Сколько стоит сделать в квартире подиум: Подиум в квартире: функциональный дизайнерский прием

Статьи по теме

Актуальные статьи

Популярные статьи

О EVstudio

EVstudio — собственная дизайнерская фирма с полным спектром услуг, специализирующаяся на архитектуре, проектировании, планировании и других дизайнерских услугах для коммерческих и жилых проектов.

Учить больше

Строительство подиума 101: все, что вам нужно знать

Конструкции подиума стали популярными строительными материалами с 1960-е годы. Это связано с их высокоэффективными преимуществами, включая долговечность, низкие эксплуатационные расходы и быстрый монтаж на месте. Они использовались для строительства жилых квартир, общежитий, тюрем, школ и ряда других коммерческих зданий.

Итак, что такое строительство подиума? Что это включает? Вот все, что вам нужно знать.

Что такое строительство подиума?

Также известная как конструкция с пьедесталом или платформой, конструкция подиума представляет собой тип здания, характеризующийся горизонтальными разделениями между верхней башней и нижним «подиумом». Обычно подиум сделан из стали или бетона, а затем увенчан несколькими деревянными каркасными этажами. Общие конфигурации подиума включают 4–5 этажей для жилых помещений поверх коммерческих, торговых и парковочных мест ниже 9.0005

Преимущества строительства подиумов

В Северной Америке здания подиумов становятся все более распространенными. В связи с высокой стоимостью стали и бетона и постоянно растущими ставками на землю подрядчики и застройщики обращаются к деревянным конструкциям, которые имеют более высокую плотность и позволяют использовать дополнительную арендуемую площадь по сравнению с традиционными квартирами в стиле сада. Более того, этот метод строительства более экономичен с точки зрения затрат труда и материалов, обеспечивает гибкость конструкции, меньшее воздействие на окружающую среду и повышенную скорость строительства.

Некоторые из преимуществ:

Преимущества обшивки панелями

В конструкции подиума используются обшитые панелями стены для экономии денег и времени. Это связано с тем, что они имеют более высокий допуск на герметичность, что помогает уменьшить усадку, вызванную зазорами. Поскольку дерево является естественным тепло- и звукоизолятором, деревянные панели могут помочь сохранить прохладу в жилых и коммерческих помещениях летом и тепло зимой. В результате ваш ежемесячный счет за электроэнергию резко сократится благодаря этой естественной изоляции.

Кроме того, деревянные панели сочетаются со многими предметами интерьера и цветовой гаммой. В сочетании с правильной обивкой он может создать теплую домашнюю атмосферу.

Идеально подходит для торговых помещений

Бетонные подиумы идеально подходят для торговых и коммерческих помещений на первом этаже, создавая совершенно другое ощущение жилых помещений наверху. Использование жилых и коммерческих площадей в одном здании является привлекательной ценностью для многих арендаторов, особенно тех, кто ищет удобство. В результате это может увеличить стоимость вашего имущества.

Простота установки Дополнительные удобства

Помимо торговых площадей, здания с подиумным дизайном отлично подходят для включения садов, открытых бассейнов и террас или дополнительного места для парковки.

В некоторых местных юрисдикциях допускается строительство до двух этажей над уровнем земли, если в здании всего 7 этажей. Это означает, что застройщик может иметь два или три этажа бетонной конструкции выше уровня земли с пятью другими этажами из дерева, поддерживаемыми бетонным подиумом.

Перед началом строительства рекомендуется поработать с вашей командой, чтобы узнать, что возможно в вашей юрисдикции.

Экологичность

Древесина растет естественным образом, является возобновляемой, биоразлагаемой, пригодной для вторичной переработки и нетоксичной, что делает ее экологически безопасным строительным материалом. С другой стороны, бетон считается четвертым по величине источником выбросов углекислого газа в Америке.

Несмотря на то, что были приняты меры по снижению выбросов углерода при производстве бетона (такие как добавление шлака и летучей золы), древесина по-прежнему имеет значительное преимущество в экологичности. Другими словами, древесина для строительства является углеродоотрицательным процессом. это поощряет стремление строительной отрасли к устойчивому будущему.

Целостность конструкции

Специализированные балки, используемые в конструкции подиума, обеспечивают долговечность и прочность всей конструкции в условиях высоких требований. Это делает здание в стиле подиума таким же прочным и крепким, как и другие типы бетонных зданий.

Верхний деревянный подиум также легкий, что делает его идеальным выбором для районов с высокой сейсмической активностью, где на массу здания воздействуют расчетные боковые нагрузки. Кроме того, присущая дереву гибкость может сделать его более щадящим и эластичным строительным материалом, чем бетон. Это дает вам максимальную отдачу от ваших денег, не нарушая банк.

Типы конструкции подиума

Многоэтажные деревянные здания обычно подпадают под строительство типа III и типа V, причем каждый тип подразделяется на A и B. Этажи должны иметь разные требования к огнестойкости. IBC перечисляет рейтинги огнестойкости для различных типов стеновых конструкций.

Две общие конструкции подиума включают в себя:

Многоквартирный дом

В этом типе здания бетонная плита подиума выступает в качестве несущего пола, а также в качестве переходной плиты для конструкции стального каркаса, расположенной выше. Часто плиты располагаются над уровнями парковки и помогают уменьшить передачу звука и повысить огнестойкость.

Односемейный дом

В этом жилом доме пол гаража будет преобразован в пустотелое перекрытие для увеличения жилой площади. Пустотный уровень действует как подиумная плита, которая обеспечивает пониженную звукопередачу, высокую огнестойкость и пониженную вибрацию. Более того, потолочную поверхность не нужно снимать, и она готова к покраске.

Что говорит Кодекс о конструкции подиума

В Международном строительном кодексе (IBC) подиум определяется как две отдельные конструкции, построенные одна над другой.

Например, строительство Типа III-A может иметь высоту до 4 этажей или 65 футов, а Типа V-A — до трех этажей или 50 футов. Однако добавление спринклерной системы Национальной ассоциации противопожарной защиты (NFPA) означает, что застройщики получают дополнительные 20 футов высоты или еще один этаж.

IBC считает, что окончательный уровень наружных стен является самой низкой точкой между границей участка и зданием (6 футов). Поэтому для конструктивных целей высота измеряется от начала подиума, хотя это и не настоящая архитектурная высота.

В районах с высокой сейсмической активностью Американское общество инженеров-строителей (ASCE) требует, чтобы здания с подиумом имели сейсмостойкие деревянные боковые системы.

Местные юрисдикции в отношении зданий в стиле подиума различаются. Поэтому обязательно ознакомьтесь с ними, прежде чем приступить к строительству подиума.

Методы строительства подиума и стоимость

Плиты подиума представляют собой системы перекрытий, передающие нагрузку от деревянной или стальной рамной конструкции на колонны и стены под ней. Плиты подиума имеют определенные конструктивные стили, которые обеспечивают выравнивание несущих элементов с подконструкцией внизу.

Обычно используемые системы строительства подиумов включают:

Монолитный бетон с последующим натяжением

В этом методе строительства монолитный бетон заливается на месте. Балки и плиты заливаются вместе, чтобы уменьшить количество стыков. Это связано с тем, что соединения требуют постоянного обслуживания, например, регулярная замена герметика в соединениях может значительно увеличить затраты в долгосрочной перспективе. Монолитный бетон с пост-напряжением лучше всего подходит для строительных проектов, где главными приоритетами являются стоимость жизненного цикла и долговечность.

Некоторые из преимуществ монолитных подиумных зданий с пост-напряжением включают:

• Площадь здания и форму каркаса можно легко изменить, поскольку подрядчики могут легко изменить опалубку на месте.
• Лучшее распределение света, поскольку лучи размещаются через каждые 20-24 фута вместо 5-6 футов.

Конструкция из сборных полых стержней

Эта конструкция подиума нравится многим людям, поскольку отличается высокой скоростью возведения и обеспечивает безопасную рабочую платформу. Предварительно напряженный сборный железобетон формируется за пределами площадки и транспортируется на строительную площадку. Это особенно полезно для проектов с ограниченными участками или для тех, которые не допускают нагрузки на постнатяжные сухожилия.

Некоторые из преимуществ сборных многопустотных конструкций включают:

• Архитектурный дизайн может быть включен во внешние панели.
• Более низкие первоначальные затраты на строительство благодаря раннему принятию решений и ограниченному количеству опалубки.
• На конструкцию не влияет погода, так как детали обычно изготавливаются в помещении.
• Более быстрая строительная площадка, так как отлитые детали просто доставляются на строительную площадку для монтажа.

На что обратить внимание при строительстве конструкции в виде подиума

Прежде чем приступить к проекту проектирования подиума, учтите следующие соображения:

Усадка

В конструкциях, в которых деревянные несущие перегородки и стены поддерживают два или более крыша, IBC требует, чтобы подрядчик провел анализ, чтобы убедиться, что усадка деревянного каркаса не повлияет на структурную целостность здания. К ним относятся проверка механических, электрических и сантехнических систем. Чтобы проект был одобрен, этот анализ должен показать, что система крыши не будет структурно затронута. В случае, если это так, это должен быть проект, переработанный с учетом различий.

Рекомендуется найти надежного строительного подрядчика, так как плохая усадка конструкции может привести к различным проблемам со зданием. Кроме того, в процессе строительства обратите внимание на такие вещи, как допуск на расширение, вызванное теплом, перегородки из недеревянного брандмауэра, трубопроводы, горизонтальные воздуховоды, а также цементные покрытия пола.

Системы крепления

Для многоэтажных зданий непрерывные системы крепления имеют ряд преимуществ по сравнению с обычными системами благодаря своей потенциальной грузоподъемности и простоте установки. Единственным недостатком этой системы является то, что это встроенная система, что затрудняет работу с ней.

Анализ гибкой или жесткой диафрагмы

При этом используется анализ гибкой или полужесткой диафрагмы для определения распределения стенок сдвига. Есть два типа процессов, которые вы можете использовать, чтобы классифицировать деревянную диафрагму как гибкую или полужесткую.

Гибкий расчет довольно прост, но он не отражает фактических условий на участке (согласно отвесным стенам и соотношению пролета к высоте). Это может привести к недооценке внутренней нагрузки. При расчете полужесткой конструкции подрядчики используют жесткие части здания в качестве запаса прочности для укладки несущих стен.

Двухэтапное проектирование

Двухэтапное проектирование предполагает рассмотрение верхней части здания с деревянным каркасом как полностью отдельной конструкции от нижней бетонной части. Этот процесс представляет собой альтернативу проектированию всего здания с одинаковой сейсмической стойкостью, что означает, что верхняя часть будет иметь как минимум на 30% больше сил.

Переход бетон-дерево

Одной из наиболее распространенных проблем при строительстве подиума является проектирование интерфейса между нижней плитой подиума и верхней деревянной надстройкой. Для бесшовной передачи нагрузки плиты подиума должны иметь соответствующую расчетную прочность, чтобы противостоять общей осевой нагрузке.

Одним из важных соображений конструктивности, которые вы должны учитывать при строительстве подиума, является установка монолитного натяжения. Здесь многое происходит, в том числе арматура после натяжения, коммуникации, водосточные трубы, блоки, арматура, дополнительная сталь на верхней колонне, приподнятые бордюры и закладные пластины.

Порода и сорт

Знание породы и сорта древесины, используемой для строительства, поможет сделать процесс намного более плавным, поскольку это позволит избежать ограничений, таких как местная недоступность и затраты.

Каркас типа

Каркас платформы, вероятно, является наиболее распространенным деревянным каркасом конструкции типа V. Двойные верхние пластины стены поддерживают балки.

Другим распространенным типом каркаса является модифицированный баллонный каркас. Во время этого процесса каркас пола свисает с двойной верхней плиты и обычно используется в качестве альтернативной платформы.

Рассмотрите дизайн подиума для вашего следующего строительного проекта

Хотя люди, занятые в строительстве, могут рассматривать деревянное строительство как угрозу для бетонной промышленности, на самом деле все обстоит наоборот. Строительство подиумов объединяет бетон, сталь и дерево для создания прибыльного рынка, который быстро набирает популярность в последние годы, и мы не видим, чтобы он куда-то ушел в ближайшее время. Для удобства строительства и экономической эффективности выберите здание с подиумным дизайном.

Если вам нужна профессиональная помощь с вашим проектом строительства подиума, ищите авторитетного, опытного и лицензированного генерального коммерческого подрядчика для первоклассной консультации и наилучших результатов.

Повышение доступности квартир начинается с понимания затрат на их строительство

Товарищ Gramlich — Гарвардский университет

В течение десятилетия между Великой рецессией и пандемией коронавируса США пережили исторически длительный экономический подъем. Спрос на арендное жилье в эти годы неуклонно рос, чему способствовали демографические тенденции и сильный рынок труда. Тем не менее, предложение нового арендного жилья не поспевает за спросом, что приводит к повышению арендной платы, опережающему рост доходов домохозяйств.

Политики и исследователи выявили ряд барьеров на пути к строительству большего и более доступного жилья, включая ограничительные правила землепользования, увеличение стоимости строительных работ и материалов, а также большую концентрацию рынка в отрасли жилищного строительства. Примечательно, что жилищное строительство не выиграло от повышения производительности, как это произошло во многих других отраслях.

Строительство, скорее всего, замедлится до тех пор, пока пандемия COVID-19 не утихнет и экономические условия не улучшатся. Но кризис общественного здравоохранения высветил степень незащищенности жилья среди миллионов съемщиков жилья в США — проблему, которую можно решить, только строя больше жилья с меньшими затратами.

Это первая статья из серии, посвященной тому, как улучшенные решения в области проектирования и строительства могут снизить стоимость строительства многоквартирного дома. Наша цель — показать, что девелоперы, архитекторы и подрядчики могут сделать для повышения доступности, независимо от более значительных изменений в политике землепользования или жилищном финансировании. Мы также отмечаем области, в которых проектирование и строительство взаимодействуют с политической и финансовой средой и в которых могут быть полезны более широкие изменения. В этой серии резюмируются основные выводы из более длинного отчета.

В период с 2010 по 2019 год доля домохозяйств в США, сдающих свои дома в аренду, выросла с 32% до 36%. За этот период было сформировано более 4 миллионов новых домохозяйств арендаторов, включая беспрецедентный рост числа арендаторов с высокими доходами. Этот всплеск спроса привел к исторически низким показателям вакантных площадей, а арендная плата росла быстрее, чем доходы домохозяйств. Арендаторы с низким и средним доходом оказались в особенно тяжелом положении, поскольку домохозяйства с более высокими доходами боролись за ограниченное предложение аренды. Размер домохозяйства за этот период сократился, что привело к увеличению спроса на небольшие единицы жилья, особенно на квартиры с одной и двумя спальнями.

Что касается предложения, многоквартирные дома росли (рис. 1). Более 60% новых многоквартирных домов, построенных в 2018 году, были в зданиях с более чем 50 квартирами, и только 5% были в домах с менее чем 10 квартирами.

Более крупные здания отражают эффект масштаба в многоквартирном строительстве. По мере роста стоимости земли застройщикам необходимо разместить больше единиц жилья на одном земельном участке. Затраты на проектирование, регулирование и эксплуатацию не сильно зависят от размера здания, поэтому более крупные здания позволяют застройщикам распределять эти фиксированные затраты на большее количество квартир. Как выразился один застройщик: «С точки зрения эксплуатации, эксплуатация здания на 30–40 квартир обходится нам почти так же дорого, как и здание на 100 квартир, поэтому мы ищем участки, на которых можно разместить более крупные проекты».  

Рост арендной платы в период с 2010 по 2018 год отражает существенное увеличение стоимости трех основных компонентов строительства: земля, рабочая сила и материалы. Местные и государственные органы власти приняли правила, в том числе сборы за воздействие и сложные процедуры получения разрешений, которые увеличивают затраты на разработку и продлевают сроки строительства. Местные законы о зонировании гораздо более ограничивают новое многоквартирное жилье, чем односемейное жилье почти во всех юрисдикциях США

Когда правительство добавляет расходы на строительство, эти расходы обычно перекладываются на арендаторов или покупателей с наценкой. Обременительные правила могут стать значительным бременем, особенно для небольших проектов и доступного жилья или жилья со средним уровнем дохода.

В то время как в научной литературе документировано, как чрезмерно ограничительное зонирование увеличивает стоимость жилья на ранних стадиях процесса застройки, меньше исследований было сосредоточено на этапах проектирования и строительства жилья. На сегодняшний день большинство исследований стоимости жилья в области проектирования и строительства сосредоточено на отдельных методах строительства (таких как строительство за пределами участка) или конкретных типах зданий (таких как микроквартиры). Проектным группам необходимо будет объединить ряд проверенных и экспериментальных стратегий, чтобы повысить эффективность и предсказуемость проектирования и строительства многоквартирных домов при одновременном производстве высококачественного жилья.

Чтобы лучше понять, как методы проектирования и строительства могут удешевить строительство квартир, мы разбиваем затраты компонентов на три категории: стоимость земли, постоянные затраты и мягкие затраты. расходы. Вклад каждой категории в общие затраты на разработку существенно зависит от географии, типа проекта (например, среднеэтажный или многоэтажный), размера проекта и конкретных характеристик объекта. Следующая разбивка приблизительно показывает, как основные расходы могут быть разделены в многоквартирном проекте средней этажности (от четырех до шести этажей).  

• Стоимость земли. Покупка земли составляет примерно от 10% до 20% общих затрат на развитие для типичного многоквартирного проекта. Стоимость земли существенно различается в зависимости от местоположения проекта. По состоянию на 2018 год цены на землю недалеко от центра Вашингтона, округ Колумбия, и Сан-Франциско составляли более 10 миллионов долларов за акр по сравнению с примерно 100 000 долларов за акр в Кливленде и Детройте.
• Твердые расходы. Эта категория включает строительные работы и материалы и может быть разбита на четыре подкатегории: подготовка площадки и основание, оболочка и конструкция, интерьеры и услуги. В среднем на основные затраты приходится от 50% до 70% стоимости строительства.
• Мягкие расходы. Все затраты, кроме земли и постоянных затрат, обозначаются как мягкие затраты. Ключевые компоненты включают проектирование, инжиниринг, финансирование, получение разрешений и сборы за воздействие. Мягкие затраты в среднем составляют от 20% до 30% от общих затрат для относительно простого проекта, хотя они могут быть выше в некоторых городских районах и для субсидируемых проектов доступного жилья. Сложные проекты, которые требуют изменения зонирования или сталкиваются с серьезным противодействием сообщества, будут иметь гораздо более высокие мягкие затраты.

В последующих статьях этой серии будут рассмотрены стратегии снижения затрат в каждой из основных категорий и подкатегорий.  

У многих термин «многоквартирный дом» ассоциируется с манхэттенскими небоскребами из стекла и стали. Но на самом деле многоквартирные дома бывают самых разных размеров, архитектурных стилей и строительных материалов — от скромных дуплексов до кластеров дворов и 50-этажных башен. Такие правила, как строительные нормы и правила и требования зонирования, сильно влияют на размер здания, дизайн, материалы и методы строительства. Банки и другие кредиторы также связывают доступность финансирования с размером здания и типом конструкции. Все эти факторы приводят к различной стоимости строительства на единицу площади.  

Затраты на строительство для любого типа могут значительно различаться в зависимости от географических рынков, в зависимости от преобладающих ставок заработной платы для строителей, требований к найму профсоюзов и строительных норм и правил. Строительные материалы, такие как пиломатериалы и сталь, зависят от мировых рынков, поэтому цены в США меньше различаются. Кризис COVID-19 может нарушить глобальные цепочки поставок этих материалов.

Мы представляем средние затраты, полученные на основе данных RSMeans и интервью с разработчиками. Однако затраты на строительство должны пониматься на местном уровне. Например, многие проекты средней этажности в Детройте застопорились из-за нехватки рабочей силы, а строгие местные требования к рабочей силе приводят к тому, что стоимость строительства превышает 250 долларов за квадратный фут без соответствующего повышения арендной платы. Оценки затрат в Детройте стало трудно предсказать, поскольку застройщики видят увеличение на 30% между первоначальной оценкой стоимости и окончательными строительными предложениями.

Одно важное предостережение заключается в том, что RSMeans в первую очередь собирает данные по проектам новых месторождений, а не по проектам реконструкции на участках заполнения. Заполняющие проекты, как правило, меньше по размеру, не имеют эффекта масштаба и часто выполняются на более сложных участках. Затраты, вероятно, значительно различаются в зависимости от проектов заполнения, но, вероятно, наиболее похожи на строительство средней этажности.  

(ссылка на источник фотографии. CC BY-SA 2.0)

Как показано на рис. 3, затраты на строительство существенно меняются в зависимости от типа здания, в основном из-за изменения материалов. Например, высотная бетонная конструкция может стоить 75 долларов или больше за квадратный фут, чем шестиэтажная конструкция с деревянным каркасом («палка») на бетонном подиуме. Если участок зонирован для максимальной высоты здания в девять этажей, дополнительных трех этажей дохода, полученного за счет перехода на бетонную конструкцию, может быть недостаточно для того, чтобы сделка «завершилась» (имеет финансовый смысл). Из-за скачка стоимости строительства застройщики могут не строить до максимальной высоты или отношения площади к площади (FAR), разрешенных в соответствии с зонированием, за исключением мест, где ожидаемая арендная плата за квадратный фут очень высока.

Тип конструкции также влияет на планировку и эффективность многоквартирных домов, особенно на то, как жильцы получают доступ к своим квартирам. В небольших проектах с заполнением часто есть единственная внутренняя лестница, поднимающаяся от общего входа. В зданиях средней этажности обычно используются коридоры с двойной нагрузкой и одним или несколькими лифтами, как показано на рис. 5. В высотных башнях квартиры часто группируются вокруг центрального ядра. Как мы уже говорили, эти планировки имеют прямые последствия для затрат: для более высоких многоквартирных домов требуются более дорогие стальные или бетонные конструкции, а планировка этажей влияет на процент от общей площади построенных квадратных метров, который непосредственно приносит доход (например, ни один житель не оплачивает стоимость коридоров или лестниц). ).  

До сих пор наше обсуждение было сосредоточено на затратах на строительство квартир по рыночной цене. «Доступные» многоквартирные дома (т. е. проекты, получающие государственные субсидии) имеют дополнительные особенности и ограничения, которые обычно увеличивают затраты на строительство по сравнению с жильем по рыночным ценам. Примечательно, что мягкие затраты на доступное жилье значительно выше из-за сложности организации программ субсидирования. Девелоперы доступного жилья не могут конкурировать за самые желанные земельные участки, поэтому они часто ограничиваются участками с более низкой абсолютной стоимостью земли. Эти сайты могут стоить меньше из-за проблем с их созданием; например, крутые участки, требующие более дорогого фундамента, или загрязненные земли, требующие рекультивации.

В штатах, предоставляющих федеральные субсидии, такие как Налоговый кредит на жилье для малоимущих (LIHTC), установлены требования к типам квартир и минимальным размерам квартир (включая большие «семейные» квартиры), что может ограничивать инновации на уровне плана этажа и квартиры. Некоммерческие застройщики часто пытаются поддержать важные общественные цели, такие как строительство с участием профсоюзов, выплата преобладающей заработной платы и включение общественных пространств в свои жилищные комплексы. Эти усилия, однако, могут привести к дополнительным затратам в бюджете проекта.  

В оставшихся статьях этой серии будет рассмотрено, как более эффективные проектные и строительные решения могут снизить стоимость нового многоквартирного дома. Хотя стратегии проектирования и строительства не заменяют собой изменения политики как на федеральном, так и на местном уровне, они отражают реальность того, что проектные группы по всей стране сталкиваются с дефицитом бюджета и часто обращаются к проектированию и строительству, чтобы контролировать расходы.

Некоторые из ключевых вопросов, которые необходимо решить, включают:

• Какие категории затрат самые большие? Какие затраты труднее всего предсказать или какие из них наиболее вариабельны в разных проектах?
• Какие затраты контролирует команда проекта (а не внешние партнеры или государственные учреждения)?
• Каким образом улучшение проектирования и строительства может снизить затраты на каждом этапе процесса?
• Как можно было бы распределить экономию средств либо за счет повышения качества, либо за счет передачи арендаторам?

Повышение доступности жилья имеет решающее значение для снижения финансовой нагрузки на домохозяйства арендаторов. Для достижения успеха потребуется сотрудничество между всеми партнерами в процессе разработки — архитекторами, разработчиками, строителями и политиками на всех уровнях правительства.

Что такое строительство подиума? — Скули Колдуэлл

Статистика

2 августа

Автор Элизабет Ван Метер

The Brunner Building : пример недавнего проекта постройки подиума, который мы разработали на Коротком Севере (двухэтажный подиум с тремя дополнительными этажами легкой каркасной конструкции из дерева)

Если вы еще не заметили, популярность смешанной разработки никуда не денется. Поскольку он предлагает способ органично интегрировать домашнюю жизнь, работу и развлечения, многофункциональная застройка представляет собой один из наиболее распространенных типов строительства в Центральном Огайо.

В строительной отрасли строительство подиума обычно определяется как метод строительства, который делит здание на нижнюю и верхнюю части. Нижняя часть, «подиум», обычно представляет собой один или два этажа и построена из прочной конструктивной системы, такой как сталь или железобетон. Верхняя часть, которая обычно занимает от четырех до пяти этажей над подиумом, построена из более экономичной конструктивной системы, такой как конструкция из легкого деревянного каркаса (WLFC).

Преимущества конструкции подиума заключаются в использовании наиболее подходящей и экономичной конструктивной системы для каждого пользователя. нижний этаж здания смешанного назначения часто требует более прочной конструктивной системы для длинных открытых пролетов и более огнестойкой системы для более уязвимых мест, таких как рестораны, магазины или автомобильные парковки.

Верхние этажи обычно являются жилыми, где не требуются длинные пролеты, поскольку средняя квартира состоит из нескольких небольших помещений (гостиная/столовая, кухня, спальни, ванные комнаты и т. д.), для которых требуются относительно короткие пролеты. В этом случае деревянный легкий каркас более экономичен, поскольку используемые материалы и навыки, необходимые для их использования, менее затратны, чем стальная или железобетонная конструкция. В соответствии с нормами многоквартирные жилые дома должны быть спринклерными, что снижает потенциальный риск пожара при использовании деревянных конструкций в этом типе зданий.

Для частей Hubbard Park Place мы использовали конструкцию типа 1-B на вершине подиума.

Еще одним преимуществом строительства подиума является то, что горизонтальное разделение, созданное подиумом, считается «оценкой» при определении количества этажей, которые можно построить над подиумом. Например, конструкция типа VB (незащищенный деревянный каркас) ограничена максимум четырьмя этажами для использования в жилых домах группы R-2 по коду. При строительстве подиума эти четыре этажа можно построить над подиумом, не считая этажей под подиумом. По сути, вы можете построить здание высотой в пять или шесть этажей с верхними этажами типа VB.

Итак, на что следует обратить внимание при использовании конструкции подиума?

1 | Максимальная высота ограничена наиболее уязвимым типом конструкции

Несмотря на то, что конструкция подиума по существу позволяет вам использовать отдельный тип конструкции над подиумом, вы все равно ограничены максимальной высотой этого типа конструкции, если она не была построена на подиуме. .

Так, например, строительство типа V-B ограничено максимальной высотой 60 футов над уровнем земли до самого высокого занимаемого этажа, даже если количество этажей, которые вы можете построить (четыре в этом примере), можно отсчитывать от уровня подиума. .

2 | Подиум не обязательно должен быть одноэтажным

Обычно подиум делают одноэтажным, отчасти потому, что такие виды использования, как розничная торговля или общественное питание, лучше всего работают на одном уровне с прямым доступом с тротуара, но это не обязательно быть. Общая высота здания ограничена максимально допустимой высотой наиболее уязвимого типа конструкции (см. пункт 1 выше). Если вашему зданию нужен двухэтажный подиум (возможно, для мезонина), это разрешено нормами, если вы не превышаете максимальную высоту.

Мы спроектировали двухэтажный подиум для здания Brunner Building (помимо него мы построили еще три этажа)

3 | Кодовые требования к горизонтальному разделению на подиуме могут быть строгими, а требования к конструкции могут быть сложными.

Существует несколько вариантов конструкции над подиумом, но требования к самому подиуму строгие. Это должна быть конструкция типа I-A (огнестойкая негорючая), а горизонтальное противопожарное разделение подиума должно быть рассчитано на три часа. В результате подиумы обычно строятся из железобетона с пост-напряжением, что является достаточно дорогой конструкционной системой, для которой требуются специализированные субподрядчики.

В то время как последующее натяжение улучшает конструкционные характеристики бетона, что снижает количество необходимого бетона, оно также делает проходы в перекрытиях абсолютно критически важными для координации, поскольку пряди после натяжения нельзя прервать или разорвать. В идеале после сборки плиты с пост-напряжением не вносятся никакие изменения; если после этого требуются проходки, плита должна быть подвергнута рентгеновскому излучению до отбора керна, чтобы убедиться, что прядь не будет затронута.

4 | Существует несколько типов конструкций, которые можно использовать над подиумом

Хотя тип конструкции самого подиума должен быть I-A, над подиумом можно использовать любой тип конструкции. Наиболее распространенными типами (в порядке возрастания строгости) являются типы V-B, V-A (защищенный деревянный каркас), III-B (незащищенный горючий) и III-A (защищенный горючий). По мере изменения типа V-B на другие типы предъявляются более высокие требования к степени огнестойкости несущих стен, узлов перекрытий и узлов крыш. Компромисс заключается в том, что по мере увеличения рейтинга огнестойкости здание может стать выше.

Например, для жилых домов R-2 тип конструкции V-B не имеет требуемой огнестойкости ни для одного компонента. Над подиумом может быть построено не более трех этажей с максимальной высотой 60 футов над землей.

Если вместо этого используется тип конструкции III-B, для наружных несущих стен потребуется двухчасовая огнестойкость, и вы можете построить пять этажей над подиумом в пределах максимальной высоты 75 футов над землей. Вы несете больше первоначальных затрат на строительство при оценке своей конструкции, но взамен вы получаете возможность строить дополнительные жилые единицы.

5 | Конструкция над подиумом не обязательно должна быть легкой деревянной рамой

Большинство зданий с подиумом строятся с использованием подиума из железобетона или стали и WLFC над горизонтальным разделением. Но кроме WLFC есть строительные системы, которые можно использовать и над подиумом. В зависимости от типа конструкции использование конструктивных систем из холодногнутого металлического каркаса может обеспечить большую высоту и максимальное количество этажей. Массивная древесина, относительно новая строительная система в Соединенных Штатах, также является многообещающей, особенно в связи с тем, что грядущие Международные строительные нормы и правила будут пересмотрены, чтобы разрешить большую высоту и этажность при использовании массивных деревянных материалов, таких как поперечно-клееная древесина.

Если у вас есть вопросы о строительстве подиума, обращайтесь ко мне по адресу [email protected].

Пять тенденций дизайна интерьера в многоквартирном доме

Подробнее →

Все, что вам нужно знать при обновлении или замене лифта

Какой лифт мне нужен? В чем разница между гидравлическим и тяговым лифтом? В этой статье рассматриваются основы современных лифтовых систем (с акцентом на пассажирские лифты).

Подробнее →

Элизабет Ван Метер

Сколько стоит построить жилой комплекс?

В области архитектуры каждый проект уникален, и вместе с каждым отдельным проектом появляются свои собственные элементы программы, стимулирующие затраты.

Многоквартирные дома не являются исключением из этого правила, поскольку они могут быть как простыми, как 3-х этажные, так и сложными, как градостроительный проект с различными ограничениями по строительству.

На начальном этапе составления бюджета данные RSMeans могут использоваться для получения справочной информации. Однако затраты на строительство многоквартирных домов не всегда можно точно определить в абсолютном выражении, особенно в районах, где жилищный бум привел к резкому увеличению стоимости строительства и нехватке квалифицированной рабочей силы.

Во многих случаях фирмы будут использовать исторические данные из прошлых проектов и выделять общие элементы для предлагаемого проекта. Поскольку стоимость строительства многоквартирных домов варьируется в зависимости от таких переменных, как экономические и рыночные тенденции в текущем году и место, где они построены, определение средней стоимости по стране может стать несколько неуловимым.

В этой статье мы рассмотрим переменные, встречающиеся в коммерческом строительстве в США, а также советы и инструменты для оценки стоимости строительства многоквартирного коммерческого дома.

Содержание

Коммерческое строительство: оценка стоимости квартир в США

Когда дело доходит до определения стоимости коммерческих квартир, необходимо учитывать множество факторов, в том числе методы строительства, стоимость рабочей силы, стоимость земли и, в некоторой степени, стоимость материалов.

Поскольку эти сопутствующие расходы могут значительно различаться от места к месту и зависеть от характера конкретного многоквартирного дома, трудно дать универсальный ответ.

Хотя Национальная ассоциация строителей жилья (NAHB) может дать общее представление о затратах на строительство среднего дома, она не идеальна для оценки затрат на коммерческий многоквартирный дом.

Компании, которые предоставляют более точную оценку затрат, обычно за плату, включают RSMeans и Marshall & Swift.

Эти расходы включают в себя все расходы строителя, связанные с конкретным объектом, в том числе затраты на рабочую силу, оплачиваемые непосредственно генеральным подрядчиком, наем субподрядчиков и стоимость материалов.

Итак, сколько стоит построить жилой комплекс?

Как уже упоминалось, существует множество переменных – например, квартиры бывают малоэтажными, среднеэтажными и высотными в архитектурном стиле.

В рамках данного обсуждения мы рассмотрим здания средней этажности, в каждом из которых пять и более квартир.

По данным Управления энергетической информации США, размер средней квартиры составляет 861 квадратный фут, что предполагает площадь примерно 24 x 35 футов.

Строительство одного комплекса средней этажности никогда не будет проектом «сделай сам». Обычно для завершения работы в течение календарного года требуется знающий подрядчик, архитектор и команда субподрядчиков, а также кооперативный владелец.

Использование материалов средней ценовой категории, обычный фундамент с полноценным подвалом, эффективными дверями и окнами, всей бытовой техникой и отделкой «под ключ» будет стоить в среднем  $64 575  до  $86 100 за единицу до завершения, не включая приобретение земли.

Приведенные выше цифры показывают, что это строительство стоит 85 и 200 долларов за квадратный фут. Тем не менее, средний показатель по стране для большинства подрядчиков составляет 125 долларов. Эта структура ценообразования предполагает, что плотники, каменщики и экскаваторы берут в среднем 70 долларов в час, электрики — от 65 до 85 долларов в час, маляры — от 20 до 35 долларов в час, а сантехники — от 45 до 65 долларов в час.

Это здание не может быть построено по простой цене 85 долларов за квадратный фут; это связано с чрезмерной конструкцией интерьера.

Общая стоимость трехэтажного каменного здания с двенадцатью квартирами составит около 9,4 миллиона долларов.

Стоимость не включает приобретение земли и благоустройство территории (например, парковку, озеленение и игровые площадки). Материалы обойдутся примерно в 4,65 миллиона долларов, рабочая сила будет стоить примерно 4,51 миллиона долларов, стоимость оборудования составит примерно 232 000 долларов, а подрядчик возьмет на проект более 1,3 миллиона долларов.

Разбивка стоимости: что включено?

Большинство владельцев полагаются как на архитектора, так и на подрядчика, и архитектору потребуется примерно 10–17% от общего бюджета строительства.

Ниже приведена разбивка услуг, которые традиционно предоставляет каждый профессионал, а также обзор того, что можно ожидать от общей застройки коммерческих квартир:

Архитектор:

• Определит объем проекта и установит предварительный бюджет
• Проект списка предлагаемых работ, бюджета и плана планов
• Создание схемы и эскизов планов этажей с чертежами фасадов
• Работайте с инженерами-строителями и встречайтесь с планирующими агентствами для проверки любых требований
• Завершить чертежи и включить все детали материалов и отделки, любых приспособлений или оборудования, а также всех систем в конструкции
• Работа в качестве менеджера проекта и рассмотрение планов с любыми необходимыми местными агентствами, а также получение необходимых разрешений (если будут использоваться подрядчики, именно на этом этапе они должны быть выбраны)
• Консультант по выбору подрядчика и помощь клиенту в процессе рассмотрения заявки
• Заполнить строительную документацию и получить разрешение на строительство
• Администрирование строительства, обеспечение точности запросов подрядчика на оплату и подтверждение того, что все окончательные детали исправлены или завершены подрядчиком

Подрядчик:

• Предоставляет услуги и материалы, необходимые для выполнения всей работы
• Найм субподрядчиков по необходимости
• Предлагать планы и идеи архитектору/владельцу, чтобы помочь им в достижении целей
• Проведите окончательную уборку всей рабочей площадки
• Получить все разрешения на проведение работ и инженерных коммуникаций

Общий проект строительства квартиры включает в себя такие позиции, как:

• Сантехника
• Встраиваемая техника
• Шкафы
• Ковровое покрытие
• Столешницы
• Двери
• Раскопки
• Наружная отделка
• Внешняя отделка
• Окончательная очистка
• Отделка столярных изделий
• Отделочное оборудование
• Напольное покрытие
• Фундамент, Пирсы, Flatwork
• Системы отопления и охлаждения
• Изоляция
• Страхование
• Внутренняя отделка стен
• Светильники
• Покраска
• Разрешения и коммунальные услуги
• Чертежи и спецификации
• Сантехника
• Сантехнические работы и подключение
• Кровля, гидроизоляция, лицевая панель
• Грубое столярное дело
• Грубое оборудование
• Агрегат нагрева и охлаждения
• Окна
• Проводка

Знаете ли вы…

Форма внешнего периметра также является важным фактором при оценке общей стоимости строительства.

Как правило, чем сложнее форма, тем дороже конструкция в расчете на квадратный фут площади пола.

Классификация форм многоэтажных или двухуровневых построек основана на контуре, образованном крайними наружными стенами, независимо от их уровня. Большинство конструкций имеют 4, 6, 8 или 10 углов. Небольшие врезки, не требующие изменения формы крыши, при определении формы можно не учитывать.

Достопримечательности: изучение ценообразования на строительство квартир на основе недвижимости

• Только половина затрат приходится на физическое строительство (37%) и землю (19%).%), которые можно увидеть и потрогать в здании. Остальная часть общей суммы — это мягкие затраты (24%) и ожидаемая доходность капитала для инвесторов (25%).
• Застройщик теряет около 15% общей площади здания из-за неэффективности и общих зон (например, коридоры, лифтовые и вытяжные шахты, жилые вестибюли и т. д.). Таким образом, здание общей площадью 1000 квадратных футов превращается в квартиру площадью 850 квадратных футов с 2 спальнями и 2 ванными комнатами. Фактор потерь 15% увеличивает цену за квадратный фут, что эквивалентно примерно 65 000 долларов США за единицу пространства, которое каждый использует в здании, но никто не думает, что он платит за это, когда покупает квартиру.
• Прибыль долевого инвестора является вторым по величине фактором ценообразования на жилье. Хотя застройщик может руководить и управлять проектом и часто является лицом застройки, застройщик, как правило, не является основным поставщиком капитала в проекте.

Например, в вышеописанном жилом комплексе из 30 квартир застройщик должен будет инвестировать 4 500 000 долларов собственного капитала (т. е. 150 000 долларов за единицу или 35% от общей стоимости).

 Большинство девелоперов не стали бы инвестировать весь капитал самостоятельно, особенно если у них одновременно ведется несколько проектов в сфере недвижимости. Вместо этого они привлекают акционерный капитал, как правило, из инвестиционного фонда, а внешние инвесторы вкладывают 80-9. 0% от суммы (например, от 3 600 000 до 4 050 000 долларов США от общей суммы).

Калькулятор ROI на основе облачных вычислений

Посмотрите, сколько вы можете сэкономить с помощью облачных оценок

Получите свою оценку

Оставайтесь активными, чтобы избежать перерасхода средств

Крайне важно подготовиться к перерасходу средств при определении затрат на строительство нового многоквартирного дома.

Если вы можете активно помнить, что стоимость готовой квартиры часто превышает первоначальную цену предложения, вы можете постараться избежать этого результата. В некоторых случаях бюджет может быть быстро съеден на высококачественные материалы, такие как полы, сводчатые потолки, тщательно продуманный ландшафт и так далее.

Тем не менее, инвестиции, сделанные в такую ​​роскошную сантехнику и материалы, могут быть окуплены, поскольку цена вашей собственности увеличивается в геометрической прогрессии, как в плане стоимости недвижимости, так и в качестве источника дохода (т. е. более высокого арендного потенциала).

«Заказ на изменение» относится к случаю, когда выбирается что-то, что выходит за рамки контракта. Если вы работаете с опытным строителем, он должен рассчитать для вас эти надбавки, чтобы вы могли принять обоснованное решение.

Начните с работы с вашим новым строителем дома, чтобы составить как можно более подробный контракт на строительство. Чем больше подробностей раскроет этот контакт, тем точнее будет ваша предполагаемая стоимость нового многоквартирного дома и тем больше вероятность того, что вы не уложитесь в свой бюджет.

Некоторые ключевые компоненты, которые должны быть указаны в вашем контракте, должны включать:

• Затраты на экологичные материалы
• Как гараж, надворная постройка или подвал могут быть включены в договор
• Как определить отапливаемые или неотапливаемые помещения
• Если земля включена в стоимость квадратных метров
• Инфляция для отложенной сборки
• Затраты на благоустройство
• Расходы на страхование ответственности
• Реалистичные припуски
• Септик стоит
• Тротуар стоит
• Стоимость субподрядчика
• Стоимость подключения к коммунальным услугам

Резюме

Несмотря на то, что существуют большие различия в стоимости строительства коммерческих квартир, одно можно сказать наверняка – при правильном планировании и составлении бюджета в начале вашего проекта вы можете достичь своих целей, не выходя за рамки бюджета.