Таунхаус от застройщика: Все! Новостройки в Подмосковье от Застройщиков — Полная база!

18.04.202325.01.2023 alexxlab 0 Комментариев

Содержание

Как принять таунхаус от застройщика? Личный опыт строителя с 15-летним стажем

Александр Рост, профессиональный строитель, после многих лет жизни и в квартире, и в частном доме, перебрал несколько таунхаусов, прежде чем остановился на своем варианте идеального дома. Это таунхаус площадью 115 кв. м в подмосковном коттеджном поселке «Британика». Дом еще в процессе строительства, но Александр уже принял часть работ и поделился с «Миром Квартир» собственным опытом, как проходил процесс и на что важно обращать внимание при приемке таунхауса.

Таунхаус Александра Роста

Почему таунхаус лучше квартиры или частного дома

На своем опыте я убедился, что жить в частном доме, конечно, удобно, но… лишь до первого снегопада. Обиваешь пороги соседей с предложением совместно оплатить расчистку дороги – никто не соглашается. Приходится убирать все своими силами. Похожая история и с вывозом мусора и другими бытовыми проблемами.

А вот в коттеджных поселках о них можно забыть: здесь уже обо всем позаботились. Сделано благоустройство, подведены коммуникации, работают коммунальные службы. Нравится и то, что в поселке чувствуешь себя как дома. Здесь много молодых семей, да и вообще похожих по духу людей, проходят мероприятия, нет ощущения оторванности от социума.

Когда живете в таунхаусе, вы выступаете заодно со своими соседями, все вопросы решаете сообща. Многих смущают проблемы шумоизоляции, ведь в таунхаусе общая стена с соседями.

Именно поэтому я так тщательно подбирал жилье. В поселке, где я купил дом, соседние таунхаусы не имеют общей стены. Снаружи это выглядит как дом на пять семей, на самом деле это пять стоящих рядом отдельных зданий. Каждое со своим фундаментом, а между стенами имеется воздушная прослойка в 5 см. Объединены же дома облицовкой фасада.

Примерно 90% таунхаусов, которые сегодня предлагают застройщики, как раз такие — с общей стеной. Важно на это обратить внимание и выбрать здание с раздельными стенами, чтобы не тратить время, силы и средства на работы по шумоизоляции, как это пришлось делать мне в предыдущем таунхаусе.

История неудачной приемки жилья

В процессе смены жилья не обошлось и без негативного опыта. Это случилось с моей квартирой в многоэтажке. Получилось так, что застройщик обещал одно, а по факту оказалось абсолютно другое. Квартиру (причем с отделкой) пришлось почти полностью переделывать: менять окна, выравнивать стены, срезать и менять отопительные приборы. В итоге я вынужден был делать двойную работу и платить за отделку дважды.

С домами ситуация обстоит проще – они стоят дороже, поэтому серьезные недочеты – редкое явление. А если они и есть, застройщик исправляет все без лишних скандалов и выяснения отношений.

На что обратить внимание при выборе таунхауса

Сейчас мой таунхаус находится в стадии строительства, но большую часть работ я уже принял.

Несмотря на собственный большой опыт в строительстве, я нанял независимого эксперта. Чтобы точно не упустить ни одной мелочи. Но недочетов оказалось не так много, и к тому же все исправили прямо на месте. Среди них были, например, солевые потеки на кирпичных стенах и один дефект декора на окне. Проверка была полноценная, даже исследовали бетон специальными приборами – других недостатков не выявили.

Поселок «Британика»

Вот вам советы от профессионального строителя, на что обращать внимание и чего добиваться при покупке таунхауса.

Желателен отдельный фундамент под каждым домом. А также расстояние между стенами домов, что позволит не думать о дополнительной шумоизоляции.
Оцените клиентоориентированность застройщика, готовность решить мелкие проблемы на месте, возможность получать отчеты со стройки, когда не получается посетить ее самому. Со мной сейчас работает клиент-менеджер, который регулярно присылает фотоотчеты с площадки и решает возникающие по ходу строительства вопросы.
Требуйте ступенчатую систему приемки дома. В начале работы первого этапа принимайте коробку дома, окна, бетонные перекрытия, лестницу, кровлю. Следующий этап – облицовку фасада, отмостку. Наблюдать за процессом постепенно необходимо, чтобы уследить за всеми деталями.

Советы по приемке

В конце остаются только отделочные работы внутри, их клиент либо выполняет сам, либо заказывает у застройщика. А если предыдущие этапы были приняты без претензий, в качестве отделочных работ уже можно не сомневаться. Конечно, если выполнять работы самому, можно немного сэкономить, но зато есть риск потратить уйму времени и нервов впоследствии, катаясь по магазинам и стоя в пробках. Правильнее всего нанять независимого эксперта со специальным оборудованием.

Но если вы все же хотите принять дом самостоятельно, вот на что стоит обратить внимание в первую очередь:

фундамент: целостность, наличие гидроизоляции;
стены: материалы, отсутствие трещин, чем утеплен фасад, есть ли щели во внешнем контуре здания;
инженерные коммуникации. Проверьте, все ли заведены в дом;
наличие и состояние вентканалов;
окна: хорошо ли открываются и закрываются, есть ли отливы и карнизы;
крыша. Если в доме есть печь (камин) с вентиляционными каналами, на крыше должно быть минимум две трубы. Также обратите внимание на утепление кровли;
пол: узнайте, какие перекрытия установлены над цоколем. По моему опыту, железобетонные перекрытия более долговечны;
ровность стен и потолка можно проверить с помощью строительного уровня.

Таунхаус — что это за дом и как его правильно оформлять

Как рынок апартаментов существует в отсутствие ясного статуса

Немыслимо, невероятно? Собственники квартир хотят сами принимать свой дом у застройщика

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Что такое таунхаус в городе?. Юридический ликбез.

Сегодня одним из популярных видов городской недвижимости является таунхаус в городе – так называемый «городской особняк». Зеленые районы Санкт-Петербурга, городские субурбии предлагают на выбор различные варианты от элитных до быстровозводимых таунхаусов эконом-класса.

Для России такой тип жилья является относительно новым. Жилые проекты по созданию комфортной городской среды в растущих городских поселениях все больше предлагают такой тип проживания, когда дом и небольшой земельный участок, находящиеся в собственности, граничат с такими же соседними. Но следует знать, что юридического понятия «таунхаус» в российском градостроительном законодательстве не существует.

Фактически часто употребляемое название «таунхаус» – это обиходный и удобный для рекламы термин, описывающий определенный объект недвижимости попринципу «что вижу, то и говорю».

В связи с введением с 2005 года Градостроительного Кодекса РФ все городские поселения обязаны иметь Генеральные планы развития и Правила землепользования изастройки – так называемые законы территориального планирования. Они устанавливают функциональное и территориальное зонирование, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, градостроительные параметры застройки.

Не будет преувеличением сказать, что в городе-регионе Санкт-Петербург самая передовая система градостроительного регулирования в России. Следует учесть, что в других регионах существуют свои особенности в трактовке территориального планирования.

Таунхаус в городе

В Санкт-Петербурге сегодня под обиходный термин «таунхаус» попадает юридическое понятие индивидуального (одноквартирного) жилого дома, который находится на отдельном (оформленном в собственность) земельном участке. У такого дома отдельные брандмауэрные (без окон) стены могут находиться на границах земельного участка, т.е. стоять с нулевым отступом от границы соседнего участка. Согласно Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) такая застройка является застройкой «индивидуальными (одноквартирными) жилыми домами в блокированной застройке». Такие дома могут стоять и с отступами от границ участка, по ПЗЗ — не менее 3 метров.

Такой тип малоэтажной застройки возможен только в зоне 1ЖД по Генеральному плану – это территория для застройки индивидуальными жилыми домами (отдельно стоящими и\или блокированными) коллективных садоводств, с включением объектов общественно- деловой застройки и инфраструктуры, и в подзоне Т1Ж2-1 по Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга. Минимальный размер участка под такой дом – не менее 150 кв.м. Выдают разрешения на строительство на такой вид индивидуального жилищного строительства таунхаусов районные администрации города.

Что такое таунхаус

Что же еще называют «таунхаусами», и какой юридический статус они могут иметь? Почти всегда под таунхаусом имеют в виду блокированный жилой дом, или, как он еще именуется, согласно законодательству, «жилой дом блокированной застройки». Это определение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (с количеством этажей не более трех), при общем количестве совмещенных домов не более десяти, и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

Человеку, который не является специалистом в этой сфере, понять этот текст из федерального закона тяжело. Поэтому термин «таунхаус» так часто используется. Такие дома обычно строят в особых территориальных зонах. Особенностью такого домаявляется общий земельный участок, на котором расположены блоки – жилые дома собщими стенами с соседними блоками).

Подведем итоги: отличие коттеджов от таунхаусов

«Таунхаусами» называют внешне неотличимую малоэтажную застройку, которая по сути и юридически может сильно отличаться. Надо понимать, что если таунхаус, как правило, является блокированным жилым зданием, т.е. имеет смежные (общие) стены с соседним зданием, то индивидуальный жилой дом (коттедж) – здание отдельно стоящее. Соседи, проживающие в коттеджах, живут на юридически отдельных земельных участках: один собственник – один земельный участок.

Коттеджи также могут стоять, соприкасаясь стенами друг с другом – это будут индивидуальные жилые дома в блокированной застройке. Нельзя путать такой вид малоэтажной застройки с блокированными жилыми зданиями или жилыми домами блокированной застройки, у которых блоки – жилые дома имеют общие стены и расположены на общем земельном участке, то есть земельный участок находится в общедолевой собственности владельцев дома.

Таким образом, при покупке таунхауса от застройщика в Санкт-Петербурге требуется иметь ряд нормативных документов, которые могут подтвердить статус приобретаемого имущества именно как таунхауса, а не какого-либо иного.

Часть 1 (Как это работает и семь вещей, которые вы можете узнать)

Строительство таунхаусов может столкнуться с некоторыми интересными проблемами. Здесь мы рассмотрим, что могут предложить эти разработки. Кроме того, мы предлагаем несколько уроков, которые могут помочь разработчикам.

Выбор типа разработки — одна из ключевых проблем, с которыми сталкиваются разработчики. Принимая решение, вы должны учитывать несколько вещей.

Сама земля, от ее размера до состава, является фактором. Как и ваше местоположение. Нужно учитывать местный спрос. Кроме того, вы должны учитывать, какие другие разработки и свойства могут соперничать с вашими собственными.

В последние годы появилась интересная тенденция к таунхаусам.

Многие застройщики считают их идеальными для достижения более высокой плотности жизни. Это потому, что им не приходится решать вопросы/задачи, связанные со строительством многоквартирных домов.

Как это может работать

Таунхаусы также представляют собой потенциальное решение проблемы проживания в условиях высокой плотности населения. Население Австралии, по-видимому, увеличится на 1,4–1,8% в период с 2017 по 2027 год. В реальном выражении это составляет тысячи человек, которым потребуется жилье.

Вероятно, эта тенденция повлияла на бум жилищного строительства в крупных городах. Тем не менее, есть много областей, которые не позволяют строить многоквартирные дома.

Таунхаусы могут позволить вам достичь высокой плотности проживания, не прибегая к строительству высотных зданий. В недавнем выступлении эксперт по стратегии собственности Барри Бартон рассказал об этом более подробно:

«Население сейчас похоже на хоккейную клюшку. Он движется так невероятно быстро, и большая часть нашей инфраструктуры в наших городах не соответствует своему назначению. Они не могут справиться с таким количеством людей».

Он добавляет: «Нам нужно намного лучше справляться с меньшим пространством, нам нужно стать намного более экономичными».

В качестве потенциального решения он также предлагает модель совместного проживания, которую могут предложить таунхаусы. Выбор этого типа застройки может позволить вам строить в районах, которые обычно не позволяют жить с высокой плотностью населения. Это также означает, что вы используете свою землю более эффективно.

Застройщики могут рекламировать таунхаус инвесторам иначе, чем обычный дом. У вас есть возможность выделить потенциал для проживания нескольких семей в собственности. Таким образом, вы можете рассчитывать на более высокие урожаи.

Конечно, при таком развитии нужно помнить о многих вещах. Вот семь советов, которые могут вам помочь.

Совет № 1. Проведите технико-экономическое обоснование

Это первый шаг в любом крупном проекте, который вы планируете предпринять.

В случае с таунхаусом нужно обратить внимание на несколько моментов. Зонирование очевидно. Разрешено ли вам строить этот тип собственности на земле? И если да, то с какими ограничениями вы сталкиваетесь? В каждом штате есть разные критерии, которым вы должны соответствовать. Вы можете обнаружить, что собственность, которая считается таунхаусом в одном штате, является собственностью с высокой плотностью застройки в другом.

Вы также должны смотреть на местный спрос, особенно если вы рассматриваете модель совместного проживания. Примет ли рынок этот вид собственности вместо домов и многоквартирных домов?

Ключевым моментом здесь является то, что вы должны убедиться, что вы проводите его, прежде чем совершать что-либо.

Такая платформа, как Archistar.ai, может помочь вам сделать это быстро. Это поможет вам копаться в данных для местоположения.

Таким образом, можно узнать об аналогичных разработках в районе и установить, есть ли спрос. Эти данные также помогут вам составить смету расходов.

Для подготовки технико-экономического обоснования предстоит много работы и исследований. Следующие советы расскажут обо всем этом более подробно.

Совет № 2. Защита приложения для разработки

Защита приложения для разработки (DA) может быть одной из самых сложных частей процесса. У каждого местного совета есть свои критерии, которым нужно соответствовать. Есть много форм для заполнения, и вам нужно будет отправить несколько документов.

Они могут включать:

Архитектурные планы
План участка
Отчеты третьих лиц

Подача заявки на DA потенциально может добавить тысячи долларов к разработке

Примеры потенциальных затрат включают затраты на содержание. Если вы покупаете землю до получения DA, вам, возможно, придется потратить несколько месяцев на покрытие этих расходов при подаче заявления. Существуют также расходы, связанные с планами и отчетами, которые вам необходимо предоставить. Опять же, вы должны учитывать все это.

Это может затянуть процесс. В результате очень важно учитывать возможные задержки в вашем бюджете. Все это входит во время ввода в эксплуатацию или время, которое вы тратите на проект до начала строительства. Составьте бюджет для этих потенциальных затрат и подавайте заявку только в том случае, если вы уверены, что DA будет принят.

Совет № 3. Учет всех прочих затрат

Помимо сборов, связанных с DA, вы также должны учитывать все прочие затраты на разработку.

Стоимость земельного участка является основной. Опять же, ваше технико-экономическое обоснование должно дать вам хорошее представление о том, сколько вы должны заплатить.

Возможно, вам придется заплатить комиссию за открытие кредита.

Еще нужно учитывать депозит.

Вы также должны учитывать гербовый сбор и плату за передачу имущества. Кроме того, часто взимается плата за учреждение банка, которую вы платите при заселении земли.

Это все, прежде чем вы подумаете о сборах, которые вы платите строителям и агентам по недвижимости. Вы также должны оценить материальные затраты, с чем могут помочь планы, которые вы представили при подаче заявления на получение DA.

Заключительное слово

Строительство таунхауса сопряжено с некоторыми трудностями, с которыми вы, возможно, не столкнетесь в других типах недвижимости. У вас также может быть небольшой опыт работы с этим типом разработки.

Тем не менее, есть преимущества с точки зрения максимального использования вашей земли. Таунхаус может позволить вам построить застройку с высокой плотностью в зонах с низкой и средней плотностью. Они, безусловно, являются жизнеспособной альтернативой, если многоэтажный многоквартирный дом не вариант.

Советы в этой статье помогут вам провести технико-экономическое обоснование. Они также помогут вам найти нужных специалистов и рассчитать стоимость проекта.

Однако вам может понадобиться помощь в ваших исследованиях. Вот тут-то и приходит на помощь Archistar.

Платформа предоставляет вам автоматизированные инструменты, которые помогут вам вникнуть в детали сайта. Кроме того, вы можете создавать различные дизайны одним нажатием кнопки. Кроме того, эти проекты учитывают ваши пожелания и рекомендации местных органов власти.

Щелкните здесь , чтобы организовать демонстрацию и узнать, как Archistar.ai может помочь вам определить горячие точки недвижимости!

Как построить таунхаус? Пример из практики

Пример из практики: Часть 1

Предположения и технико-экономическое обоснование

Построить таунхаус несложно, но стоит ли вам строить таунхаус или что-то еще, зависит от вашей инвестиционной стратегии и исследования рынка.

Если вы застройщик или инвестор в недвижимость, то вы знаете, что таунхаусы сейчас в моде. Строительство таунхауса может стать отличной инвестицией.

Они обеспечивают отличный возврат инвестиций без значительного риска и идеально подходят для малых и средних семей, которые хотят жить в оживленном районе.

Но как построить таунхаус?

Этот пост в блоге расскажет вам о возможности строительства таунхауса, и вы изучите пример, чтобы увидеть, как это делается. Так что, если вы думаете о том, чтобы приступить к проекту развития таунхауса, читайте дальше!

Шаг 1. Получите ясность. Начните с того, почему?

Почему вы хотите построить таунхаус? Является ли целью инвестиции в недвижимость?
Планируете ли вы развивать и продавать или планируете создать портфель инвестиционной недвижимости посредством развития недвижимости?
Планируете ли вы развивать и удерживать свою инвестиционную недвижимость?

Для многих людей создание портфеля недвижимости — это способ накопить состояние, чтобы выйти на пенсию со стабильным доходом и быть финансово обеспеченным. Инвестиции в недвижимость и создание портфеля — это долгосрочное начинание.

Квартиры, виллы и таунхаусы

Три столпа любого проекта по развитию жилой недвижимости

Таунхаусы и виллы отличаются индивидуальностью и обычно не имеют лифтов. Стандартными функциями являются просторные балконы, террасы, крошечные сады и перегородки. Они идеально подходят для коммунального проживания, тематических жилых комплексов, курортов и поселков для престарелых.

Они классифицируются как «сгруппированные дома», также известные как многоквартирные дома, разделенные на таунхаусы, виллы и поселки для престарелых. Групповое жилище обычно представляет собой один из двух или более домов, построенных одновременно, каждый со своим частным садом.

Что такое жилые помещения?

Объект недвижимости — это общий термин для жилых проектов с высокой плотностью застройки, таких как таунхаусы или жилые комплексы, включая дуплексы, триплексы и квадруплексы.

Что такое вилла?

Виллы представляют собой независимые единицы в комплексе из пяти или более резиденций, оформленных в определенной теме и получивших свое название. Эти дома могут быть одно- или двухэтажными, обычно автономными (т. е. без общей стены между ними), и иметь свой передний и задний дворы.

Таунхаусы Определение

Таунхаусы — это дома, которые обычно располагаются ближе к центру города и строятся в более густонаселенных районах. Обычно они двухэтажные, имеют общие стены и гараж. Каждый блок будет иметь доступ к частному саду на уровне земли.

Подобно домам с террасами, популярными в Сиднее в 1850-х и 1890-х годах, застройка в стиле Паддингтон является прекрасным примером таунхаусов в Австралии.

По мере роста плотности пригородов застройщики строят таунхаусы в более крупных комплексах с защитным ограждением и курортными удобствами, такими как бассейны, спортивные залы и игровые площадки.

Не позволяйте проблемам с недвижимостью помешать вам достичь своих целей! Подпишитесь на мой стартовый пакет по развитию недвижимости , в котором раскрываются все секреты освоения развития недвижимости .

Определение таунхаусов

Подобно домам с террасами, популярными в Сиднее в 1850–1890-х годах, застройка в стиле Паддингтон является прекрасным примером таунхаусов в Австралии.

Не позволяйте проблемам с недвижимостью помешать вам в достижении ваших целей! Подпишитесь на мой стартовый пакет по развитию недвижимости, который раскрывает все секреты мастерства в области развития недвижимости.

Шаг 2. Проведите исследование рынка

Исследование рынка является важным компонентом успешного проекта по развитию недвижимости. Чтобы стать проницательным застройщиком, необходимо понимать процесс развития недвижимости, но вы также можете рассчитывать рынок недвижимости. Ознакомьтесь с некоторыми из наших статей об исследованиях рынка и циклах рынка недвижимости.

Этап 3. Выбор участка под застройку

Выбор участка под застройку требует тщательной комплексной проверки застройки, которая включает проведение подробного технико-экономического обоснования застройки. Комплексная проверка касается вопросов, связанных с вашим сайтом разработки, включенным в окончательный список.

В частности, речь идет о зонировании, планировке участка, характере района, местном совете, юридических вопросах, связанных с участком застройки и т. д. Застройщики должны быть в состоянии определить эти вопросы, связанные с конкретным участком, поскольку все они увеличивают общие затраты на разработку проекта. .

После того, как вы завершили комплексную проверку своих проектов развития, вы можете перейти к следующему этапу технико-экономического обоснования.

Если вы еще не подписались на наш канал YouTube 9, вы многое упускаете.0005

Практический пример: Строительство таунхауса

Итак, вот пример потенциального проекта по развитию таунхауса. А вот как бы я подошел к предлагаемой разработке. О, хорошо, еще не предлагаемая разработка, но именно так вы столкнетесь с потенциальной площадкой для разработки.

Этап 4 — Первый взгляд — Проверка участка

Предположения

Вы активный застройщик и всегда ищете выгодные проекты развития.
Вы знаете этот район, агентов по недвижимости и многих застройщиков, которые там работают.

Агент по недвижимости, с которым вы работаете, регулярно звонит и сообщает вам 2 части информации:

Адрес девелоперских проектов.
И запрашиваемая цена 2 100 000 долларов за землю (участок под застройку).

Участок находится в уже построенном пригороде в радиусе 20 км от КБР (центральный деловой район). Средние цены на новые таунхаусы с 3 спальнями в этом районе колеблются от 870 000 до 9 долларов.60 000.

Все застройки раскупаются и перестраиваются в таунхаусы или квартиры. Участок находится рядом со школами, остановками общественного транспорта и удобствами.

Этап 5 — Предварительное ТЭО — таунхаусы

У нас недостаточно информации для проведения детального ТЭО. Тем не менее, глядя на соседний характер, прилегающую собственность, для предварительного технико-экономического обоснования, можно с уверенностью предположить, что вы можете получить разрешение на строительство таунхаусов 6 x 3 спальни на этом 9участок 80м2.

Прежде чем привлекать консультантов для разработки концептуального проекта и добавления к нашим общим затратам на разработку, застройщики должны провести быструю оценку, чтобы определить, является ли проект финансово жизнеспособным и стоит ли тратить больше времени и денег на этот сайт.

Таким образом, используя наш One Minute Feaso, который позволяет вам определить осуществимость застройки менее чем за одну минуту, основываясь на быстрых предположениях и средних затратах, позвольте нам определить жизнеспособность этого таунхауса.

Технико-экономические предпочтения

Выберите метод начисления процентов. 30/360 предполагает, что для расчета процентов в месяце 30 дней, а в году 360 дней.

Одноминутное технико-экономическое обоснование также позволяет выбрать 30/365, т.е. предполагается, что в каждом месяце 30 дней, а в году 365 дней.

Расчеты схемы GST и маржи для проекта развития недвижимости

Если этот проект будет реализован, я буду претендовать на схему маржи, и поэтому важно выбрать схему маржи в One Minute Feaso. Если вы не уверены, применима ли к вам маржинальная схема, ознакомьтесь со статьей ATO здесь.

🇺🇸 Клиенты из США выбирают «NA» вместо GST, и все расчеты происходят без каких-либо налоговых последствий.

Если вы из 🇦🇺 Австралии, 🇳🇿 Новой Зеландии, 🇨🇦 Канады, 🇬🇧 Великобритании, 🇿🇦 Южной Африки или любого другого места, где налог на товары и услуги и НДС уплачиваются с продаж и предъявляются к расходам, вам необходимо выбрать опцию GST и введите процентную ставку налога на товары и услуги, применимую в вашей стране.

Формула для расчета схемы GST и маржи

Все мои 🇦🇺 австралийские друзья, пожалуйста, уточните у своего бухгалтера и обратитесь к схеме GST и маржи для получения более подробной информации. Для целей расчета все наши приложения для технико-экономического обоснования исключают налог на товары и услуги из продаж и расходов, и все расчеты выполняются за вычетом налога на прибыль.

Формула для расчета налога на добавленную стоимость в соответствии с маржинальной схемой для проектов развития собственности.

(Продажи — Стоимость земли)/11

Таунхаусы и квартиры под застройку

на участке по соседству и с прецедентом 6 таунхаусов на участке аналогичного размера, я считаю, что этот участок должен иметь возможность получить разрешение на строительство 6 таунхаусов.

ВАЖНО — На данном этапе все, что мы хотим определить, это то, является ли этот проект финансово жизнеспособным и есть ли у него потенциальная прибыль. Время – деньги, и застройщики должны с умом выбирать свои сражения и выбирать путь наименьшего сопротивления.

Тратить деньги на комплексную проверку каждого сайта, с которым вы столкнетесь, нецелесообразно с финансовой точки зрения.

В нашем технико-экономическом обосновании мы предположим, что мы строим 6 таунхаусов с общей площадью застройки около 145 м2 каждый, и на основе нашего исследования рынка каждый таунхаус будет продаваться по цене 9 долларов США.50 000 (в среднем) каждый.

Наши предположения основаны на:

Выставленных на продажу и проданных ценах на онлайн-порталах недвижимости для сопоставимых таунхаусов в том же пригороде и близлежащих пригородах.
Зная несколько агентов по недвижимости в этом районе, мы поговорили с тремя местными агентами о текущих ценах продажи, уровне запасов, потенциальной арендной плате за аналогичные таунхаусы и т. д.0003 Скачать бесплатно
Включает 5 подробных электронных книг (193 страницы)
✓ ТЭО развития недвижимости [КЛЮЧ] — (45 страниц)
✓ Проформа развития недвижимости — Полное руководство — (39 страниц) 901Residual ✓ ТЭО развития недвижимости [THE KEY] Стоимость земли по сравнению с рентабельностью — Победитель — (24 страницы)
✓ Предварительная оценка осуществимости застройки — (35 страниц)
✓ Как выбрать шаблон ТЭО застройки? — (50 страниц)
БЕСПЛАТНАЯ РЕГИСТРАЦИЯМгновенный доступ
Затраты на развитие таунхауса
Затраты на приобретение земли
Затраты на землю такие же, как запрашиваемая цена, и, если вы согласны, они также будут вашей покупной ценой. Гербовый сбор — это адвалорный налог, аналогичный налогам на передачу собственности, и рассчитывается как процент от стоимости земли.
Расходы на закрытие включают судебные издержки и сборы за передачу права собственности, и вы можете учесть их в процентах от стоимости земли.
Стоимость проекта
Стоимость строительства таунхауса включает 7 основных категорий:
Затраты на строительство
Затраты на строительство являются основным компонентом общих затрат на разработку. Помимо чистых затрат на строительство, то есть суммы контракта, которую вы получаете от строительной компании, они также включают в себя работы на площадке, плату за подключение к инженерным сетям и резерв на перерасход средств или непредвиденные расходы.
В зависимости от вашего финансового учреждения (кредитора) эти постоянные расходы могут иногда включать в себя косвенные расходы, связанные с рабочими чертежами, профессиональными отчетами и сборами за разрешение на строительство.
One Minute Feaso позволяет ввести стоимость строительства двумя способами:
1. Вы можете ввести общую площадь застройки в зависимости от проекта вашего таунхауса; как и в нашем примере, мы предполагаем, что средняя площадь застройки каждого таунхауса будет составлять 145 м2.
2. Или вы можете ввести среднюю общую стоимость строительства, чтобы учесть затраты на строительство.
Консультанты | Отчеты | Разрешения
Для консультантов, основываясь на успешных результатах моих прошлых завершенных проектов/разработок, я следую эмпирическому правилу на этом этапе, т.е. когда у меня нет полной информации.
Если нет Разрешения на застройку (DA) или разрешения на градостроительство, я разрешаю 4%-6% стоимости строительства для консультантов, отчетов и разрешений.
Если есть DA, я допускаю от 3% до 4% для рабочих чертежей, включая плату за подачу заявки и плату за разрешение на строительство.
Эта сумма меньше, потому что при наличии разрешения на градостроительство первоначальные затраты на обследование объекта, повторное/идентификационное обследование, согласование и т. д. уже были понесены.
Взнос на развитие
Взносы совета, сборы застройщиков, взносы на развитие, взносы на развитие, сборы за открытое пространство и т. д. — это одни и те же сборы.
Эти сборы взимаются советами или округами, потому что там, где раньше было одно жилье, подключенное к муниципальной инфраструктуре, т. е. к ливневой канализации, канализации и т. д., теперь их будет много. Следовательно, советы по этой причине взимают плату за модернизацию или техническое обслуживание инфраструктуры с разработчика.
Сборы разработчиков или взносы на развитие рассчитываются по-разному от совета к совету. Вы можете находиться в одном и том же городе, в одном и том же штате, но метод расчета этих сборов будет варьироваться от одного (LGA) района местного самоуправления к другому.
В Мельбурне большинство советов взимают 4-7% от суммы, которую они оценивают в отношении стоимости земли. Советы могут быть хитрыми в том, как они оценивают эту ценность. В большинстве случаев стоимость их земли — это то, что они показывают в уведомлении о ставках муниципального совета, но они могут очень легко переключиться на текущую стоимость продажи для этой оценки.
Меня поймали на одном из моих проектов, связанном с тем же советом, который сослался на «цену-цену» для одного проекта, а затем переключился на «цену недавней продажи» для моего следующего проекта.
Поэтому лучше всего позвонить в местные органы власти и узнать точный метод расчета платы за инфраструктуру застройщика и их метод оценки стоимости земли, если их расчет включает оценку стоимости земли.
Заключительные расходы / комиссия за продажу
Разрешить процент от общего дохода для комиссионных продаж и затрат на закрытие.
Прочие расходы
In One Minute Feaso, расходы по проекту, такие как юридические, маркетинговые, разрешительные сборы и т. д., могут быть разрешены в виде суммы в долларах США за единицу.
Земельное финансирование | Ссуда на приобретение земли
Если между первым приобретением земли и началом строительства есть задержка, вы можете учесть проценты в течение этого периода владения. Даже если у вас есть только один строительный кредит, есть вероятность, что, если вам потребуется организовать внеплановую предварительную продажу, ваш объект будет разделен между задолженностью по строительству и задолженностью по земле.
One Minute Feaso позволяет вам разделить этот компонент и запустить отдельный механизм финансирования земли для отдельного учета процентных расходов.
Финансирование строительства
Общая задолженность по строительству
Вы можете учитывать общую задолженность по строительству в процентах от общей стоимости проекта или общей суммы продаж.
Плата за открытие кредита
Комиссия за кредит всегда рассчитывается как процент от общей суммы займа, т. е. общего долга.
Получение ссуды
Процент получения ссуды показывает интенсивность, с которой будет использоваться ваш строительный кредит. В строительстве нельзя списать всю сумму в первый день.
А поскольку проценты по строительству рассчитываются на основе суммы, которая была выдана или использована, эта опция позволяет вам установить ставку, по которой ваш кредит будет использован.
Продолжительность ссуды
Для продолжительности ссуды на строительство я всегда даю общее количество месяцев + еще 3 месяца для урегулирования внеплановых предварительных продаж. Таким образом, если бы мое строительство заняло 12 месяцев, я бы выделил 12 + 3 = 15 месяцев для учета процентов по строительству.
Процентная ставка
Процентная ставка на строительство представляет собой простую процентную ставку, которую вы рассчитываете начислять на использованную сумму.
Анализ чувствительности
Вероятно, лучшая функция One Minute Feaso; на самом деле, мы встроили эту функцию во все наши технико-экономические приложения.
One Minute Feaso позволяет мне определить максимальную цену, которую мы должны заплатить за землю, исходя из общей стоимости проекта и того, что я могу построить на участке.
Это позволяет мне ввести пороговую ставку, то есть минимальную норму прибыли или целевую маржу развития по затратам, чтобы получить максимальную стоимость земли, также известную как остаточная стоимость земли.
Таким образом, мы можем быть уверены, что мы не платим за землю больше, чем ее стоимость, исходя из ее потенциала развития.
Я ввел 25% в качестве порогового значения для нашего тематического исследования.
One Minute Feaso также позволяет мне быстро увидеть, как будет развиваться этот проект, если допущения о продажах и затратах в технико-экономическом обосновании будут увеличиваться или уменьшаться с увеличением или уменьшением в процентах.
Итак, для Анализа чувствительности я хочу увидеть, как будут выглядеть прибыль и маржа прибыли, если стоимость и издержки моих предположений о продажах увеличатся или снизятся на 5%.
Мне всегда нравится видеть, как будет выглядеть наихудший сценарий, чтобы я мог избежать, смягчить или ограничить риски разработки.
Этап 6. Предварительное технико-экономическое обоснование
Основываясь на нашей первоначальной оценке и наших предположениях, One Minute Feaso сообщает нам о сайте следующее.
Результаты
- Маржа развития (маржа прибыли) составляет 16,4%
- Общая прибыль для развития для проекта будет $ 756,840
- Уравнение. , если я хочу получить 25-процентную маржу развития от затрат, я должен заплатить за землю не более 1 782 295 долларов вместо запрашиваемой цены в 2 100 000 долларов
- Мой наихудший сценарий по-прежнему дает общую прибыль в размере 26 615 долларов. Это объясняет падение продажной стоимости на 5% и увеличение моих общих затрат на разработку на 10%
Прокрутите ниже, чтобы узнать, что означают эти результаты.
Что это значит для развития нашего таунхауса?
- Development Margin (Profit Margin) on cost is 16.4%
- The total development profit for the project is $756,840
- Developer’s equity contribution will be $1,384,766
The profit margin of 16,4% затрат и рентабельность собственного капитала около 54% на мои инвестиции в размере 1 384 766 долларов США — это очень мало для этого проекта, особенно если учесть долг в размере 3,2 миллиона долларов, необходимый для завершения этого проекта.
На бумаге рентабельность собственного капитала выглядит привлекательно, поскольку мне нужно инвестировать всего 1,3 миллиона долларов, чтобы заработать 750 тысяч долларов примерно за 27 месяцев.
- Чтобы получить 25-процентную прибыль от затрат на разработку, я должен заплатить не более 1 782 295 долларов за землю. Остаточная стоимость земли в размере 1 782 295 долларов намного ниже запрашиваемой цены в 2 100 000 долларов. Обычно, если продавец не заблуждается, запрашиваемая цена более чем на 300 тысяч долларов превышает нашу остаточную оценку земли.
  Это указывает на то, что я был очень либерален в своих предположениях об этом сайте. Таким образом, должно быть что-то, что продавец знает или в чем уверен, чтобы гарантировать 2 100 000 долларов.
  Не поймите меня неправильно, продавец, скорее всего, завышает цену, но в сфере недвижимости ничего не предполагайте, все подвергайте сомнению и находите факты и цифры, подтверждающие ваши решения.
  Мой наихудший сценарий по-прежнему дает общую прибыль в размере 26 615 долларов. Это объясняет падение продажной стоимости на 5% и увеличение моих общих затрат на разработку на 10%
  Анализ чувствительности дает мне некоторую уверенность в этом проекте. Возможно, я был либерален в своих предположениях, возможно, я прибавил жир в своем технико-экономическом обосновании, но даже когда мои предполагаемые затраты вырастут на 10%, а мои предполагаемые продажи упадут на 5%, проект все равно принесет 26 тысяч долларов.
  Ни в коем случае это не хороший сценарий; тем не менее, это вселяет в меня уверенность в том, что я буду продолжать работу над проектом и исследовать его дальше.
  Итак, в следующем раунде мы посмотрим, что еще мы можем сделать, чтобы улучшить итоговую прибыль.
  Часто задаваемые вопросы
  Является ли таунхаус хорошей инвестицией в недвижимость?
  Да, инвестиции в строительство таунхауса могут быть очень прибыльными, особенно если вы построили его самостоятельно. Вы либо снесли старый полуразрушенный дом, а затем построили на нем два таунхауса. Для долгосрочных инвестиций развитие таунхауса всегда будет лучше, чем развитие квартиры.