматривают применение коэффициента использования территории (КИТ) в отношении многоквартирных домов любой этажности. Это позволит ограничить максимальное количество жилой площади в границах ЗУ в отсутствие проекта планировки.

Новыми ПЗЗ установлен единый коэффициент использования территории, причём вне зависимости от высотности: 

• КИТ = 2.0 — при утверждённом ППТ
• КИТ = 2.0 — при ведущемся проектировании на основании ГПЗУ, выданном до вступления в силу новых ПЗЗ (пункт 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ)
• КИТ = 1.7 — без ППТ

Если ранее КИТ применялся исключительно для многоэтажной застройки, то новые ПЗЗ уравняли КИТ для малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной (высотной) жилой застройки на участках (с кодовым обозначением Т2Ж1, Т2ЖД2, Т3Ж1, Т3Ж2, Т3ЖД3, ТД1-1_1, ТД1-1_2, ТД1-2_1, ТД1-2_2), а также для гостиниц, в которых более 10% площади отведены под номера/апартаменты с зонами для приготовления пищи, соответствующие СП 54.13330.2011«Здания жилые многоквартирные» (в границах всех территориальных зон и подзон, градостроительными регламентами которых предусмотрен ВРИ «гостиничное обслуживание»).

• КИТ при ВРИ участка из перечня условно разрешённых видов использования

Расчёт КИТ выполняется от 50% общей площади соответствующего земельного участка, если ВРИ земельных участков под жилую застройку:

1. «среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5)
2. «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6)
3. «гостиничное обслуживание» (код 4.7) в случае, если более 10% номеров/апартаментов в гостинице имеют зоны, предназначенные для приготовления пищи, соответствующие СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные»

отнесены градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны к условно разрешённым видам использования.

• КИТ для участков под жилую застройки  с размещением обслуживающих её объектов

Если на земельном участке помимо объектов малоэтажной жилой застройки, среднеэтажной жилой застройки и многоэтажной (высотной) жилой застройки предусматривается размещение иных объектов, обслуживающих жилую застройку, расчёт КИТ производится за минусом из общей площади участка площади обслуживающих объектов, с относящимся к ним озеленением, местами для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта, иными параметрами разрешенного строительства, а также необходимыми в соответствии с действующим законодательством элементами инженерного обеспечения и благоустройства.

Высотный регламент отдельных сооружений

В градостроительных регламентах не устанавливается максимальная высота для промышленных дымовых труб и дымовых труб котельных.

Из действия этого положения исключается:

1. инженерное оборудование на крыше зданий
2. вытяжные башни
3. градирни с несущими стволами из кирпича, железобетона, металла и композиционных материалов, обеспечивающих эффективное рассеивание дымовых газов различной температуры, влажности и агрессивности до допустимых действующими гигиеническими нормами пределов концентрации

Согласование АГО при получении разрешение на строительство объектов нежилого назначения

 
Выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства как в сфере жилищного строительства, так и в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения осуществляется при наличии решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика (АГО) объекта, предоставленного в порядке, установленном законом Санкт-Петербурга.

Ранее необходимость согласования АГО требовалась только для объектов жилого назначения. Основой для согласования АГО стала задача об улучшении эстетических качеств городской среды.

Согласования АГО будет применяться лишь со дня вступления в силу соответствующего порядка предоставления решения о согласовании АГО в сфере строительства объектов нежилого назначения.

 
Резюме
 

Новые ПЗЗ Санкт-Петербурга — тонкий инструмент реализации Генерального плана. Они описывают параметры возможной застройки в конкретной территориальной зоне.

Они позволяют совершенствовать уникальный облик Санкт-Петербурга города. С их помощью проверяется влияние новых проектов на городскую территорию.  

Принятые ПЗЗ снижают остроту серьёзных городских проблем, связанных:

• с увеличением количеств зелёных пространств
• с максимальной плотностью застройки:
  • КИТ будет применяться в отношении многоквартирных домов любой этажности
• с регулированием максимального количества жилой площади в границах ЗУ в отсутствие проекта планировки
• с увеличением количеств территорий, в границах которых предусматривается деятельность по комплексному и устойчивому развитию 
• с установлением новых территориальных зон:
  • способствующих сохранению существующих продовольственных рынков
  • обеспечиваютющих создание технопарков и бизнес-инкубаторов
• с несбалансированной точечной застройкой

ИНФОРМАЦИОННЫЕ МАТЕРИАЛЫ по проекту о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга

Постановление о подготовке проекта о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга

Пояснительная записка к проекту о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга

Постановление о проведении публичных слушаний по проекту о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга

Копии согласований проекта изменений в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга

Протокол комиссии, содержащий сведения о рассмотренных предложениях по проекту Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга

Карты градостроительного зонирования Санкт-Петербурга

• границы территориальных зон и подзон (кроме подзон, отличающихся по высоте зданий, строений, сооружений)
• границы действия предельных параметров разрешенного строительства, реконструкций объектов капитального строительства в части максимальной высоты зданий, строений и сооружений, за исключением границ объединенных зон охраны объектов культурного наследия
• границы зон с особыми условиями использования территорий, за исключением границ объединенных зон охраны объектов культурного наследия, находящихся на территории Санкт-Петербурга
• утвержденные границы объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на етрритории Санкт-Петербурга, и границы территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ
• территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории

Дата изменения: 18 декабря 2018 г.

ПЗЗ СПб. Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга

Градостроительный регламент — регулятор застройки земельного участка

Содержание:

1. Краткий экскурс в историю ПЗЗ и градрегламентов
2. Территориальное планирование
3. Зонирование территорий поселений
4. Виды территориальных зон
5. Градостроительное зонирование и градостроительные регламенты
6. «Радиус действия» градостроительных регламентов
7. Градрегламент — «консультант» по вопросам изменения ВРИ участка
8. Градостроительные регламенты не обошлись без исключений

Краткий экскурс в историю ПЗЗ и градостроительных регламентов

В градостроительном «сленге» часто используются словосочетания «ПЗЗ» и «территориальное планирование»:

• ПЗЗ — порядок развития и застройки их территорий, установленный в поселениях
• территориальное планирование — многоуровневый процесс подготовки градостроительной документации для территорий разного масштаба
   

Когда появились ПЗЗ?

Первые правила землепользования и застройки, ставшие «прародителями» градостроительных регламентов, появились в 1916 году. В России их применили спустя 19 лет, после распространения ПЗЗ во многих странах.

Родоначальником правил застройки — зонинга (zoning regulation) — оказался Нью-Йорк, откуда ПЗЗ постепенно «прошествовали» по городам США, а потом и по Европе, впитывая в себя местные колориты.

Введение зонинга стало реакцией архитекторов-градостроителей на беспорядочную застройку городов, в которых по соседству оказывались жилые территории и промышленные предприятия или контрастирующие между собой тихие малоэтажные кварталы и помпезные жилые высотки.

Складывающаяся ситуация приводила к ухудшению архитектурного стиля городов и снижению качества среды обитания. Исправление неприглядного положения превратилась в острую необходимость. Требовался механизм регулирования градостроительства интенсивно развивающихся городов и целых стран, будь это Россия, США, Швейцария, Германия или Польша.

Выход из обостряющейся проблемы с застройкой городов был найден. Им стало обоснование территориального планирования на конкретные периоды времени мест расселения людей и всей хозяйственной деятельности. Его основой была рациональная организация территории и эффективное, с точки зрения экономики, размещение:

• жилых объектов
• производственных предприятий
• коммуникаций
• транспортных сетей
• иных объектов

Убедительным и ясным «языком» территориального планирования стали схемы развития территорий разного ранга:

• государства
• отдельных административных единиц
• городов и посёлков

Вводимые правила застройки территорий и территориальное планирование отражали потребности и перспективы сельского хозяйства, промышленного производства, экологической инфраструктуры, развития селитебных, коммунальных, транспортных, рекреационных геосистем.

При всём стремлении и настойчивости архитектурных умов, окончательное решение задач, отражаемых в схемах территориального планирования останется всегда недостижимым. Причина понятна — это постоянно меняющиеся условия развития общественных, экономических, природных, климатических и экологических процессов.

Правила застройки территорий корректируются постоянно. Вместе с разработкой схем территориального планирования они позволяют шаг за шагом улучшать использование земельных ресурсов при совершенствующейся застройке.

ПЗЗ в России — на каком этапе после старта?

Пробные шаги по введению ПЗЗ в России были сделаны в 1953 году — в Москве, когда там были установлены правила, детализирующие условия использования и застройки на уровне районной планировки. Позже ПЗЗ стали использоваться и во многих крупных центрах страны.

Пример первых успешных ПЗЗ в России — план ГОЭЛРО, разработанный 20-30 годах двадцатого века. Он стал основой развития:

• крупных промышленных и производственных комплексов
• промышленного строительства
• развития курортных районов

Позже появились удобные строительные площадки для мощных алюминиевых заводов, лесоперерабатывающих, химических и других предприятий. А ещё план ГОЭЛРО обеспечил размещение новых городов на Ангаре, Енисее и Волге. Их появление обязано построенным каскадам крупнейших ГЭС.

Для тех времён правилами застройки были только градостроительные уставы поселений. Они позволяли издавать нормативы, регулирующие использование земельных участков. Нормативы одновременно были прообразами градостроительными регламентов.

Ситуация с градостроительными правилами изменилась в корне в 1998 году:

• в России появился первый Градостроительный кодекс
• в официальный градостроительный лексикон введены понятия:
  • о правилах землепользования и застройки
  • о порядке регулирования градостроительной деятельности на местном уровне

Основой этого были региональные и государственные задачи развития территорий.

Современные ПЗЗ, документы территориального планирования значительно усовершенствовались в сравнении с любым предшествующим периодом. Изменились Земльный и Градостроительный кодексы РФ и многие российские законы. В них постоянно вносятся поправки. Они обеспечивают повышение эффективности градостроительства.

Финиша ПЗЗ не предвидится. А потому изучение:

• правил использования и застройки земельных участков
• особенностей градостроительных регламентов

послужит основой благополучия для любого застройщика или бизнесмена, планирующего расширить своё дело на новых территориях или более рационально использовать уже имеющийся земельный надел.

Территориальное планирование

Планировка и застройка поселений проводится через зонирование их территорий:

• выделение видов преимущественного функционального использования
• установление ограничений на использование территории для градостроительной деятельности

В документах территориального планирования выделяются функциональные зоны:

• жилой застройки
• смешанной и общественно-деловой застройки
• общественно-деловой застройки
• производственной застройки
• смешанной застройки
• инженерной инфраструктуры
• транспортной инфраструктуры
• рекреационные
• сельскохозяйственного использования
• специального назначения:
  • зоны военных и иных режимных объектов
  • зоны кладбищ
  • прочие зоны специального назначения

Другой вариант зонирования называется градостроительным зонированием. В результате градостроительного зонирования формируются территориальные зоны.

Территориальные зоны:

• дублируют функциональные зоны
• детализируют и уточняют функциональные зоны

Размеры территориальной и функциональной зон обычно идентичны.

При градостроительном зонировании вводятся регламенты. Они устанавливают правовой режим использования и застройки земельных участков в границах территориальных зон.

Зонирование территорий поселений

При планировке и застройке поселений проводится зонирование их территорий:

1. выделение видов преимущественного функционального использования территорий
2. установление ограничений на использование территории для градостроительной деятельности

В соответствии с этим зонированием в документах территориального планирования (в генеральном плане или в схеме территориального планирования) выделяются функциональные зоны:

• зоны преимущественно жилой застройки
• зоны смешанной и общественно-деловой застройки
• зоны общественно-деловой застройки
• зоны производственной застройки
• зоны смешанной застройки
• зоны инженерной и транспортной инфраструктур
• рекреационные зоны
• зоны сельскохозяйственного использования
• зоны специального назначения, в том числе зоны размещения военных и иных режимных объектов, зоны кладбищ и прочие зоны специального назначения

Другой вариант — градостроительное зонирование, в ходе которого:  

1. устанавливается правовой режим использования и застройки территорий,
2. формируются территориальные зоны

Территориальные зоны:

• дублируют функциональные зоны
• детализируют и уточняют функциональные зоны

Размеры территориальной и функциональной зон обычно идентичны.  

Виды территориальных зон

При градостроительном зонировании территорий поселений устанавливаются территориальные зонын (статья 35 ГК РФ):

• жилые
• общественно-деловые
• производственные
• инженерной и транспортной инфраструктур
• сельскохозяйственного использования
• рекреационного назначения
• особо охраняемых территорий
• специального назначения
• размещения военных объектов
• иные виды территориальных зон

Внутри территориальных зон тоже могут выполняться выделы меньших территорий — подзон. Они включают территории:

• с особенностями градостроительного регламента застройки
• с ограничениями на использование участков

Характеристики подзоны и территориальной зоны схожи. Отличия проявляются в предельных размерах участков, предельных параметрах разрешённого строительства/реконструкции объектов на таких участках.

Цель создания подзон — комплексное сочетание различных видов застройки.

В составе жилых зон могут быть подзоны:

• многоэтажной застройки
• среднеэтажной застройки
• малоэтажной застройки
• застройки индивидуальными жилыми домами

в сочетании с объектами:

• здравоохранения
• дошкольного, начального общего и среднего образования
• социального и коммунально-бытового назначения
• автостостоянками
• гаражами
• объектами, связанными с проживанием граждан

с запретом на размещение вредных промышленных предприятий и сооружений

Градостроительное зонирование и градостроительные регламенты

При градостроительном зонировании территории поселений дробятся на отдельные части, называемыми территориальными зонами. Его порядок установлен ГК РФ (статья 34)

Территориальной зоны обладают индивидуальными признаками. Эти признаки обусловлены условиями образования территориальных зон. Среди главных из них нужно выделить следующие:

• объединение в границах каждой территориальной зоны (внутри зоны) земельных участков со схожими правилами эксплуатации и объектов капитального строительства со схожим назначением:
  • по ВРИ ЗУ
  • по назначению объектов капитального строительства

ВРИ ЗУ скомплектованы в 3 группы:

1. основные
2. условно разрешённые
3. вспомогательные

Из названий групп несложно выделить приоритетную группу видов эксплуатации участков — это основные ВРИ. Они определяют главное назначение зоны.

Территориальные зоны имеют границы (пункт 2 статьи 34 ГК РФ). Они определяются при подготовке ПЗЗ с учётом:

• сочетания видов существующего и планируемого использования ЗУ И ОКС
  наличия функциональных зон и параметров их планировочного развития, определённых генеральным планом города/ородского округа, схемой территориального планирования муниципального района
• сложившейся планировки территории и существующего землепользования
• планируемых изменений границ земель разных категорий в соответствии с документами территориального планирования и с документацией по планировке территории

В территориальной зоне вводятся разрешительные и ограничительные меры:

• по использованию и застройке земельных участков
• при реконструкции существующих объектов капитального строительства

Для участков — ограничения по площадям (предельные размеры) Для строящихся ОКС и при реконструкции существующих объектов устанавливаются разрешённые параметры строитеьства (допустимая высотность объектов и др.)

Потенциал территориальной зон:

• для земельных участков:
  • право на изменение ВРИ на вид из состава видов территориальной зоны
  • изменение ВРИ:
    1. или в простой заявительной форме, если вид выбран из основной группы ВРИ
    2. или через процедуру публичных слушаний, если вид использования выбран из группы условно разрешённых ВРИ
  • вспомогательные виды выбираются только совместно с основным или с условно разрешённым ВРИ
• для объектов капитального строительства/реконструкции:
  • изменение разрешённых параметров строительства/реконструкции объектов через процедуру публичных слушаний

Перечисленные признаки территориальной зоны составляет её полноформатный правой режим, иначе называемый градостроительным регламентом:

• ВРИ ЗУ
• ВРИ объектов капитального строительства
• предельные размеры ЗУ
• предельные параметрами разрешённого строительства, реконструкции ОКС
• ограничения, установленные законодательством РФ

Предельные (минимальные и/или максимальные) размеры ЗУ и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции ОКС могут включать показатели:

• минимальные отступы от границ ЗУ
• предельное количество этажей
• предельную высоту
• максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка
• другие

Градостроительный регламент территориальной зоны един для всех участков и объектов капитального строительства. Градрегламенты разных территориаольых зон различны.

Состав любой из территориальных зон определяется двумя правовыми положениями:

1. ПЗЗ (правилами землепользования застройки) поселения
2. градостроительным регламентом, установленным ПЗЗ

Применяемые совместно, они учитывают ограничения, установленные законодательством (градостроительным, земельным, природоохранным, санитарным, иным специальным законодательством и нормами).

«Радиус действия» градостроительных регламентов

Градостроительный регламент — это правовой режим:

• земельных участков
• всего того, что:
• находится над и под поверхностью земельных участков

Он применяется в процессе застройки ЗУ и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (пункт 1 статьи 36 ГК РФ)

Градрегламент устанавливается с учётом:

• фактического использования ЗУ и ОКС границах территориальной зоны
• возможности сочетания существующего и планируемого использования ЗУ и ОКС в пределах одной территориальной зоны
• функциональных зон
• характеристик планируемого развития функциональных зон
• видов территориальных зон
• требований охраны:
  • объектов культурного наследия
  • особо охраняемых природных территорий
  • иных природных объектов

В статье 36 ГК РФ описывается и «радиус действия» градостроительных регламентов, то есть пределы, в которых этот регламент может и должен применяться. Это территория в границах территориальной зоны.

ВРИ ЗУ должен соответствовать одному из видов из состава основных или условно разрешённых ВРИ территориальной зоны, к которой относится участок. Во многих случаях эта ситуация соответствует реальному положению вещей.

Градрегламент — «консультант» по вопросам изменения ВРИ участка

Если существующий ВРИ ЗУ несовпалает ни с одним из видов использования, установленных для территориальной зоны, то это не повод для его срочного изменения. В случае, когда на участке планируется строительство или реконструкция ранее возведённого ОКС, изменение ВРИ необходимо (пункт 8 статьи 36 ГК РФ).

Допускается использование ЗУ и ОКС, не соответствующих градостроительному регламенту:

• по виду разрешённого использования
• по предельным размерам участков
• по предельным параметрам строительства

но при соблюдении следующих условий одновременно:

• объекты недвижимости не должны:
  • быть опсасными для жизни и здоровья человека
  • причинять вред для окружающей среды и объектов культурного наследия
• реконструкцию ОКС и изменение ВРИ ЗУ можно выполнять после приведения их в соответствие к требованиям градостроительного регламента

Нет ограничений по времени использования ЗУ и ОКС в случае, когда срок приведения ВРИ ЗУ и параметров строительства ОКС в соответствие с градостроительным регламентом не установлен.

Помощь градостроительного регламента обеспечена при изменении ВРИ участка:

• в конкретной территориальной зоне
• когда существующий ВРИ ЗУ «не вписывается» в перечень видов, установленных для территориальной зоны, а задача застройки участка или реконструкции капитальной постройки на нём уже созрела

Градрегламент даёт целый перечень возможностей для изменения существующего ВРИ. Помогут с решением вопроса и ПЗЗ поселения. В них прописан порядок этого изменения (пункт 3 статьи 37 ГК РФ).

При выборе нового ВРИ нельзя забывать про классификацию 2019 видов разрешённого использования, установленную приказом Минэкономразвития России.

Изменение ВРИ участка можно провести:

1. или в заявительном порядке в случае выбора нового ВРИ из состава основных видов использования
2. или в порядке проведения публичных слушаний, если выбор пал на вид из состава условно разрешённых ВРИ

При несоответствии статуса земельного участка установленному градостроительному регламенту нужно выяснить возможность изменения его территориальной зоны

Градостроительные регламенты не обошлись без исключений

Однажды, в страшно далёком 54 году до н.э., древнеримский оратор Марк Туллий Цицерон сказал: «Еxceptio probat regulam in casibus non exceptis». В переводе с латыни и в современной трактовке его изречение означает: «не исключения подтверждают правило, а существование исключений подтверждает существование правила». Позднее оно преобразовалась в более простую форму — «нет правил без исключений».

Если бы мудрый Цицерон был знаком с современными градостроительными законами, то вряд ли он изменил бы своё мнение, проанализировав случаи, при которых законом введён запрет на установление градостроительных регламентов или на их нераспространение для определённой части территорий и земель.

Перечень таких земель и территорий представленв Градостроительном кодексе РФ

Перечень таких земель и территорий представлен в пунктах 3-6 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ.

В отношении земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются не применяется:

• территориальное зонирование
• установление:
  • градостроительных регламентов
  • видов разрешённого использования
• внесение изменений в правила землепользования и застройки

Участки вне действия градрегламентов

Всесильность правового режима использования и застройки ЗУ прекращается, если речь идёт об участках:

• в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ
• в границах территорий памятников или ансамблей, являющихся выявленными объектами культурного наследия
• в границах территорий общего пользования
• предназначенных для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами
• предоставленныех для добычи полезных ископаемых

Перечисленные участки могут находиться в той или иной территориальной зоне поселения, для которой установлен градостроительный регламент, но:

• в отношении участков действия регламента не происходит
• наличие или отсутствяе территориальной зоны не имеет значения для определения режима использования территорий

Так, в составе территориальных зон могут выделяться земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами, предназначенными для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок использования земель общего пользования определяется органами местного самоуправления.

Земли, предоставленные для добычи полезных ископаемых, используются в соответствии с требованиями Закона РФ «О недрах». Земельные участки предоставляются только в аренду:

• без проведения торгов (конкурсов, аукционов)
• после подготовки документации:
  • по получению лицензии на пользование недрами
  • по оформлению геологического отвода и (или) горного отвода
  • проектной документации для проведения работ

Иными словами, законодательно установлен особый порядок регулирования статуса земельного участка, предоставленного для добычи полезных ископаемых. Участок формируется без учёта:

• территориальных зон
• требований градостроительных регламентов

Процедура установления и изменения правил землепользования и застройки (ПЗЗ) к таким случаям не применима.

Земли, для которых градрегламенты не устанавливаются вообще

Градостроительные регламенты не устанавливаются (пункт 6 статьи 36 ГК РФ):

• для земель лесного фонда
• для земель, покрытых поверхностными водами
• для земель запаса
• для земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов)
• для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения
• для земельных участков в границах особых экономических зон
• для территорий опережающего социально-экономического развития

Запрет на установление градостроительных регламентов для перечисленных территорий продиктован особым значением указанных земель в социальном, экономическом, экологическом и хозяйственном балансе страны. Эти земли — природные и экономические ресурсы России.

Федеральным законодательством процедура изменения ВРИ таких участков не предусмотрена. Единственным способом изменения ВРИ может стать изменение категории земельного участка на ту, для которой градостроительный регламент установлен..

Порядок и условия перевода предусмотрены федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (№ 172-ФЗ).

Градрегламенты, установленные законодательством РФ

Особое положение занимают территории, градостроительные регламенты для которых установлены законодательством РФ:

• исторические поселения
• достопримечательные места
• земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов
• зоны с особыми условиями использования

Градостроительная деятельность на территории исторического поселения подлежит особому регулированию  (№ 179-ФЗ):

• при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения
• при этом разработка градостроительных планов касается только:
  • размеров и пропорций зданий и сооружений
  • использования отдельных строительных материалов, цветового решения
  • запрета или ограничения размещения:
  • автостоянок
  • рекламы и вывесок
  • других ограничений, необходимых для сохранности объектов культурного наследия
  • др.
• проекты ПЗЗ применительно к территориям исторических поселений федерального значения подлежат согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия
• проекты ПЗЗ применительно к территориям исторических поселений регионального значения должны согласовываться с региональным органом охраны объектов культурного наследия
• положение о порядке согласования проектов ПЗЗ, подготовленных применительно к территориям исторических поселений федерального значения

Полезная информация

• Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) — читать здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
• С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
• О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь.
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
• С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь
• С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться здесь.
• С порядком изменения территориальной зоны земельного участка позволит ознакомиться эта статья.
• С правилами раздела земельных участков — здесь.
• С минимальными и максимальными размерами земельных участков, устанавливаемых в муниципалитетах, — здесь.
• Проверить состояние вопроса и уточнить статус своей земли можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации — кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь.
• С возможностями любого вида разрешённого использования позволит ознакомиться новый их Классификатор ВРИ-2015, вступивший в силу с дополнениями и изменениями 3 ноября 2015 года.

Вступила в силу новая редакция Правил землепользования и застройки Петербурга

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.06.2018 № 526 вступила в силу новая редакция Правил землепользования и застройки Петербурга, утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 526.

Новая редакция подготовлена в связи с необходимостью приведения положений Правил в соответствие с Генеральным планом Санкт-Петербурга с учетом изменений, внесенных Законом Санкт-Петербурга от 28.06.2017 № 442-85.

Напомним, что публичные слушания по проекту о внесении изменений в ПЗЗ состоялись во всех административных районах города в период с 29.12.2017 по 28.02.2018. Всего в рамках слушаний поступило 1309 заявлений: 615 заявлений по изменению территориального зонирования, 370 заявлений по изменению высотного регулирования, 25 – по территориям комплексного устойчивого развития, 271 поправка в текстовую часть, 28 – по зонам с особыми условиями использования. Все поступившие в ходе общественного обсуждения проекта предложения в установленном порядке включены в протокол публичных слушаний, учтены в заключениях о результатах публичных слушаний и рассмотрены на заседаниях Комиссии по землепользованию и застройке под председательством вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Албина.

Основные изменения в ПЗЗ связаны с установлением территориальных зон с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных Генеральным планом Санкт-Петербурга.

Из значимых изменений редакции стоит отметить внесенные поправки в текстовую часть, связанные с изменением определения «высоты» с учетом принятого решения Верховного суда. А также поправку, позволяющую предусматривать полноценные зеленые рекреационные зоны в местах размещения жилой застройки на стадии разработки проекта планировки территории с учетом требований Закона Санкт-Петербурга «О зеленых насаждениях общего пользования».

Действие новой редакции ПЗЗ не распространяется на отношения, связанные с подготовкой и утверждением документации по планировке территории, решение о подготовке которой принято до вступления в силу постановления от 28.06.2018 № 526.

Пресс-служба Комитета по градостроительству и архитектуре
242-31-48, [email protected]