Высота здания как определяется: Ошибка выполнения
высота здания — это… Что такое высота здания?
3.1 высота здания : Высота здания определяется высотой расположения верхнего этажа, не считая верхнего технического этажа, а высота расположения этажа определяется разностью отметок поверхности проезда для пожарных машин и нижней границы открывающегося проема (окна) в наружной стене. При отсутствии открывающихся окон (проемов) высота расположения этажа определяется полусуммой отметок пола и потолка этажа. При наличии эксплуатируемого покрытия высота здания определяется по максимальному значению разницы отметок поверхности проездов для пожарных машин и верхней границы ограждений покрытия.».
4) Пункты 4.1.1 — 4.1.4 изложить в следующей редакции:
«4.1.1 Требования настоящего СП направлены на:
обеспечение возможности своевременной и беспрепятственной эвакуации людей;
обеспечение возможности спасения людей, которые могут подвергнуться воздействию опасных факторов пожара;
защиту людей на путях эвакуации от воздействия опасных факторов пожара.
4.1.2 Спасение представляет собой вынужденное перемещение людей наружу при воздействии на них опасных факторов пожара или при возникновении непосредственной угрозы этого воздействия. Спасение осуществляется самостоятельно, с помощью пожарных подразделений или специально обученного персонала, в том числе с использованием спасательных средств, через эвакуационные и аварийные выходы.
Спасение людей при пожаре должны обеспечивать конструктивные, объемно-планировочные, инженерно-технические и организационные мероприятия. К ним относятся:
устройство пожарных проездов и подъездных путей для пожарной техники, совмещенных с функциональными проездами и подъездами или специальных;
устройство наружных пожарных лестниц и других способов подъема персонала пожарных подразделений и пожарной техники на этажи и на кровлю зданий, в том числе устройство лифтов, имеющих режим «перевозки пожарных подразделений;».
противодымная защита путей следования пожарных подразделений внутри здания, зон безопасности;
оборудование здания в необходимых случаях индивидуальными и коллективными средствами спасения людей;
размещение на территории поселения или объекта подразделений пожарной охраны с необходимой численностью личного состава и оснащенных пожарной техникой, соответствующей условиям тушения пожаров на объектах, расположенных в радиусе их действия.
Реализация перечисленных мероприятий зависит от степени огнестойкости, класса конструктивной и функциональной пожарной опасности здания.
4.1.3 Защита людей на путях эвакуации обеспечивается комплексом объемно-планировочных, эргономических, конструктивных, инженерно-технических и организационных мероприятий. Эвакуационные пути в пределах помещения должны обеспечивать безопасную эвакуацию людей через эвакуационные выходы из данного помещения без учета применяемых в нем средств пожаротушения и противодымной защиты.
Эвакуационные пути в пределах помещения должны обеспечивать возможность безопасного движения людей через эвакуационные выходы из данного помещения без учета применяемых в нем средств пожаротушения и индивидуальных средств защиты от опасных факторов пожара.
Пожарная опасность строительных материалов поверхностных слоев конструкций (отделок и облицовок) в помещениях и на путях эвакуации за пределами помещений должна ограничиваться в зависимости от функциональной пожарной опасности помещения и здания с учетом других мероприятий по защите путей эвакуации, а также функционирования систем противопожарной защиты.
4.1.4 Мероприятия и средства, предназначенные для спасения людей, а также выходы, не соответствующие требованиям, предъявляемым к эвакуационным выходам, при проектировании путей эвакуации из помещений и зданий не учитываются.».
5) Пункт 4.1.5 исключить.
6) Главу 4.1 дополнить пунктом 4.1.7 следующего содержания:
«4.1.7 Размеры эвакуационных путей и выходов (ширина и высота), приведенные в настоящем СП, за исключением специально оговоренных случаев, указываются в свету.».
7) В абзаце втором пункта 4.2.1 слова «и не выше 5 метров» исключить.
8) В пункте 4.2.4 слова «(за исключением выходов из коридоров в незадымляемые лестничные клетки)» исключить.
9) Пункт 4.2.5 изложить в следующей редакции:
«4.2.5 Высота эвакуационных выходов в свету должна быть не менее 1,9 м, ширина выходов в свету — не менее 0,8 м, за исключением специально оговоренных случаев.
Ширина выходов из лестничных клеток наружу, а также выходов из лестничных клеток в вестибюль должна быть не менее требуемой или ширины марша лестницы, за исключением специально оговоренных случаев.
Во всех случаях ширина эвакуационного выхода должна быть такой, чтобы с учетом геометрии эвакуационного пути через проем или дверь можно было беспрепятственно пронести носилки с лежащим на них человеком.».
10) В пункте 4.2.6:
подпункт б) изложить в следующей редакции:
«б) помещений с одновременным пребыванием не более 15 чел. (кроме помещений категорий А и Б) и путей эвакуации, предназначенных не более чем для 15 чел»;
дополнить подпунктом ж) следующего содержания:
«ж) дверей, установленных в противопожарных перегородках, разделяющих коридоры здания длиной более 60 м.».
11) Пункт 4.2.7 дополнить абзацем следующего содержания:
«Характеристики устройств самозакрывания дверей, расположенных на путях эвакуации, должны соответствовать усилию для беспрепятственного открывания дверей человеком, относящимся к основному контингенту, находящемуся в здании (ребенок, инвалид и т.п.).».
12) Абзац второй пункта 4.2.9 изложить в следующей редакции:
«Из технических этажей, предназначенных только для прокладки инженерных сетей без размещения инженерного оборудования, допускается предусматривать аварийные выходы через двери размерами не менее 0,75´1,5 м, а также через люки размерами не менее 0,6´0,8 м без устройства эвакуационных выходов.
».
13) Пункт 4.3.1 изложить в следующей редакции:
«4.3.1 В зданиях и сооружениях на путях эвакуации следует предусматривать аварийное освещение в соответствии с требованиями [1].».
14) Абзац шестой пункта 4.3.4 изложить в следующей редакции:
«При высоте лестниц более 45 см следует предусматривать ограждения высотой не менее 1,2 м с перилами.».
15) Главу 4.3 дополнить пунктом 4.3.5 следующего содержания:
«4.3.5 При устройстве прохода к лестничным клеткам или наружным лестницам через плоские кровли (в том числе и неэксплуатируемые) или наружные открытые галереи несущие конструкции покрытий и галерей следует проектировать с пределом огнестойкости не менее R(EI) 30 и классом пожарной опасности К0. Проходы должны быть предусмотрены по участкам, выполненным из негорючих материалов. Ширина проходов должна быть увеличена вдвое по отношению к нормативной.».
16) В пункте 4.4.1 слова «как правило» исключить.
17) Абзац четвертый пункта 4.4.2 изложить в следующей редакции:
«Лестницы 3-го типа следует выполнять из негорючих материалов и размещать у глухих (без световых проемов) частей стен класса пожарной опасности не ниже К1 с пределом огнестойкости не ниже REI(EI)30.
Эти лестницы должны иметь площадки на уровне эвакуационных выходов, ограждения высотой не менее 1,2 м и располагаться на расстоянии не менее 1 м от плоскости оконных проемов.».
18) В пункте 4.4.3 слово «расчетную» заменить словом «требуемую».
19) В пункте 4.4.4:
в абзаце первом после закрывающей скобки исключить запятую;
абзац пятый изложить в следующей редакции:
«Внутри незадымляемых лестничных клеток допускается предусматривать только приборы отопления, трубопроводы (стояки) (из негорючих материалов) систем водоснабжения, канализации, водяного отопления, размещенные во встроенных шкафах из негорючих материалов. Пустоты при пересечении трубопроводами строительных конструкций лестничных клеток должны быть заполнены негорючими материалами, не снижающими пожарно-технических характеристик конструкций.».
20) Абзац первый пункта 4.4.6 изложить в следующей редакции:
«4.4.6 Лестничные клетки должны иметь выход наружу на прилегающую к зданию территорию непосредственно или через вестибюль, отделенный от примыкающих коридоров перегородками с дверями, за исключением случаев, специально оговоренных в нормативных документах по пожарной безопасности.
При устройстве эвакуационных выходов из двух лестничных клеток через общий вестибюль одна из них, кроме выхода в вестибюль, должна иметь выход непосредственно наружу.».
21) Абзац первый пункта 4.4.7 изложить в следующей редакции:
«4.4.7 Лестничные клетки, за исключением типа Л2 и лестничных клеток подвалов, должны иметь световые проемы площадью не менее 1,2 м2 в наружных стенах на каждом этаже.».
22) Абзац второй пункта 4.4.8 изложить в следующей редакции:
«Стены лестничных клеток с подпором воздуха не должны иметь иных проемов, кроме оконных в наружных стенах и дверных, ведущих в поэтажные коридоры, вестибюли или наружу, а также отверстий для подачи воздуха с целью создания избыточного давления.».
23) Пункт 4.4.13 исключить.
24) Главу 4.4 дополнить пунктами 4.4.16, 4.4.17 следующего содержания:
«4.4.16 При переходе нескольких маршей эвакуационной лестничной клетки в общий лестничный марш его ширина должна быть не менее суммарной ширины объединяемых маршей.
4.4.17 При наличии в здании двух и более подземных этажей эвакуацию с них следует предусматривать по незадымляемым лестничным клеткам типа Н3.».
25) Пункт 5.2.6 изложить в следующей редакции:
«5.2.6 В зданиях лечебных учреждений допускается предусматривать лестничные марши, ведущие на этаж (в помещения), не предназначенный для пребывания или посещения больных, шириной не менее 1,2 м. При этом, если данный этаж (помещения) не рассчитан для одновременного пребывания более 5 чел., лестничный марш допускается выполнять шириной не менее 0,9 м.».
26) Пункт 5.2.12 дополнить абзацем следующего содержания:
«При проектировании эвакуационных выходов из помещений в зданиях детских дошкольных учреждений групповую ячейку допускается считать единым помещением».
27) Пункт 5.2.14 изложить в следующей редакции:
«5.2.14 Ширина эвакуационных выходов из помещений должна быть не менее 1,2 м при числе эвакуирующихся более 15 чел.».
28) В пунктах 5.2.16, 5.
3.17, 6.1.16, 7.1.18 и 8.1.14 слова «В качестве второго эвакуационного выхода» заменить словами «В качестве второго, третьего и последующих эвакуационных выходов.».
29) В пунктах 5.2.16, 5.3.17, 6.1.16, 7.1.18 и 8.1.14 последние абзацы исключить.
30) Пункт 5.2.17 изложить в следующей редакции:
«5.2.17 В не более чем 50 % лестничных клеток 2-этажных зданий I и II степеней огнестойкости, а также 3-этажных зданий при устройстве просвета между маршами лестниц, равного не менее 1,5 м, может быть предусмотрено только верхнее освещение.
При этом в зданиях стационаров лечебных учреждений должно быть предусмотрено автоматическое открывание фонарей лестничных клеток при пожаре.».
31) В пунктах 5.2.20, 5.3.18, 6.1.17, 7.1.19 и 8.1.18 второе предложение исключить.
32) Пункты 5.2.29, 5.2.31 исключить.
33) Главу 5.2 дополнить пунктом 5.2.34 следующего содержания:
«5.2.34 Трехэтажные здания детских дошкольных учреждений допускается проектировать в городах и других поселениях, обслуживаемых пожарной охраной, при соблюдении следующих требований:
степень огнестойкости здания должна быть не ниже II;
на третьем этаже допускается размещать только помещения для старших групп, залы для музыкальных и физкультурных занятий, а также служебно-бытовые помещения и прогулочные веранды;
из помещений второго и третьего этажа, предназначенных для одновременного пребывания более 10 чел.
, должны быть предусмотрены рассредоточенные выходы на две лестничные клетки;
коридоры, соединяющие лестничные клетки, необходимо разделять противопожарными перегородками не ниже 2-го типа из условия обеспечения выхода из каждой групповой ячейки в разные отсеки коридора;
входные двери групповых ячеек должны быть выполнены с уплотнением в притворах».
34) В главе 5.3 пункт 4.1.35 исключить.
35) Пункт 5.3.12 изложить в следующей редакции:
«5.3.12 При высоте расположения этажа не более 15 м допускается предусматривать один эвакуационный выход с этажа (или с части этажа, отделенной от других частей этажа противопожарными стенами не ниже 2-го типа или противопожарными перегородками 1-го типа) площадью не более 300 м2 с численностью не более 20 чел. и при оборудовании выхода на лестничную клетку дверями 2-го типа.».
36) В пунктах 5.3.13, 6.1.11, 7.1.13, 8.1.12, 9.1.3 слова «в свету» заменить словами «из помещений и зданий.».
37) Пункты 5.
3.29, 5.3.33 и 5.3.34 исключить.
38) Абзац второй пункта 5.3.31 исключить.
39) Абзац четвертый пункта 5.3.32 изложить в следующей редакции:
«Остальные лестничные клетки следует проектировать незадымляемыми типа Н2 или Н3.».
40) Пункт 5.3.36 изложить в следующей редакции:
«5.3.36 В зданиях высотой 28 м и более внутренние стены и перегородки (в том числе из светопрозрачных материалов), отделяющие пути эвакуации, следует предусматривать из негорючих материалов с пределом огнестойкости не менее (R)EI 45.».
41) Главу 5.4 дополнить пунктами 5.4.18, 5.4.19, 5.4.20 следующего содержания соответственно:
«5.4.18 При наличии в здании только одного эвакуационного выхода с каждого этажа допускается устройство одного эвакуационного выхода с технического этажа, размещенного в надземной части здания.
5.4.19 Минимальную ширину и максимальный уклон лестничных маршей следует принимать согласно таблице 8.1
Таблица 8.1
Наименование лестничных маршей | Минимальная ширина, м | Максимальный уклон |
Марши лестниц, ведущие на жилые этажи зданий: | ||
а) секционных: | ||
— двухэтажных | 1,05 | 1:1,5 |
— трехэтажных и более | 1,05 | 1:1,75 |
б) коридорных | 1,2 | 1:1,75 |
Марши лестниц, ведущие в подвальные и цокольные этажи, а также марши внутриквартирных лестниц | 0,9 | 1:1,25 |
Пожарно-техническая высота здания — консультации по пожарной безопасности
В соответствии сп.
4.4 СП 2.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты» (ред. от 23.10.2013) высота и этажность зданий, кроме специально оговоренных случаев, определяются согласноСП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (в редакции от 09.12.2010).
В соответствии сп.3.1 СП 1.13130.2009 высота здания определяется высотой расположения верхнего этажа, не считая верхнего технического этажа, а высота расположения этажа определяется разностью отметок поверхности проезда для пожарных машин и нижней границы открывающегося проема (окна) в наружной стене. При отсутствии открывающихся окон (проемов) высота расположения этажа определяется полусуммой отметок пола и потолка этажа. При наличии эксплуатируемого покрытия высота здания определяется по максимальному значению разницы отметок поверхности проездов для пожарных машин и верхней границы ограждений покрытия.
В соответствии сп.8.1 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты.
Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (ред. от 18.07.2013) подъезд пожарных автомобилей должен быть обеспечен с двух продольных сторон к зданиям класса функциональной пожарной опасности Ф1.3 (многоквартирные жилые дома) высотой 28 и более метров.
Соответственно, возможно сделать вывод о том, что для здания класса Ф1.3 (многоквартирный жилой дом) высотой более 28 м высота здания (пожарно-техническая высота здания) определяется высотой расположения верхнего этажа, не считая верхнего технического этажа, а высота расположения этажа определяется разностью отметок поверхности проездов для пожарных машин с двух продольных сторон здания и нижней границы открывающихся проемов (окон) в наружных продольных стенах здания, именно со стороны соответствующих пожарных подъездов.
При этом, при отсутствии открывающихся окон со стороны пожарного подъезда высота расположения этажа определяется полусуммой отметок пола и потолка этажа.
Высота здания — Про-Инфо
Вопрос:
Проектируем 25-этажное монолитное здание. В СП 22.13330.2011, приложение А, дано определение «высотное здание — здание высотой более 75 м». Не понятно, до какой отметки мерить высоту здания — это может быть крыша, парапет — в нашем случае 77,7 м, в пожарных нормах высотой здания является расстояние от земли до подоконника последнего этажа, в нашем случае она — 73,5 м. Является ли проектируемое здание высотным?
Ответ:
Правила определения высоты зданий приведены в СНиП 31-01-2003 , СП 54.13330.2011 , СП 1.13130.2009 .
В соответствии с ними указанное здание не является высотным при отсутствии эксплуатируемого покрытия.
Обоснование:
Примечание к пункту 1.1 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» : «Высота здания определяется разностью отметок поверхности проезда для пожарных машин и нижней границы открывающегося проема (окна) в наружной стене верхнего этажа, в том числе мансардного.
При этом верхний технический этаж не учитывается».
Примечание к пункту 1.1 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» : «Высота здания определяется разностью отметок поверхности проезда для пожарных машин и нижней границы открывающегося проема (окна) в наружной стене верхнего этажа, в том числе мансардного. При этом верхний технический этаж не учитывается».
Пункт 3.1 СП 1.13130.2009 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы (с Изменением N 1): «Высота здания определяется высотой расположения верхнего этажа, не считая верхнего технического этажа, а высота расположения этажа определяется разностью отметок поверхности проезда для пожарных машин и нижней границы открывающегося проема (окна) в наружной стене. При отсутствии открывающихся окон (проемов) высота расположения этажа определяется полусуммой отметок пола и потолка этажа. При наличии эксплуатируемого покрытия высота здания определяется по максимальному значению разницы отметок поверхности проездов для пожарных машин и верхней границы ограждений покрытия».
Груша Г.А.,
эксперт Линии профессиональной поддержки
Этажность и количество этажей
Обсуждение
Учет количества этажей в кадастре при отсутствии «этажности»
В 953 Приказе: в кадастр вносится количество этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения).
Тут возникает вопрос, что имеется в виду под этажностью? Если имеется в виду количество надземных этажей, то выходит, что в кадастр не надо вносить количество этажей для чисто подземных зданий и сооружений, что странно, ведь в количество этажей входит количество подземных этажей.
Если бы речь шла только про сооружения, то можно было бы воспринять слово «этажность» как синоним «объемности» и не писать количество этажей для коммуникаций например. Но ведь не может быть не «объемного» здания.
Сергей Атаманов. Администратор. МИИГАиК, Кадастр.Москва11.
05.18. Ответов: 0. Комментариев: 0Техническое подполье
В многоквартирных, общественных зданиях есть техническое подполье — это этаж, функционально предназначенный для размещения и обслуживания внутридомовых инженерных систем в нижней части здания и указано, что он не включается в надземные этажи.
Это как-то странно. Надземный этаж в нижней части здания означает первый этаж. А если у него высота более 1.8? Почему не включать? Чем это отличается от подвального этажа, технического этажа или чердака?
Еще есть в «одноквартирном» доме подполье — это пространство между землей и полом. Но это другой СП.
Сергей Атаманов. Администратор. МИИГАиК, Кадастр.Москва08.05.18. Ответов: 0. Комментариев: 0
Инструменты
Проект поддерживают
Новости отрасли
Что за смарт-контракты?
Смарт-контракт — это программный код, который автоматически исполняется в при определенных событиях в информационной системе, причем результат действия этого кода не оспаривается пользователями в силу доверия к используемым алгоритмам10.
06.21. Ответов: 0. Комментариев: 0
О размерах машино-мест
По определению, машино-место — это индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая: предназначена исключительно для размещения транспортного средства; не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией; описана в ЕГРН (определено местоположение) [ст.1 ГрадК РФ].09.06.21. Ответов: 0. Комментариев: 0
Что за сделки с недвижимостью через NFT-токены?
Невзаимозаменяемый токены (NFT, non-fungible token) — это электронный документ (сертификат), который: подтверждает право собственности на что-либо, обычно на цифровые объекты практически любого вида; размещен в публичном блокчейне, например, на платформе Ethereum; алгоритмически защищен от дублирования прав на один и тот же объект.04.06.21. Ответов: 0. Комментариев: 0
Как проверить присвоенный адрес в Москве?
При кадастровом учете объектов недвижимости в ЕГРН адрес является дополнительной характеристикой, то есть характеристикой, которая изменяется на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления03.
06.21. Ответов: 0. Комментариев: 0
Что за перераспределение с землями?
Объектами земельных отношений являются сформированные и поставленные на кадастровый учет земельные участки, их части, а также так называемые неразграниченные земли, из которых собственно и происходит первичное формирование земельных участков. Таким образом, основной способ образования земельных участков — это образование земельных участков из земель. Дальше образованные и поставленные на кадастровый учет участки можно преобразовывать в новые участки путем раздела, объединения, выдела, перераспределения26.05.21. Ответов: 0. Комментариев: 0
О сайте
Если вы первый раз на этом сайте, пожалуйста ознакомьтесь с разделом «О справочнике».
Вы можете создавать топики на любые темы, связанные с учетом недвижимости и регистрацией прав.
Все новые топики попадают на главную страницу, где их видят все посетители. Вы можете пользоваться этим, чтобы быстрее получать ответы на свои вопросы по нюансам выполнения работ.
Просьба сообщать о найденных ошибках, а также присылать имеющиеся у вас наработки и документы, которые позволят улучшить справочник, на [email protected]
Доступ к справочнику с помощью Алисы в приложениях Яндекса (видео)
Как измерить высоту здания с помощью барометра
Эта история, рассказанная Эрнестом Резерфордом, лауреатом Нобелевской премии по физике и президентом Королевской Академии, является прекрасным примером находчивости и живости ума, позволившим найти оригинальные решения тривиальной задачи.
В истории описывался случай, когда к рассказчику обратился за помощью его коллега, принимавший экзамен по физике у студентов. Возникла спорная ситуация с одним из студентов, который утверждал, что он заслуживает высшего балла, тогда как экзаменатор посчитал ответ неудовлетворительным. В качестве независимого арбитра и был приглашен Эрнест Резерфорд.
Вопрос и ответ
Собственно вопрос, заданный студенту на экзамене, касался способа измерения высоты здания посредством барометра.
Ответ экзаменуемого был нетривиален. Он предлагал подняться на крышу измеряемого здания, опустить барометр на длинной веревке вниз, после чего втянуть прибор обратно и измерить длину веревки. Длина веревки соответственно равняется высоте здания.
Ответ был абсолютно верным, но имел мало общего с законами физики, знание которых и оценивалось на экзамене.
Резерфорд дал студенту шесть минут на подготовку, предложив еще одну попытку представления правильного ответа. Студент был предупрежден, что на этот раз от него ожидается демонстрация знаний физических законов. Однако и через пять минут в экзаменационном листе ничего не было написано. На вопрос о признании поражения молодой человек заявил, что он может предложить несколько вариантов решения проблемы, а сейчас просто выбирает лучший.
Заинтригованный физик попросил студента приступить к ответу до истечения представленного срока. Новый вариант ответа предполагал подъем с барометром на крышу здания, сброс прибора вниз и замер времени падения.
Последующее использование соответствующей формулы позволяло рассчитать высоту здания.
На этот раз экзаменатор сдался и признал вариант ответа удовлетворительным. Но поскольку студент упоминал несколько возможных решений, ему было предложено озвучить их все.
Новые варианты решения
На этот раз были предложены следующие варианты решения указанной задачи:
Выйти в солнечный день на улицу, измерить высоту барометра, его тень и тень здания. После чего решив простую пропорцию получить искомую величину.
1. «Очевидный метод» по характеристике студента. Взять барометр в руки и подниматься по лестнице, прикладывая его к стене и делая соответствующие отметки. Произведя подсчет отметок, затем умножив их на высоту барометра, можно получить высоту здания.
2. «Более сложный способ». Привязать к барометру шнурок, раскачивать его как маятник, определяя величину гравитации на крыше здания и у его основания. По разнице величин найти высоту здания. Аналогично, поднявшись на крышу и раскачивая такой своеобразный маятник, можно определить искомую высоту по периоду прецессии.
3. «Лучший способ». Взять барометр и вручить его управляющему, при условии, если последний скажет высоту измеряемого здания.
Оригинальный результат
Тут Резерфорд не выдержал и поинтересовался у студента, действительно ли он не знает общепринятого ответа на такой вопрос. На что молодой человек признался, что конечно знал, но уже пресыщен по горло колледжем и школой, где ученикам навязывается определенный способ мышления.
Этим студентом был величайший датский физик Нильс Бор (1885-1962), лауреат Нобелевской премии 1922 г.
Строительный объем здания: что это такое, как считается общий строительный объем
Нaпpимep, длинa двyx пapaллeльныx здaний — 30 м, иx шиpинa — 15 м. Paзмepы пepexoдa — 2,5 нa 6 м. 3нaчит, cнaчaлa нyжнo нaйти плoщaдь oдинaкoвыx здaний: yмнoжaeм 15 нa 30, пoлyчaeм 450 м². Плoщaдь пepexoдa — 15 м². Cклaдывaeм тpи плoщaди: 450 + 450 + 15, пoлyчaeтcя 915 м². Ecли выcoтa здaния cocтaвляeт 3 м, тo cтpoитeльный oбъeм бyдeт 2745 м³.
3дaния c чepдaчными пepeкpытиямиEcли в здaнии ecть чepдaчнoe пepeкpытиe, тo cтpoитeльный oбъeм нaдзeмнoй чacти cчитaют пo ocoбoй фopмyлe:
X = S¹ × h.
B этoм cлyчae пoд S¹ пoнимaют плoщaдь гopизoнтaльнoгo ceчeния здaния. Ee измepяют нa ypoвнe пepвoгo этaжa вышe цoкoля, пo внeшнeмy oбвoдy здaния. Чтoбы нaйти плoщaдь, нyжнo тaкжe yмнoжить шиpинy нa длинy здaния, кaк и в pacчeтax пo дpyгим фopмyлaм.
Bыcoтy h измepяют oт вepxa чиcтoгo пoлa нa пepвoм этaжe дo вepxa зacыпки чepдaчнoгo пepeкpытия.
Дoпycтим, плoщaдь гopизoнтaльнoгo ceчeния здaния нa ypoвнe пepвoгo этaжa cocтaвляeт 420 м². Bыcoтa cocтaвляeт 25 м. B этoм cлyчae cтpoитeльный oбъeм бyдeт paвeн 10500 м³.
Ecли y здaния ecть пoздeмнaя чacть, ee oбъeм cчитaют тaк жe, кaк и в пpeдыдyщиx cлyчaяx, a зaтeм oбa знaчeния cклaдывaют.
Дoмa бeз чepдaчнoгo пepeкpытияCтpoитeльный oбъeм нaдзeмнoй чacти здaний бeз чepдaчныx пepeкpытий cчитaют пo дpyгoй фopмyлe:
X = S² × L
S² — тoжe плoщaдь пoпepeчнoгo ceчeния, нo нe гopизoнтaльнoгo, a вepтикaльнoгo. Ee измepяют пo нapyжным cтeнaм, тoжe c yчeтoм cлoя штyкaтypки и oблицoвки. B этoм cлyчae для oпpeдeлeния плoщaди нyжнa выcoтa здaния и eгo шиpинa.
L — этo длинa здaния, пepпeндикyляpнaя пpямaя oтнocитeльнo вepтикaльнoгo пoпepeчнoгo ceчeния. Ee измepяют oт oднoгo тopцa здaния к дpyгoмy, тoжe c yчeтoм штyкaтypки и oблицoвки, нa ypoвнe пepвoгo этaжa либo цoкoля.
Нaпpимep, нyжнo paccчитaть oбъeм здaния выcoтoй 6 м, длинoй 23 м и шиpинoй 4 м. Плoщaдь вepтикaльнoгo пoпepeчнoгo ceчeния в этoм cлyчae cocтaвит 24 м², a cтpoитeльный oбъeм — 552 м³.
Ecли y здaния ecть пoдзeмнaя чacть, ee тaкжe cчитaют oтдeльнo, a пoтoм пoлyчeнныe знaчeния cyммиpyют.
Ecли извecтнa oбщaя плoщaдьДeтaльныe дaнныe, нaпpимep, длинy, выcoтy дo oпpeдeлeнныx пepeкpытий и дpyгиe, нe вceгдa yкaзывaют в тexничecкoй дoкyмeнтaции. Пoэтoмy cтpoитeльный oбъeм мoжнo пocчитaть пo дpyгим фopмyлaм.
Ecли извecтнa oбщaя плoщaдь, мoжнo иcпoльзoвaть фopмyлy:
X = S × H × К
B этoм cлyчae S — cyммa плoщaдeй вcex этaжeй, или oбщaя плoщaдь. Ee измepяют пo внyтpeннeй oбвoдкe нapyжныx cтeн, тo ecть нe yчитывaeтcя иx тoлщинa. Кpoмe тoгo, зaмepяют тaкжe плoщaдь пoдвaлa, пoэтoмy oтдeльныx pacчeтoв для пoдзeмнoй чacти нe нyжнo.
H в фopмyлe — выcoтa здaния изнyтpи бeз yчeтa пepeкpытий, тaк нaзывaeмaя выcoтa в cвeтy.
К — пoпpaвoчный кoэффициeнт, кoтopый yчитывaeт тoлщинy cтeн. Для жилыx здaний oн cocтaвляeт 0,8.
To ecть для pacчeтa нyжнo знaть вceгo двa тoчныx знaчeния: oбщyю плoщaдь и выcoтy в cвeтy. Дoпycтим, плoщaдь cocтaвляeт 2 000 м², a выcoтa в cвeтy — 15 м. B этoм cлyчae пoкaзaтeль cocтaвит 24000 м³ c yчeтoм пoпpaвoчнoгo кoэффициeнтa.
Ecли извecтнa плoщaдь зacтpoйкиEcли извecтнa плoщaдь зacтpoйки, мoжнo иcпoльзoвaть дpyгyю фopмyлy. B нeй бoльшe пepeмeнныx, и выглядит oнa тaк:
X = S¹ × H¹ + S² × H²
S¹ в этoм cлyчae — плoщaдь oбщeй зacтpoйки. Ee мoжнo нaйти, пpeдcтaвив здaниe в видe гeoмeтpичecкoй фигypы или нecкoлькиx тaкиx фигyp, ecли пocтpoйкa cлoжнoй фopмы. H¹ — выcoтa дoмa, в кoтopoй мoжнo нe yчитывaть выcтyпaющиe чacти кpыши.
S² и H² — плoщaдь и выcoтa пoдвaлa cooтвeтcтвeннo. Плoщaдь зaмepяют пo внyтpeннeй oбвoдкe cтeн. Bыcoтy — oт вepxнeй тoчки пoлa пoдвaлa дo пoлa пepвoгo этaжa.
Дoмa c мaнcapдaмиMaнcapдa — этaж в чepдaчнoм пpocтpaнcтвe, фacaд кoтopoгo чacтичнo либo пoлнocтью oбpaзoвaн пoвepxнocтями нaклoннoй кpыши. Oбязaтeльнoe ycлoвиe — линия пepeceчeния плocкocти кpыши и фacaдa дoлжнa нaxoдитьcя нe бoльшe, чeм нa выcoтe 1,5 м oт ypoвня пoлa в мaнcapдe. Coглacнo нopмaтивaм, cтpoитeльный oбъeм мaнcapды cчитaeтcя oтдeльнo.
Чтoбы нaйти cтpoитeльный oбъeм мaнcapды, нyжнo yмнoжить плoщaдь ee пoпepeчнoгo вepтикaльнoгo ceчeния нa длинy дoмa.
Шиpинy и выcoтy нyжнo измepять пo внeшнeмy oбвoдy, вepтикaль — дo нaчaлa пepeкpытий. Bce эти дaнныe пoнaдoбятcя для тoгo, чтoбы нaйти плoщaдь вepтикaльнoгo ceчeния. Oнa paвнa пoлoвинe пpoизвeдeния шиpины, тo ecть ocнoвaния, нa выcoтy. Нaпpимep, выcoтa мaнcapды — 1,5 м, шиpинa, тo ecть ocнoвaниe — 6 м. Toгдa плoщaдь cocтaвит 9 м².
Пoлyчeннoe знaчeниe нyжнo yмнoжить нa длинy дoмa. Нaпpимep, oнa cocтaвляeт 12 м. B этoм cлyчae cтpoитeльный oбъeм мaнcapды cocтaвит 108 м².
Ocтaвшyюcя нaдзeмнyю чacть нyжнo cчитaть пo пpeдыдyщим фopмyлaм, нo выcoтy измepять дo нaчaлa ocнoвaния мaнcapды, тo ecть дo вepxнeгo пepeкpытия. Oбъeмы мaнcapды, нaдзeмнoй и пoдзeмнoй чacтeй нyжнo пpocтo cлoжить.
Ecли здaниe имeeт cлoжнyю фopмyPacчeт cтpoитeльнoгo oбъeмa для здaний cлoжнoй фopмы — нaпpимep, c мeзoнинaми, бaшeнкaми и paзличными пpиcтpoями — нaмнoгo cлoжнee. B этoм cлyчae нyжнo cнaчaлa нaйти cтpoитeльный oбъeм кaждoгo кoнcтpyктивнoгo элeмeнтa, a пoтoм cлoжить пoлyчeнныe знaчeния.
Пoлнaя фopмyлa pacчeтa cтpoитeльнoгo oбъeмa зaвиcит oт иcxoдныx дaнныx — ecть ли пoдвaл, пpeдycмoтpeны ли чepдaчныe пepeкpытия, пocтpoeнa ли мaнcapдa. Чтoбы пoлyчить тoчнoe знaчeниe, нyжнo пpoвecти тщaтeльныe зaмepы и иcпoльзoвaть cлoжныe cxeмы пoдcчeтa. Ecли нe xoтитe тpaтить вpeмя нa этo, oбpaтитecь к пpoфeccиoнaлaм — oни пocчитaют вce быcтpee и тoчнee.
Измерение высоты объекта по изображению—ArcGIS Pro
Измерения высот можно получить при наличии модели сенсора. Информация о угле вектора на Солнце необходима для проведения измерений с использованием теней.
Подсказка:
Единицы для этих измерений можно изменить в окне Результаты измерений.
Лучше всего получать измерения высот из пространства изображения, использующего систему координат изображения (ICS), поскольку такое изображение не искажено каким-либо образом. Система координат изображения поддерживается в дополнительном модуле ArcGIS Image Analyst, в приложении Анализ пространства изображения.
Измерение высоты наземного объекта
Инструмент Высота от основания до верха рассчитывает высоту конструкции путем измерения от основания конструкции до ее вершины. Измерения выполняются перпендикулярно основанию объекта; поэтому предполагается, что это здание не коническое и построено без наклона. Измеряемая линия идет вдоль здания и её конечная точка должна находиться непосредственно над исходной точкой на основании.
В примере ниже есть несколько местоположений вдоль каждого из этих зданий, по которым можно легко определить основание здания и местоположение вершины.
- Щелкните на слое на панели Содержание.
- Щелкните вкладку Изображения.
- В группе Измерение щелкните стрелку ниспадающего списка с раскрывающейся галереей измерений и выберите инструмент Высота от основания до верха.
- Щёлкните точку в основании конструкции.
- Щёлкните соответствующую точку на вершине конструкции.
Измерения высоты здания отображаются на панели Результаты измерения, в единицах, заданных пользователем.
Измерение высоты конструкции только по тени
Инструмент Высота от основания до верхней точки тени рассчитывает высоту конструкции путем измерения от основания конструкции до верхней точки ее тени. Точка на тени должна представлять точку на конструкции, перпендикулярную основанию.
Вычисление будет уточнено топографией, если задать набор данных Высот на панели Опции измерения.
В данном примере изображение было улучшено, чтобы сделать тень более видимой. Используя инструмент Высота от основания до верхней точки тени, можно вычислить высоту опоры уличного освещения, измерив длину тени от основания опоры лампы до верхней точки ее тени. Лучше использовать именно этот инструмент, а не инструмент Высота от основания до верха, поскольку в этом примере затруднительно различить верхнюю точку лампы.
- Щелкните на слое на панели Содержание.
- Щелкните вкладку Изображения.
- В группе Измерение щелкните стрелку ниспадающего списка с раскрывающейся галереей измерений и выберите инструмент Высота от основания до верха.
- Щёлкните точку в основании конструкции.
- Щёлкните точку, соответствующую верхней точке тени конструкции.
Измерение высоты конструкции по конструкции и тени
Инструмент Высота от вершины до верхней точки тени рассчитывает высоту конструкции путем измерения от вершины конструкции до верхней точки ее тени. Точки на конструкции и ее тени должны быть представлены одной точкой.
Вычисление будет передано в учетную запись для топографии, когда набор данных Высот будет определен на панели Опции замера.
В представленном ниже примере точка, в которой тень пересекается со зданием (основание тени) загорожена деревом и, следовательно, использоваться не может. Чтобы правильно рассчитать высоту этого здания, необходимо определить точку на вершине здания, которую можно определить в верхней части тени, в нашем случае она отмечена синей стрелкой.
Этот инструмент можно использовать при расчете высоты части конструкции или конструкции, не являющейся прямоугольником. В следующем примере высоту остроконечной крыши можно измерить только от вершины крыши до верхней точки тени, так как нет возможности установить точку основания, которая должна находиться непосредственно под вершиной крыши.
Данный инструмент также оптимален для расчета высоты объекта на вершине конструкции. Например, чтобы измерить подсобное помещение на крыше здания, вы можете определить верхнюю точку этого объекта на изображении, а затем определить ту же точку в тени.
- Щелкните на слое на панели Содержание.
- Щелкните вкладку Изображения.
- В группе Измерение щелкните стрелку ниспадающего списка с раскрывающейся галереей Измерение и выберите инструмент Высота от вершины до верхней точки тени.
- Щёлкните на точке на вершине конструкции.
- Щёлкните точку, соответствующую верхней точке тени конструкции.
Ограничения измерений
Инструменты измерения обеспечивают интерактивные методы для измерения высоты объектов на снимках. Отметьте опцию Ограничить направление движения курсора для инструментов измерения высоты в диалоговом окне Опции измерения, чтобы ограничить движения курсора и упростить процесс измерения высоты.
Эти три инструмента измерения высоты работают таким образом, что начальная точка измерения становится конечной точкой линии для данного ограничения. Курсор будет перемещаться только по линии, предназначенной для данного измерения. Например, при выборе инструмента измерения Высота от основания до верха первой точкой должна быть точка на основании объекта. Затем движение курсора ограничивается вертикальным направлением. Это важно при измерении объектов, когда местоположение основания трудно отличить от верхней части объекта. Например, вы можете легко найти ребро основания объекта пирамидального типа, но затрудняетесь при определении центра этого основания. Бывают случаи, когда трудно увидеть другие конечные точки измерений, а ограничение может помочь пользователю определить эти точки.
Измерение от основания до верха с ограничением направления движения курсора с использованием инфракрасного изображения с целью отличить детали башни от растений. Изображение Quickbird-2 представлено DigitalGlobe.Для инструмента Высота от основания до верха тени начальной точкой должно служить основание объекта. Затем курсор будет вынужден двигаться по пути тени на поверхности земли.
Для инструмента Высота тени от вершины до вершины начальной точкой должна быть вершина объекта. Этот инструмент заставляет курсор перемещаться по пути солнечных лучей, которые образуют верхний край тени от вершины объекта.
Ограничения измерений — это удобный способ использования инструментов измерения высоты, который помогает делать корректные измерения, используя метаданные изображений.
Связанные разделы
Отзыв по этому разделу?
Глава 17.42 ВЫСОТА ЗДАНИЯ И РАЗМЕР
Глава 17.42
ВЫСОТА ЗДАНИЯ И ОБЪЕМЫ
Ячейки:
17.42.010 Назначение.
17.42.020 Высота здания.
17.42.030 Измерение высоты.
17.42.040 Исключения из предела высоты для основных конструкций.
17.42.010 Назначение.
В этой главе описываются необходимые методы измерения высоты конструкций в соответствии с ограничениями по высоте и исключениями, установленными настоящим кодексом зонирования.(Приказ 582 § 1 (Исх. A) (часть), 2009 г.)
17.42.020 Высота здания.
A. Если иное не предусмотрено в разделе 17.42.040 (Исключения из предела высоты для основных сооружений), высота сооружений не должна превышать предельную высоту для применимого района зонирования, установленного разделом II.
B. Дополнительные положения по высоте заборов и стен перечислены в главе 17.46 (Заборы и стены).
C. Дополнительные положения по высоте для вспомогательных зданий и сооружений перечислены в главе 17.40 (Вспомогательные здания и сооружения). (Приказ 582 § 1 (Исх. A) (часть), 2009 г.)
17.42.030 Измерение высоты.
A. Измерение высоты в целом. Допустимая высота должна измеряться как расстояние по вертикали в любой точке от среднего естественного уклона в пределах площади строительной площадки до самой верхней части здания или сооружения, включая конструкционный каркас и материал покрытия крыши. Непрерывные декоративные элементы крыши, включая, помимо прочего, дорожки и перила, должны быть включены в максимальную высоту здания.Измерение высоты не должно запрещать использование любой части здания высотой пятнадцать футов или менее, измеренной от готовой поверхности земли, примыкающей к стене (называемой разницей в высоте). Естественный уклон должен означать первоначальное состояние поверхности грунта, которое существовало до механического профилирования или нарушения. Если исходное состояние поверхности земли не может быть определено, градостроитель может утвердить топографическое обследование собственности, подготовленное зарегистрированным инженером-строителем или лицензированным геодезистом, с указанием приблизительного исходного состояния поверхности земли, которое может быть определено наилучшим образом. из данных записей и опросов.Средний естественный уклон должен означать среднюю отметку естественного уклона, основанную на двенадцати точках измерения по периметру здания до любых выемок и насыпей. Каждая точка измерения должна быть расположена (первая) в каждом углу здания и (вторая) через каждые тридцать футов вдоль непрерывных стен длиной более пятидесяти футов. «Угол» означает изменение плоскости стены на тридцать и более градусов. Однако, если у здания более двенадцати углов, то каждый угол должен быть точкой измерения независимо от требования о двенадцати точках.Точки должны быть определены, начиная с самого северного угла здания или сооружения, определяемого магнитным севером, затем перемещаясь по часовой стрелке вокруг здания или сооружения. Расчет среднего значения производится по следующей формуле:
Высота точки A + Высота точки B… ÷ количество баллов = Средняя естественная оценка
См. Рисунок 17.42.030-1 (Точки отметки на участке), где показаны точки отметки, расположенные на участке, и рисунок 17.42.030-2 (Измерения высоты основных конструкций).
Рисунок 17.42.030-1
точек на участке
Рисунок 17.42.030-2
Измерения высоты основных конструкций
1. Набор планов разрешения на строительство должен включать расчеты, определяющие средний естественный уклон для собственности, включая расположение и высоту точек естественного уклона по периметру следа здания.
2. Подтверждение инженером-строителем (или лицензированным геодезистом) заявителя о том, что на топографической карте существующих условий, прилагаемой к набору планов разрешения на строительство, указан естественный уклон, как определено в этом разделе.
3. Свидетельство инженера-строителя (или лицензированного геодезиста) заявителя о том, что во время проверки каркаса крыши высота здания не превышает допустимую высоту, указанную в этом заголовке. Это свидетельство должно сопровождаться записями об освидетельствовании или другими подобными данными, позволяющими проверить расчеты третьей стороной.Кроме того, «несъемный ориентир отметки высот» должен быть размещен на участке и отмечен на всех представленных планах.
4. После представления отчета инженера-строителя, который обнаруживает, что значительная часть пригодной для застройки площади участка подвергается затоплению, строительная площадка может быть поднята на один фут выше уровня инженерного затопления. Высота любого здания или сооружения, помещенного на эту приподнятую подушку, должна рассчитываться на основе нового уровня подушки, а не предыдущего существующего уровня.Добавление насыпи на площадку не должно отрицательно влиять на потенциально допустимую высоту любого здания или сооружения.
B. Измерения высоты подвалов. Если в здании есть подвал, как определено в этом заголовке, высота здания должна измеряться, как описано в подразделе (A) этого раздела. Если дом с подвалом включает в себя осветительный колодец, лестничную клетку, подъезд к подъездной дорожке или другое сооружение, вырытое из грунта, высота должна измеряться от той точки здания, где будет естественный уклон, если бы не был разработан осветительный колодец или другое сооружение, вырытое из грунта.См. Рисунок 17.42.030-3 (Измерение высоты подвала).
Рисунок 17.42.030-3
Измерение высоты подвала
C. Измерение высоты боковин. Высота боковин измеряется от среднего естественного уклона до основания кровельной плиты непосредственно над ними. (Приказ 582 § 1 (Исх. A) (часть), 2009 г.)
17.42.040 Исключения из предела высоты для основных конструкций.
Исключения из ограничений по высоте основных конструкций включают:
А.Дымоходы, расположенные в основном жилом здании, при условии, что их высота не превышает шести футов над линией крыши здания.
B. Солнечные панели могут выходить за пределы высоты, установленной для района зонирования, в соответствии со стандартами и правилами, которые гарантируют, что панели не будут оказывать определенного неблагоприятного воздействия на здоровье или безопасность населения, как это определено законодательством штата.
C. На основных зданиях архитектурные выступы (например, башни, купола), индивидуальные общей площадью не более четырехсот квадратных футов, могут простираться от главного здания на расстояние не более двадцати восьми футов до боковой стены и тридцати футов до на крыше.См. Рисунок 14.42.040-1 (Допустимая высота башни / лестничной клетки).
Рисунок 17.42.040-1
Допустимая высота башни / лестничной клетки
D. Исключение для вертикальных проекций. Вертикальные архитектурные выступы на вспомогательных зданиях и сооружениях (например, купола, шпили, башни) могут превышать максимальную высоту на два фута до максимум семнадцати футов; при условии, что площадь проекции составляет не более пяти процентов от общей площади здания.(Приказ 582 § 1 (Исх. A) (часть), 2009 г.)
Регулирование высоты в жилых районах
PAS опубликовало свой первый информационный отчет в 1949 году. Чтобы отметить эту историю, каждый месяц мы представляем новый отчет из архивов.
Надеемся, вам понравится этот увлекательный снимок прошлогоднего выпуска о планировании.
АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ 1313 ВОСТОЧНАЯ УЛИЦА 60 — ЧИКАГО ИЛЛИНОИС 37 | |
| Информационный отчет No.237 | Август 1968 г. |
Регулировка высоты в жилых кварталах
Скачать исходный отчет (pdf)
Подготовил Фредерик Х. Бэр-младший
Иллюстрации в этом отчете впервые появились в выпусках журнала Florida Planning and Development за май и июль-август (1965 г.).
В этом отчете предлагается система регулирования высоты, более тесно связанная с общественными целями, чем многие существующие ограничения.Особенно полезным может быть применение этой системы на склонах холмов, к которым все больше склоняется городское развитие. Акцент делается на использование в жилых помещениях, но элементы подхода можно использовать и в других местах.
Каждое постановление о зонировании регулирует высоту. Многие делают это очень просто и очень плохо. Обычная практика начинается с такого определения:
Высота здания . Расстояние по вертикали до плоской крыши или, в случае скатной крыши, до среднего уровня между карнизом и самой высокой точкой крыши, измеренное от среднего уровня земли со всех сторон здания.
Исходя из этого определения, которое приводит к проблемам на склонах, как будет показано позже, ограничения обычно охватывают высоту и количество этажей.
Почему количество историй? Высота устанавливает относительно небольшой предел для этого. Почему позолота кувшинок с вышитыми определениями рассказа, полуэтажа, чердака, подвала, погреба и так далее? Законодательство о разрешении обычно разрешает регулирование количества этажей, но это не является обязательным требованием. В жилых районах иногда предполагают, что ограничение количества этажей является способом регулирования плотности населения.Но есть гораздо более эффективные средства.
В односемейных районах максимальное потенциальное количество семей определяется количеством участков, а не количеством этажей в жилых домах. В многоквартирных районах требования к площади участка на жилую единицу или контроль соотношения площади этажа устанавливают максимальный потенциал для каждого участка, который может быть преобразован в общий потенциал округа, если кто-то хочет участвовать в этом относительно бессмысленном упражнении.
(Даже в односемейных районах численность населения редко приближается к максимальным пределам, допустимым при зонировании, а в многосемейных районах, обычно обильно заселенных одно- и двухквартирными домами, ни существующее, ни вероятное будущее население вряд ли составит половину общей численности населения. разрешается.)
Если не удается найти какую-то полезную цель для контроля, почему бы не отказаться от регулирования количества историй и всех связанных с ним определений?
Затем подумайте, какие нормы высоты как таковые действуют (или не действуют), как обычно написано сейчас. Обычной практикой является установка потолка высотой 35 футов над обширными помещениями отдельно стоящего дома на одну семью. Конверт высотой представляет собой прямоугольную коробку высотой 35 футов, подходящую для застройки участка. Его максимальный вертикальный размер был установлен (по-видимому) особняками, которые все еще довольно широко существовали, когда зонирование зародилось, и в значительном количестве постановлений это пренатальное влияние все еще проявляется, независимо от размера участка или требований бокового двора.Ограничение по высоте такое же, как на участке площадью 50 футов с боковыми ярдами 5 футов, так и на участках площадью два акра с боковыми ярдами 25 футов, очевидно, исходя из теории, что состоятельным людям требуется больше света и воздуха, чем остальным. населения.
Ящик высотой 35 футов вызывает небольшие административные трудности, потому что сейчас практически никто не хочет строить дом на одну или две семьи выше этого. Но он не выполняет то, что предписано правилами на небольших участках, и становится смешным на больших участках в холмистой местности.
Человек с двумя акрами на холмах может пройти на одну часть своего участка и построить дом высотой 35 футов, «измеренный от среднего уровня земли со всех сторон здания», который может быть вне поля зрения окружающих. соседи. Или он может пойти на гребень или холм на том же участке и сделать так, чтобы тот же дом нависал над соседями, с его фундаментом выше максимальной высоты, разрешенной для крыши, если дом построен в нижней части того же участка. .
В многосемейных средствах контроля высоты мы продемонстрировали такую же некомпетентность регулирования, используя произвольно выбранные цифры без какой-либо четкой связи с конкретной целью.Но там, где ограничения по высоте для одной и двух семей не вызывают особых проблем, потому что потолок был настолько высоким, что никто не хотел бы его преодолевать, в многоквартирных домах ситуация иная. Растущий интерес к высотным зданиям означает, что ограничения по высоте, не зависящие от цели, могут быть оспорены.
Возьмем эту ситуацию. Правила округа разрешают максимальную высоту 100 футов. Претенденту принадлежит 10 соток. Высота — единственная проблема. Количество единиц определяется площадью участка на единицу, максимальное покрытие земли — процентом участка, который может быть занят зданиями.Урочище, шириной 435 футов, спускается с шоссе на высоте примерно один фут из четырех к реке на расстоянии 1000 футов. Рядом с шоссе должен быть предусмотрен необходимый 50-футовый двор.
Заявитель хочет построить сооружение высотой 100 футов «от среднего уровня земли со всех сторон здания» и шириной 60 футов, с длинной осью, параллельной шоссе, на расстоянии 50 футов от нее. На этом нет проблем. Но он также хочет построить намного более высокое здание у реки.Это отрицается, и после того, как совет по корректировке обнаруживает, что нет возможности разрешить отклонение, он обращается в суд, утверждая, что применительно к его земле это постановление является произвольным и необоснованным. В поддержку он заявляет, что то, что он предлагает сделать, соответствует общественным целям зонирования, и что положения постановления, запрещающие то, что он предлагает сделать, противоречат этим целям.
Его основные причины стремиться к большей высоте на участке реки заключаются в том, чтобы уменьшить покрытие земли, чтобы сохранить укоренившийся лес, улучшить обзор людей, находящихся в здании, и избежать препятствия обзору из других построек, как его собственных, так и прилегающих участков, сделав здание скорее стройные и высокие, чем массивные.
Не обращая внимания на другие его убедительные причины, рассмотрим только рост. Используя 0 в качестве отметки на границе участка застройки у реки, верхняя граница участка застройки составляет 225 футов. На верхней границе крыша самого высокого разрешенного здания будет на отметке 325, основание на 125 футов выше крыши самого высокого здания, разрешенного на границе реки.
Как суд может принять решение по его просьбе о том, чтобы нижнему зданию было разрешено подняться на высоту 175 футов (все еще на 50 футов ниже основания верхнего здания)?
С учетом этого, что можно сделать, чтобы сделать регулирование высоты более значимым?
Некоторые основные предположения
Нормы высоты имеют следующие основные цели:
(1) Защита от пожара .Высота, превышающая возможности обычного противопожарного оборудования, должна требовать сертификации от сотрудников пожарной службы, что специализированная конструкция и сооружения в здании будут адекватным дополнением.
(2) Защита от авиационных происшествий . Предлагаемые здания, расположение или высота которых представляют потенциальную опасность для авиации, должны контролироваться посредством специального зонирования или разрешаться FAA.
(3) Защита зрения . Это сложная проблема, отчасти потому, что это вопрос степени.Общественный интерес не учитывается, если невысокое здание закрывает большую часть обзора для соседей. Какая часть какого вида должна быть заблокирована для скольких людей, прежде чем общественные действия будут оправданы? Некоторые специальные техники будут предложены позже. (См. Также Положения о защите вида , Отчет PAS № 213, август 1966 г.)
(4) Охрана персонажа микрорайона . Этот субъективный вопрос, скорее всего, связан с горячими эмоциями и обширными нелогичными рассуждениями.В одном случае обособленные типы больших участков, состоящие из одной семьи из области в трех милях отсюда, поднялись в боевые ряды, чтобы бороться с предполагаемым высотным зданием — которого никто из них не мог бы увидеть — потому что это было бы нехарактерно для их района — или , чтобы копнуть глубже, ведь люди, которые живут в многоэтажках, могут быть разными. Забудьте о логике — аргумент возобладал. «Характер района», вероятно, будет важным вопросом, когда высокие здания предлагаются в местах, окруженных невысокими зданиями, а регулирование требует очень осторожного обращения.
(5) Защита света и воздуха — земля знакомая. Существующие схемы регулирования не только грубые, но и почти нечестные, если защита света и воздуха одинаково важна для всех и если это основная цель комбинаций высоты и ярда. Только если к этой комбинации добавить характер района, можно будет сказать, что для высоты 35 футов требуется боковой двор длиной 15 футов в одном районе, но только пять футов в другом.
Начиная с лота
Начиная с лота, наибольшую озабоченность общественности вызывают части жилых домов, наиболее близкие к находящимся на прилегающих участках.Обычно это внутренние края боковых дворов, что становится одной из критических точек в обеспечении света и воздуха между зданиями. Высота здесь должна быть низкой.
Если будет использоваться подход, который сейчас получает широкое распространение, размер заднего двора будет таким же, как и у бокового двора, и с теми же ограничениями, что и для конструкций. Это дает большую площадь застройки, обеспечивая гибкость в дизайне. Ограничения покрытия участка предотвращают чрезмерное строительство. Таким образом, внутренний край заднего двора также может быть критической областью для обеспечения света и воздуха, и опять же, высота должна быть низкой.
Спереди свет и воздух для относительно невысоких зданий в достаточной степени обеспечивают парадный двор и улица. За исключением случаев, когда на это влияют ограничения по бокам, кажется логичным, что полная высота должна быть разрешена на границе застройки, прилегающей к переднему двору. Для очень высоких зданий, поскольку размеры улицы и переднего двора становятся недостаточными для обеспечения достаточного количества света и воздуха на нижних этажах, могут потребоваться дополнительные корректировки.
Из него вытекает конверт высоты, отличающийся по форме от широко используемого прямоугольного ящика и лучше приспособленный для общественных целей.Предлагаемый подход включает в себя три переменные: высоту на внешних краях участка застройки, плоскости ограничения высоты, наклоненные внутрь над участком от верхних краев плоскостей участка застройки, и максимальную высоту (если задана) над частями участка, не ограниченными иным образом. На ровных участках можно использовать самолеты, наклоняющиеся внутрь от границ участков, но поскольку во многих местах желательно иметь правила, адаптируемые как к ровной, так и к наклонной земле, пределы застройки предпочтительнее, по причинам, которые появятся позже.
На боковых и задних краях зоны застройки пределы высоты в зонах с низко отдельно стоящими жилыми постройками, вероятно, должны быть значительно ниже общих ограничений, используемых в настоящее время, и должны быть напрямую связаны с минимальным размером боковых и задних дворов. Используя вдвое большую требуемую минимальную ширину этих ярдов (в качестве примера) и допуская это для высоты по внутренним краям ярдов (внешние края границы застраиваемой площади), результатом будет плоскость ограничения высоты или легкая плоскость, под углом 45 градусов.Если это имеет смысл с точки зрения света и воздуха, его можно использовать для движения внутрь по строительной области. Таким образом, учитывая требование 5-футового ярда, первым элементом в контроле будет 10-футовый предел на границах пригодной для строительства площади вблизи боковых и задних линий участка. Вторым элементом будет плоскость под 45 градусов, наклоненная внутрь от установленной таким образом высоты 10 футов. И если для района установлен абсолютный потолок, он вступит в силу, когда он пересекает световые плоскости, когда они наклоняются внутрь над участком.
На приведенных выше диаграммах сравниваются обычные ограничения по высоте и их влияние с предлагаемым методом. Следует отметить, что указанные контуры представляют собой просто оболочки, внутри которых могут быть возведены части зданий, и не являются предлагаемыми формами зданий.
Для изменения рисунка можно изменить высоту по краям строительных площадок, световую плоскость или максимальную высоту над любой частью участка. В качестве дополнительного уточнения, длина здания может быть учтена при установлении требований к боковому двору.Это метод, используемый FHA для контроля требований к ширине двора для многоквартирных домов. Если здание очень длинное, влияние света и воздуха в соседних дворах таково, что FHA предлагает прибавлять один фут на каждые 15 футов длины стены.
лотов не уровня
После установления определенных принципов регулирования высоты на ровных участках следующая проблема состоит в том, чтобы адаптировать их к участкам, которые не являются горизонтальными. В холмистой местности участки могут иметь поразительное разнообразие поперечных сечений, особенно когда требуются большие участки.Чем больше лот, тем больше разница между его верхней и нижней точками и тем выше вероятность того, что это не будет просто наклонная плоскость.
На холмах применение правил, предназначенных для ровных участков, приводит к осложнениям, как показано в примерах, приведенных ранее. Склоны, высокие и низкие точки вслепую накладывают штрафы и присуждают бонусы, полностью игнорируя общественные цели, а большие участки в суровой стране умножают возможности для слишком большого или слишком малого ограничения.Возможности естественного рельефа могут быть увеличены или уменьшены, если нормы высоты основаны на «среднем уровне земли со всех сторон здания». Среднее значение может быть трудно определить для зданий неправильной формы или нерегулярно распределенных участков, и в любом случае оно не имеет фиксированной или определяемой связи с тем, что может быть построено на соседних участках.
Проблема состоит в том, чтобы как можно ближе подойти к приравниванию правил для лотов, которые не совпадают, с правилами для лотов, которые соответствуют требованиям.
На ровной местности световой самолет кажется центральным элементом в правилах высоты, применяемых в большинстве жилых районов.Не существует практического способа защитить многие удаленные виды на равнинах — одно- или двухэтажные строительные блоки за пределами вида на расстояние от других одно- и двухэтажных зданий или с уровня земли так же эффективно, как 10-этажное здание. .
В холмистой местности, в дополнение к защите света и воздуха, можно обеспечить некоторую защиту для обзора и в то же время добавить гибкости в форму здания, что может быть полезно при преодолении проблем местности. В местах, где затраты на разработку высоки (поскольку они, вероятно, находятся на пересеченной местности), этот побочный продукт, вероятно, будет иметь большое значение.Используются те же регулирующие устройства, что и на ровных участках, и могут использоваться те же самые высоты и углы, но они применяются способом, адаптированным к холмистым местам.
Спереди или сзади диаграммы на следующей странице показывают элементы регулирования и то, как они применяются на наклонных участках. На иллюстрации с пометкой «Деталь» плоскость I — это уровень земли, который здесь показан как обычный обычный. Что делать с неровным грунтом, мы обсудим позже. Чтобы установить принципы, это гладкая плоскость с 15-процентным уклоном.По краям строительной площадки линии D – F и E – G обозначают высоту 20 футов, что в два раза больше ширины необходимого бокового двора.
Плоскость II, пунктирная линия, идущая от D – E, не является элементом ограничения высоты, но используется для построения световых плоскостей 1 и 2 под углом 45 градусов. На ровной поверхности плоскость II будет горизонтальной. Здесь он параллелен склону.
Плоскость III, устанавливающая высоту потолка над частью участка между B и C (где плоскость потолка пересекает световые плоскости), строится как горизонтальная линия от точки A на высоте 35 футов над F.«Линия обзора», проходящая через A – G, — это уровень, на котором здание, построенное на плоскости III, будет препятствовать горизонтальному обзору со здания, находящегося в гору.
Зачем устанавливать плато высотой 35 футов на основе самой высокой границы пригодной для строительства площади? С указанным наклоном это означает, что фактическая высота над землей в точке B составляет около 38 футов, а в точке C — 44 фута. На ровном участке потолок составляет 35 футов. Разве не несправедливы большие высоты? В некоторой степени да, но не так, как можно было бы ожидать.Ограничение высоты — это средство соотнесения высот на прилегающих участках, а также для контроля высоты на одном участке. Чтобы быть «справедливым» в смысле разрешения одинаковых абсолютных высот на прилегающих участках, либо предел высоты на участке с уклоном должен быть повышен, либо предел высоты на участке с уклоном должен быть понижен.
Как показывают диаграммы взаимосвязей, высота потолка при спуске всегда будет ниже, чем при подъеме. Это важно для сохранения, по крайней мере, остаточных видов, поскольку основные виды со склонов холмов, как правило, идут вниз, и большая высота строений вверх по склону не оказывает существенного отрицательного влияния.
Предложение подтверждается как разумное в другом смысле. При подходе «средний уровень земли со всех сторон здания» не будет ничего, что могло бы помешать террасированию, чтобы обеспечить, по крайней мере, такую большую высоту, как здесь разрешено. Если бы таким способом была найдена высота (как это могло бы быть там, где задействован обзор), это привело бы к серьезному нарушению ландшафта, которого следует избегать, а не поощрять.
Если заставить легкий самолет двигаться под углом 45 градусов от плоскости II вместо 45 градусов от горизонтали, то верхние части здания перемещаются дальше от линии подъема, ближе к спуску, и не оказывает существенного отрицательного воздействия на свет на уровне земли.Учитывая вероятное расположение наиболее важных видов, эффект перспективы и трудности в достижении недостижимого, это кажется лучшим способом обработки деталей. Чем дальше высокая точка находится от наблюдателя, тем меньше горизонта она закрывает; следовательно, желательно переместить точку B подальше от линии застройки в гору. Понижение высоты в точке C или перемещение точки C обратно к центру участка не улучшит вид на гору, который останется видом на здание, а не на ландшафт, даже если высота здания всего 20 футов.
Как показано на верхней диаграмме взаимосвязей, световая плоскость нижнего здания пересекает стену верхнего здания на небольшом расстоянии над его основанием, но недостаточно высоко, чтобы влиять на свет на уровне окна. Кажется, что усиление защиты зрения компенсирует незначительную разницу в освещении.
Нижний эскиз на схеме показывает профили огибающей высоты спереди или сзади на различных склонах (без обозначения улиц с указанными уклонами). Даже несмотря на небольшие размеры участков, здания на большинстве могут иметь такую форму, чтобы с некоторых участков открывался вид.Поскольку здания не будут занимать всю обозначенную территорию, реальные виды будут лучше, чем указанные здесь.
сбоку . При продольной экспозиции участков, когда улицы и передние дворы делают световую плоскость ненужной перед зданиями, задняя часть применяет плоскость, потому что отношение к прилегающим участкам потенциально такое же, как и по бокам. Из-за протяженности участка разница между высотой на верхней и нижней границах зоны застройки значительно больше, когда склон проходит вниз по участку, чем когда склон проходит по нему.
На схеме боковых высотных огибающих профилей подробный рисунок вверху показывает разницу в 20 футов между предельной высотой 35 футов при A над F и высотой 55 футов, которая допустима при C. Профили высоты могут меняться. уклоны, показанные на диаграмме, указывают на некоторые возможности для сохранения обзора. Восходящий конец профиля спереди или сзади представляет собой усеченную пирамиду на относительно невысоком основании. Расстояние между зданиями определяется требованиями двора. Немногие здания могут заполнить весь диапазон высот.При правильном планировании участка, связанном с важными видами и предлагаемым типом регулирования высоты, должно быть возможно проектирование для просмотра.
Интересный эффект от применения предложенной техники проявляется на вершине холма. Здания на вершинах холмов держатся низко, чтобы они не выступали на фоне линии горизонта.
Применение в районах со смешанным типом жилья
Эти методы хорошо адаптированы для районов, допускающих смешанные типы жилых домов, как при традиционном посемейном зонировании, так и при планируемой застройке.В соответствии с потенциалом местности, формами и размерами участков найдутся участки, подходящие для строительства особняков на одну семью, таунхаусов, садов и других квартир, даже если высота верхнего края застройки будет составлять 35 футов. На длинных участках максимальная разрешенная высота на нижнем конце может достигать 55–60 футов или более из-за конструкции конверта. При проектировании квартир на склоне холма можно было бы использовать квартиры с проходом, без подъезда или со ступенями в многоэтажных зданиях без входов на разных уровнях.
Если будет разрешено строительство высотных зданий, которые не могут быть построены в этих пределах, потребуются особые правила, предусматривающие обмен дополнительной высоты на уменьшение площади территории и усиление контроля препятствий для основных видов. Это может быть очень выгодной сделкой для публики. Добавленный отступ от границ владений уменьшает общую закрытость обзора, а дополнительное открытое пространство является бонусом, если оно правильно озеленено и защищено от появления моря автомобилей.
Нормативный язык
Переходя от теории к практике, вот некоторые нормативные формулировки в соответствии с положениями, указанными в предыдущем обсуждении, взятые из постановления о зонировании, предложенного для города и округа Гонолулу:
410. Высота зданий и других построек.
410,1. Намерение . Эти правила высоты предназначены для обеспечения безопасности, обеспечения достаточного света и воздуха, а также для защиты характера районов и интересов широкой публики на важных обзорах. Для достижения этих целей:
410,2. Требования пожарной безопасности и безопасности .
410.2.1. Противопожарная защита. Ни одно здание, превышающее 40 футов в высоту над уровнем земли, не может быть возведено без свидетельства начальника пожарной охраны о том, что такое здание, которое предлагается расположить, построить и оборудовать, и особенно обитатели верхних этажей, могут быть надлежащим образом защищены в случае пожара.В случае конструкций, отличных от зданий, превышающих 40 футов в высоту, Директор по планированию может потребовать такую сертификацию, если он обнаружит, что существует значительная пожарная опасность для окружающей собственности.
410.2.2. Авиационные опасности . Никакие здания или другие сооружения не должны располагаться или возводиться на высоте, представляющей опасность для воздушной навигации. Если конструкция предлагается в месте или должна быть построена на высоте, которая, по мнению директора по планированию, может быть опасной для воздушного движения, такая конструкция не может быть возведена без сертификации Федерального авиационного агентства, которая, как предлагается, будет расположена, построена и оборудована. , это не будет представлять опасности для воздушного движения.
Эти положения относятся непосредственно к рассматриваемым элементам. 40-футовая цифра в разделе противопожарной защиты ниже, чем могла бы использоваться во многих юрисдикциях. «Высота над уровнем земли» здесь уместна, поскольку относится к использованию пожарного оборудования. Что касается пожарных и авиационных подробностей, то директор по планированию (который также является административным должностным лицом, отвечающим за зонирование) отвечает за направление к соответствующим экспертам в указанных обстоятельствах.
410.3. Пределы высоты для зданий и других построек. , таким образом, устанавливаются в основном с помощью огибающих высот, для которых формулы в графике районных правил предписывают максимальную высоту на внешних границах площадей для застройки, наклон световых самолетов, наклоненных внутрь над участком, и в некоторые районы максимальная высота над центральной частью участка. Никакая часть какого-либо здания или другой конструкции не должна проходить через любую часть такой высоты, за исключением жилых дымоходов, жилых радио или телевизионных антенн, шпилей, флагштоков или памятников, иным образом разрешенных для возведения, при условии, однако, что дымовые трубы, резервуары для воды, радио- и телевизионные передачи башни, ретрансляционные башни и т. п. могут выступать через такие пределы высоты, если они не превышают по высоте расстояние до ближайшей линии земельного участка, за исключением случаев, когда собственность граничит с постоянным открытым пространством, кроме улиц, и такое пространство вряд ли будет занято значительным количеством людей лиц.
Следующее положение включает метод вычисления базовой плоскости для измерения высоты. Базовая плоскость может быть легко определена и применена с небольшой практикой, и она одинаково работает на ровной поверхности и на небольших или крутых склонах с неровностями или без них. Он поощряет использование естественного ландшафта без чрезмерного выравнивания, позволяя увеличивать высоту на низких участках и удерживая высоту на естественных высоких точках в пределах застройки. Таким образом, если разрешенная высота в определенной точке составляет 45 футов над базовой плоскостью, а фактический уровень земли находится на пять футов ниже нее, фактическая разрешенная высота части здания в этой точке будет 50 футов.
На больших участках применение техники иногда не дает результатов, как можно было бы надеяться. Следовательно, здесь предусматривается строительство конвертов на участках площадью один акр или меньше, а на участке 410,5 — разбивка больших участков на пригодные для работы компоненты.
410,4. Конструкция ограждающих высот для участков, содержащих один акр или менее , должна быть следующей:
410.4.1. Базовая плоскость . Установите базовую плоскость (плоскость I) для строительной площадки.Если поверхность земли представляет собой обычную плоскость, она считается базовой плоскостью. Если поверхность земли неровная, основание должно быть сконструировано следующим образом:
(a) Проведите прямую базовую линию от самой высокой существующей точки до самой низкой существующей точки на границах пригодной для застройки территории. Если такие точки представляют собой резкие неровности, такие как острые гребни или овраги, должны использоваться средние отметки вдоль границ зоны застройки в пределах 50 футов от фактических максимумов или минимумов, и Директор по планированию должен выбрать точку начала или окончания базовой линии в пределах участка. границы зоны застройки, используемой для усреднения.
(b) Чтобы определить возвышения базовой плоскости в любой точке в пределах границ застраиваемой области , вытяните горизонтальные линии под прямым углом к базовой линии (при необходимости проецируйте за пределы застраиваемой площади, чтобы разрешить вычисления для всей застраиваемой площади).
Вычисление на шаге (b) является простым вопросом пропорции. Если базовая линия имеет длину 400 футов и опускается на 40 футов от самой высокой до самой низкой точки, прямая линия, пересекающая ее в 100 футах от вершины, будет считаться пересекающей точки на 10 футов ниже начальной точки подъема на верхнем строящемся объекте. граница области, или 30 футов выше нижней точки начала.
410.4.2. Установите вторую плоскость (плоскость II). параллельную плоскости I и на таком расстоянии над ней (измеренном на 900 от горизонтали), как указано в таблице правил округа для максимальной высоты на внешних линиях пригодных для застройки территорий. Для некоторых районов эта высота указывается как высота Плоскости II. В других случаях высота связана с шириной прилегающей улицы.
410.4.3. Легкие самолеты . Установите легкие плоскости с наклоном внутрь над строительной площадкой под углами, указанными в приложении правил округа, начиная с линий, установленных вертикальной проекцией границ застраиваемой территории, до пересечения с плоскостью II.Базовые линии, от которых должны быть вычислены углы таких плоскостей, должны лежать в пределах плоскости II и проходить под прямым углом к вертикальной проекции границ застраиваемой площади. Такие световые плоскости должны проходить внутрь только от границ застраиваемой зоны, как указано ниже:
(a) В районах P-1, AG, R, A и H, от Плоскости II над боковыми и задними границами зоны застройки, кроме тех, которые примыкают к улицам или постоянному открытому пространству шириной 50 футов или более.
(b) В районах B-1 световой самолет не устанавливается, и разрешается полная высота над всей застроенной площадью.
(c) В микрорайонах B-2, B-3, B-4 и I световая плоскость устанавливается для участков участков, прилегающих к улицам под углами, установленными от осевых линий прилегающих улиц.
(d) Во всех округах B или I на участки на краях таких районов действуют легкие самолеты, установленные для определенных прилегающих районов, как указано в списке правил округов.
Требуемые световые плоскости должны проходить внутрь участка до тех пор, пока они не встретятся на участке, не будут проходить через вертикальные проекции границ застраиваемых участков, не затрагивая их собственные световые плоскости, или достигать Плоскости III, описанной ниже, с высотой в пределах оболочки, контролируемой самая низкая из высот, ограниченных такими плоскостями.
Подробные положения выше указывают на широкий диапазон возможностей. В заповедных, сельскохозяйственных, жилых, квартирных и гостиничных районах легкие самолеты стартуют сверху сбоку и сзади границ застройки, в районах B-1 нет ограничения на легкие самолеты, в B-2, B-3 и B-4. единственный задействованный световой самолет начинается от центральной линии улицы, а в районах B и I сочетание положения здесь и других положений расписания предусматривает переходный контроль высоты вдоль границ определенных районов.В качестве еще одной переменной, которая может остаться незамеченной без комментариев, в некоторых районах нет предела максимальной высоты, за исключением того, что устанавливается световыми плоскостями, когда они пересекаются над площадью застройки, что позволяет связывать высоту с размерами участка.
410.4.4. Установите плоскость III (в районах, в которых установлен предел максимальной высоты), проходящую горизонтально над участком и начинающуюся с такой отметки над верхней точкой, используемой при установлении базовой линии, как указано в графике правил округа для плоскости III или для максимальная высота в районе.
410,5. Конструкция ограждающих высот для участков площадью более одного акра должна быть такой, как указано выше, при условии, однако, что там, где из-за протяженности или местности невозможно применить приведенные выше правила к участку или участку в целом, Директор по планированию для административных целей может разделить общую площадь участка или участка на части, адаптированные к приведенным выше правилам. При этом линии, отличные от линий собственности, ограничивающие части, на которые административно разделен участок или участок, должны рассматриваться как границы пригодных для застройки участков при установлении Плоскостей I и III для каждой из таких частей участка или участка, но Плоскость II и наклонная часть диапазона высот не должна устанавливаться по отношению к административным границам, если только Директор по планированию не обнаружит, что общественные цели, подобные тем, которые преобладают на границах пригодных для застройки территорий по периметру участка или участка, и особенно поддержание основных видов, требуют применение таких ограничений по высоте.
Покрытие партии относительно уклона
В качестве дополнительной детали, связанной с контролем высоты на склонах холмов — и полезной для других целей — постановление Гонолулу связывает процент участка, который может быть покрыт зданиями, с уклоном базовой линии. Таким образом, в сельскохозяйственных районах с очень низкой плотностью заселения максимальное покрытие участков на склонах менее 20% составляет 20%, а на склонах с уклоном от 40% и более масштаб уменьшается до 2%.Диапазоны для жилых и гостиничных районов составляют от 30% до 50% покрытия участка на базовых склонах менее 20% с покрытием на склонах от 40% и более до 5% в любом таком районе.
Эффект здесь состоит в том, чтобы подтолкнуть к сокращению занимаемой земли (и нарушению естественного ландшафта и растительности) на крутых склонах. Ограничение совпадает с регулировкой высоты, позволяя строить более высокие здания на участках с крутыми склонами.
(В заключение, с правилами, подобными предлагаемым здесь, заявитель, который хотел построить 17-метровое здание в прибрежной части своего наклонного участка, мог бы сделать это, не обращаясь в суд по этому поводу.)
Авторские права, Американское общество должностных лиц по планированию, 1968.
Расчет высоты здания.doc
% PDF-1.6 % 1 0 объект > эндобдж 2 0 obj > поток application / pdf
Считается ли мое здание высотным?
Все чаще и чаще возникает вопрос о том, как рассчитать высоту здания.Что конкретно относит данное здание к высотному? Определение высотного здания было уточнено с момента принятия Кодекса 2008 года.
1968 Определение: самая высокая точка
Согласно Строительному кодексу 1968 года, высотным сооружением считалось любое здание или сооружение высотой не менее 75 футов. В частности, это измерение для «Высота здания» было определено как:
.Расстояние по вертикали от уровня бордюра до наивысшей точки балок крыши в случае плоских крыш или до точки на средней высоте фронтона в случае крыш, имеющих уклон более одного фута из четырех. и полфута; за исключением случаев, когда уровень бордюра не установлен законодательно или если каждая часть здания отодвинута на расстояние более двадцати пяти футов от линии улицы, высота должна измеряться от отметки прилегающего уровня.(Строительный кодекс Нью-Йорка, 1968 г.)
Это определение дает некоторую свободу с точки зрения измерения самой высокой точки здания, которой часто бывает незанятый этаж, но также вызывает путаницу при классификации зданий.
Современные определения: подробнее
В кодексах 2008 и 2014 годов по-прежнему поддерживается высокодетальный метод расчета высоты здания, но конкретное определение «высотное здание» проще:
Здание с жилым этажом, расположенное на высоте более 75 футов (22 860 мм) над нижним уровнем доступа пожарных машин.(Строительный кодекс Нью-Йорка, 2014 г.)
Независимо от изменения уровня, самый низкий уровень, на котором пожарная служба может получить доступ к зданию, — это уровень, на котором проводится начальное измерение. Конечное измерение производится на самом высоком этаже, а не только в самой высокой точке здания.
Это официальное определение определяет, каким системам и требованиям должно соответствовать здание. Раздел 403 Строительного кодекса Нью-Йорка (высотные здания) конкретно ссылается на подробные требования к высотным зданиям.
Нью-Йоркская публичная библиотека: многоэтажка или нет?
Даже при таком уровне детализации определение все равно может вызвать путаницу. Например, рассмотрим главный филиал Нью-Йоркской публичной библиотеки , высота которого составляет 98 футов. Хотя это никому не кажется высотным зданием, если бы оно было построено в соответствии с кодексом 1968 года, оно могло бы считаться таковым. Если бы такое же здание было построено сегодня, оно не было бы высотным, потому что самый высокий занимаемый этаж находится ниже 75 футов от самого низкого уровня, доступного для машин пожарной части.
Однако, если бы в библиотеке не было сводчатых потолков, а вместо этого были бы занятые этажи, то же здание — без внешних изменений — могло бы считаться высотным в соответствии с сегодняшним кодексом. Таким образом, здание должно соответствовать всем положениям Раздела 403.
Если вам нужна дополнительная информация о классификации высотных зданий, свяжитесь с Milrose Consultants.
Зонирование: О зонировании — Глоссарий терминов зонирования
Пособие на чердак
Допуск на чердак — это увеличение на 20 процентов максимальной площади пола (FAR) для обеспечения скатной кровли. Пособие доступно в округах R2X и во всех округах R3 и R4 (кроме R4B).Пособие на чердак в зонах управления застройкой с меньшей плотностью
За пределами зон управления ростом с низкой плотностью (LDGMA) увеличенная площадь пола должна располагаться непосредственно под скатной крышей и иметь высоту потолка от пяти до восьми футов.Здание — это строение, имеющее один или несколько этажей и крышу, постоянно прикрепленное к земле и ограниченное открытыми участками или линиями участков зонирования.
Пристроенное здание * примыкает к двум боковым линиям участка или является одним из ряда примыкающих зданий.A Отдельно стоящее здание * — отдельно стоящее здание, которое не примыкает к другим зданиям и где все стороны здания окружены дворами или открытыми площадками в пределах участка для зонирования.
Смежное здание * — это здание, которое примыкает к стене или разделяет ее на боковой линии участка с другим зданием на прилегающем участке зонирования, а остальные стороны здания окружены открытыми участками или линиями улиц. . Здание с нулевой линией участка * — это отдельно стоящее здание, которое примыкает к одной боковой линии участка зонирования и не примыкает к каким-либо другим зданиям на прилегающем участке зонирования.В соответствии с законодательством штата в процессе Городской экологической экспертизы (CEQR) выявляются и оцениваются потенциальные воздействия на окружающую среду дискреционных действий, предлагаемых государственными или частными заявителями.Дискреционное действие, такое как изменение карты зонирования, не может быть начато для публичного рассмотрения до тех пор, пока не будет опубликовано «условно отрицательное заявление» или «отрицательное заявление», в котором указывается, что не было выявлено никаких значительных воздействий на окружающую среду, или, если были выявлены какие-либо потенциальные воздействия, Был завершен проект заявления о воздействии на окружающую среду, в котором оценивается значимость выявленных воздействий и предлагаются соответствующие меры по смягчению последствий.
Буква «E», присвоенная участку для зонирования, указывает на участок, на котором должны быть соблюдены экологические требования, прежде чем может быть выдано разрешение на строительство для любого развития, расширения или изменения использования.
Коммерческое наложение — это район C1 или C2, нанесенный на карту в жилых районах для обслуживания местных розничных потребностей (например, продуктовых магазинов, химчисток, ресторанов).Коммерческие оверлейные районы, обозначенные буквами от C1-1 до C1-5 и от C2-1 до C2-5, показаны на картах зонирования в виде рисунка, наложенного на жилой район.
Если на картах зонирования не указано иное, глубина перекрываемых районов C1, измеренная от ближайшей улицы, составляет 200 футов для районов C1-1, 150 футов для районов C1-2, C1-3, C2-1, C2-2 и C2-3 районы и 100 футов для районов C1-4, C1-5, C2-4 и C2-5. При отображении на длинном измерении блока коммерческие наложения простираются до середины этого блока.
Права на застройку обычно относятся к максимальной площади, разрешенной на участке для зонирования. Когда фактическая застроенная площадь меньше максимально допустимой площади этажа, разница называется «неиспользованные права на застройку». Неиспользованные права на развитие часто называют воздушными правами.
Слияние участков для зонирования — это объединение двух или более соседних участков для зонирования в один новый участок для зонирования.Неиспользованные права на застройку могут быть переданы с одного лота на другой по праву только в результате слияния участков для зонирования.A передача прав на застройку (TDR) позволяет передавать неиспользованные права на застройку с одного участка на другой в ограниченных обстоятельствах, как правило, для содействия сохранению исторических зданий, открытых пространств или уникальных культурных ресурсов. Для таких целей может быть разрешено TDR, если передача не может быть осуществлена путем слияния участков для зонирования.В случае здания, являющегося ориентиром, например, перемещение может быть произведено по специальному разрешению CPC с участка зонирования, содержащего обозначенный ориентир, на соседний участок зонирования или участок, который находится прямо через улицу, или, для углового участка, другой угол. участок на том же перекрестке.
Слуховое окно — это разрешенное препятствие в пределах требуемой зоны отступления, которое может превышать высоту здания.В районах с низкой плотностью населения часто бывает окно, выступающее из наклонной крыши, чтобы обеспечивать светом и воздухом верхние этажи домов. В контекстных районах от R6 до R10 слуховые окна — это части зданий, которым разрешено преодолевать требуемое отступление выше максимальной базовой высоты, чтобы обеспечить разнообразие базовой высоты зданий вдоль улицы. Оба типа слуховых окон имеют ограничения по размеру.
Программа инклюзивного жилья предусматривает два факультативных поощрения за площадь жилых помещений в обмен на создание или сохранение доступного жилья на территории или за ее пределами, преимущественно для семей с низкими доходами.
Первоначальная программа R10 предусматривает надбавку к площади до 20 процентов, увеличивая максимальный FAR с 10,0 до 12,0 для предоставления доступного жилья в соответствующих жилых и коммерческих районах с плотностью R10.
В обозначенных районах Inclusionary Housing * , нанесенных на карту в жилых кварталах со средней и высокой плотностью населения и коммерческих районах с эквивалентной плотностью, можно получить бонус в размере 33 процентов жилой площади за предоставление 20 процентов доступного жилья.Базовый FAR в обозначенных зонах, в большинстве случаев, ниже максимального FAR, разрешенного в том же районе зонирования, расположенном за пределами обозначенной зоны.
Крупномасштабная застройка — это застройка, обычно включающая несколько зональных участков, планируемых как единое целое.Правила крупномасштабной застройки позволяют вносить изменения в различные правила зонирования, такие как распределение площади пола без учета линий зонирования участков, по усмотрению КТК. Такие модификации могут позволить гибкость дизайна для достижения превосходного плана участка.
A крупномасштабная общая разработка * — разработка или расширение для любого использования, разрешенного основным правила округа в коммерческих районах (кроме округов C1, C2, C3 и C4-1) и во всех производственных районы.Развитие должно происходить на участке земельный участок площадью не менее 1,5 акра, который может включать существующие постройки.
A крупномасштабный жилой комплекс * — это комплекс, предназначенный преимущественно для жилых помещений в жилых кварталах, а также в районах C1, C2, C3 и C4-1. Застройка должна быть на участке земли площадью не менее трех акров (130 680 квадратных футов) с минимум 500 жилых единиц или по крайней мере 1,5 акра (65 340 квадратных футов) с минимум тремя основными жилыми зданиями.Существующие здания не могут быть частью крупномасштабной жилой застройки.
A крупномасштабная застройка общественных объектов * — это застройка или расширение преимущественно для использования в общественных объектах в жилых районах и в районах C1, C2, C3 и C4-1. Застройка должна быть на участке земли размером не менее трех акров (130 680 кв. Футов) и может включать существующие здания.
Участок или участок для зонирования — это участок земли, состоящий из одного налогового участка или двух или более смежных налоговых участков в пределах квартала. Например, многоквартирный дом на одном участке зонирования может содержать отдельные единицы кондоминиума, каждая из которых занимает свой налоговый участок. Точно так же здание, состоящее из ряда таунхаусов, может занимать несколько отдельных налоговых участков в пределах одного участка для зонирования, или два или более отдельно стоящих дома на одном участке для зонирования могут иметь свой собственный налоговый участок.
Участок для зонирования является базовой единицей для правил зонирования и может быть разделен на два или более участков для зонирования, а два или более прилегающих участков для зонирования в одном блоке могут быть объединены при условии, что все полученные участки для зонирования соответствуют применимым нормам.
A угловой участок * — участок зонирования, примыкающий к точке пересечения двух и более улиц; это также участок для зонирования, полностью ограниченный улицами.
Внутренний участок * — это любой участок зонирования, который не является ни угловым, ни сквозным.
A через участок * — это любой участок для зонирования, который соединяет две, как правило, параллельные улицы, и не является угловым участком.
Линия участка или линия участка зонирования является границей участка зонирования.
Передняя линия участка *, также известная как линия улицы, является той частью линии зонирования участка, которая выходит на улицу.
A Задняя линия участка * — это любая линия участка, которая обычно параллельна линии улиц, ограничивающей участок для зонирования, и не пересекает линию улиц.
A Побочная линия лота * — это любая линия лота, которая не является ни передней линией, ни задней линией лота.
Смешанное здание — это здание в коммерческом районе, используемое частично для жилых и частично общественных или коммерческих нужд.
Когда здание предназначено для более чем одного использования, максимальный FAR, разрешенный на участке зонирования, является самым высоким FAR, разрешенным для любого из видов использования, при условии, что FAR для каждого использования не превышает максимальный FAR, разрешенный для этого использования.Например, в районе C1-8A, где максимальный коммерческий FAR составляет 2,0, а максимальный FAR для жилого дома составляет 7,52, общий разрешенный FAR для смешанного жилого / коммерческого здания будет 7,52, из которых может применяться не более 2,0 FAR. в торговую площадь.
Резиденция состоит из одной или нескольких жилых единиц или комнат для проживания, а также любых общих частей, включая односемейные и двухквартирные дома, многоквартирные дома или апарт-отели.
A односемейный дом * — здание на участке зонирования, содержащее одну жилую единицу, занимаемую одним домохозяйством.
A двухквартирный дом * — здание на участке зонирования, состоящее из двух жилых единиц, занимаемых двумя домохозяйствами. В районах R3-1, R3A, R3X, R4-1 и R4A в двухквартирных домах, как отдельно стоящих, так и двухквартирных, должно быть не менее 75% одной жилой единицы непосредственно над или под другой.
A Многоквартирный дом — здание на участке зонирования, содержащее не менее трех жилых единиц.
дворов необходимо в районах от R1 до R5; правила, регулирующие глубину открытых площадок на уровне земли между передней стеной здания и линией улицы, применяются в районах от R6 до R10. Передние дворы и открытые площадки должны быть озеленены и иметь минимальную глубину, соответствующую следующим требованиям:
R2A, R3A, R3X, R4A, R4-1 и R5A
В районах R2A, R3A, R3X, R4A, R4-1 и R5A, если прилегающие передние дворы глубже минимально необходимого переднего двора, новое здание должно обеспечивать передний двор глубиной не менее одного из соседних дворов, но это не обязательно должно быть глубже 20 футов.
R4B, R5B и R5D
В районах R4B, R5B и R5D, если прилегающие палисадники глубже минимально необходимого палисадника, то палисадник нового здания должен быть не менее глубиной одного соседнего палисадника и не глубже другого, но она не должна быть глубже 20 футов.
R6B, R7B и R8B
В районах R6B, R7B и R8B уличная стена нового здания на любом участке шириной до 50 футов должна быть такой же глубины, как одна соседняя стена, но не глубже другой.На участках шириной более 50 футов уличная стена нового здания не может быть ближе к линии улицы, чем уличная стена соседнего здания. Уличную стену не обязательно располагать дальше от линии улицы, чем на 15 футов.R6A, R7A и R7X
В районах R6A, R7A, 7D и R7X уличная стена нового здания может располагаться не ближе к линии улицы, чем уличная стена любого здания в пределах 150 футов на том же фасаде, но не обязательно дальше от улицы. линия, чем 15 футов.Кафе на тротуаре — это часть заведения общественного питания, расположенная на тротуаре. Правила использования уличных кафе регулируются Департаментом по делам потребителей.
Закрытое кафе на тротуаре * — кафе на тротуаре, которое находится внутри строения.
Открытое кафе на тротуаре * содержит легко снимаемые столы, стулья или перила без верхнего покрытия, кроме зонтов или выдвижного навеса.
A маленькое кафе на тротуаре * — это открытое кафе на тротуаре, содержащее не более одного ряда столов и стульев на расстоянии не более 4½ футов от линии улицы, без барьера между кафе и тротуаром.
Знак — это любая надпись — слова, изображения или символы, — нанесенная на здание или другое сооружение или прикрепленные к ним.
Дополнительный знак * привлекает внимание к бизнесу, профессии, товарам, услугам или развлечениям, которые проводятся, продаются или предлагаются на одном и том же участке для зонирования.
Рекламный знак * обращает внимание на бизнес, профессию, товар, услугу или развлечение, которые проводятся, продаются или предлагаются на другом участке для зонирования.
A мигающий знак * — любой световой знак, будь то неподвижный, вращающийся или вращающийся, который меняет свет или цвет.
Световой знак * использует искусственный свет или отраженный свет от искусственного источника.
Улица — это любая дорога (кроме частной), шоссе, бульвар, проспект, переулок или другой путь, показанный на Карте города, или дорога шириной не менее 50 футов и предназначенная для общественного пользования, которая соединяет дорогу, указанную на карте города. Карта города на другой такой же путь или на здание или строение.Под улицей понимается вся проезжая часть (включая тротуары).
A узкая улица * — улица длиной менее 75 футов широкий.
A широкая улица * — это улица шириной 75 футов или более. Большинство правил, применимых к широким улицам, также применимы к зданиям на пересекающихся улицах в пределах 100 футов от широкой улицы.
Башня — это часть здания, которая пересекает плоскость экспонирования неба и допускается только в определенных районах города с высокой плотностью населения. Башня может использоваться под жилые, коммерческие или общественные объекты.
Стандарт , , правила для башен , как правило, разрешают башенной части здания занимать не более 40 процентов площади зонируемого участка или до 50 процентов на участках менее 20 000 квадратных футов.Башенная часть здания должна располагаться на расстоянии не менее 10 футов от широкой улицы и не менее 15 футов от узкой улицы. Эти правила изменены для разных целей и районов.
Для башни на основании требуется контекстное основание высотой от 60 до 85 футов, которое непрерывно проходит вдоль линии улицы. Высота башни контролируется минимальным требованием к покрытию участка и правилом, согласно которому не менее 55 процентов площади пола на участке зонирования должны располагаться ниже высоты 150 футов.На широкой улице в районах R9 и R10 и их эквивалентах C1 или C2 здание, которое включает жилую башню, должно соответствовать правилам размещения башни на основании в дополнение к стандартным правилам башни.
Прибрежная зона — это географическая зона, прилегающая к водоему шириной не менее 100 футов, включающая все блоки между линией пирса и параллельной линией в 800 футах от берега.Блоки в прибрежной зоне подлежат правилам зонирования набережной.
Линия переборок — это линия, показанная на картах зонирования, которая разделяет прибрежные и морские части участков зонирования береговой линии.
Линия пирса — это линия, показанная на картах зонирования, которая определяет крайнюю морскую границу зоны, регулируемой Постановлением о зонировании.
Береговая линия * является средней отметкой высокого уровня воды.
A прибрежный квартал *, общественный парк на набережной * или прибрежный участок * — это квартал, общественный парк или участок для зонирования в прибрежной зоне, которая прилегает к береговой линии или пересекает ее.
Зона общественного доступа на набережной (WPAA) — это часть участка для зонирования береговой линии, где открытое для публики пространство предоставляется вдоль береговой линии и вдоль нее.Все WPAA должны быть улучшены озеленением, деревьями, сиденьями и другими удобствами. WPAA может включать в себя береговую общественную пешеходную дорожку, наземное соединение, дополнительную зону общественного доступа, зону общественного доступа на пирсе или плавучей конструкции или любую дополнительную зону, улучшенную для общественного пользования. Минимальная необходимая площадь общественного доступа на набережной — это определенный процент от участка для зонирования.
A прибрежная общественная пешеходная дорожка * — это линейная общественная зона доступа, проходящая вдоль берега.
Горный переход * — это пешеходный путь между общественным местом (например, улицей, тротуаром или парком) и общественной пешеходной дорожкой на берегу. Соединение с возвышенностями может быть обеспечено по частной дороге.
A дополнительная зона общественного доступа * — это зона общественного доступа, необходимая для выполнения минимального процента WPAA, требуемого на участке прибрежного зонирования, после того, как будут обеспечены береговая общественная пешеходная дорожка и наземное соединение.
Двор — это необходимая открытая площадка вдоль линий участка зонируемого участка, которая должна быть беспрепятственной от самого нижнего уровня до неба, за исключением некоторых разрешенных препятствий. Правила двора обеспечивают свет и воздух между конструкциями.
A передний двор * проходит по всей ширине передней линии участка.В случае углового участка любой двор, проходящий по всей длине линии улицы, считается передним двором. (См. Также Неудачи, двор перед домом или уровень земли)
A задний двор * простирается на всю ширину линии заднего участка. В жилых районах минимальная глубина заднего двора составляет 30 футов, за исключением районов R2X. В коммерческих, производственных и R2X районах минимальная глубина заднего двора составляет 20 футов. Угловой участок не требует наличия заднего двора.В коммерческих и производственных районах, а также в некоторых общественных зданиях в жилых кварталах задний двор может быть полностью занят одноэтажным зданием высотой до 23 футов.
A Эквивалент заднего двора * — открытая площадка на проходном участке, необходимая для соблюдения правил заднего двора.
A боковой двор * простирается вдоль линии бокового участка от требуемого переднего двора или от передней линии участка, если передний двор не требуется, до требуемого заднего двора или до задней линии участка, если задний двор отсутствует требуется.В случае углового участка любой двор, не являющийся передним, считается боковым двором.
Определение оптимальной высоты здания на JSTOR
AbstractВ статье исследуется, как определяется высота здания при отсутствии нормативных ограничений на высоту здания. Разработана модель для определения оптимальной высоты с использованием простого неоклассического экономического анализа; затем это проверяется с использованием эмпирических данных из Гонконга. Результаты показывают, что наблюдаемая высота зданий соответствует оптимальной высоте, предсказанной моделью. Кроме того, было также обнаружено, что точка оптимальности положительно зависит от качества внешней среды.Важным практическим выводом является то, что градостроители и политики могут использовать модель в качестве инструмента сравнительного анализа для оценки и количественной оценки эффекта введения или ослабления ограничений по высоте.
Информация о журналеUrban Studies — ведущий международный журнал по городским исследованиям. С момента своего создания в 1964 году журнал оставался в авангарде интеллектуальных и политических дебатов о городе и принимал новаторские статьи по всему спектру дисциплин социальных наук.Редакторы стремятся поддерживать и расширять роль урбанистики как журнала, который выбирают те, кто занимается передовыми научными исследованиями городов. Мы приветствуем все оригинальные материалы, которые углубляют наше понимание городских условий и быстрых изменений, происходящих в городах и регионах по всему миру, будь то с эмпирической, теоретической или политической точки зрения. В дополнение к исследовательским статьям, Urban Studies публикует рецензируемые критические комментарии, обзоры политики, обзоры книг, помимо регулярной серии специальных выпусков.Журнал также стремится развивать социальные сети как средство информирования дебатов о современном состоянии городов. Urban Studies издается совместно с Urban Studies Journal Limited.
Информация для издателяСара Миллер МакКьюн основала SAGE Publishing в 1965 году для поддержки распространения полезных знаний и просвещения мирового сообщества. SAGE — ведущий международный поставщик инновационного высококачественного контента, ежегодно публикующий более 900 журналов и более 800 новых книг по широкому кругу предметных областей.Растущий выбор библиотечных продуктов включает архивы, данные, тематические исследования и видео. Контрольный пакет акций SAGE по-прежнему принадлежит нашему основателю, и после ее жизни она перейдет в собственность благотворительного фонда, который обеспечит дальнейшую независимость компании. Основные офисы расположены в Лос-Анджелесе, Лондоне, Нью-Дели, Сингапуре, Вашингтоне и Мельбурне. www.sagepublishing.com
СЕК. 12.21.1. ВЫСОТА ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЙ.
SEC. 12.21.1. ВЫСОТА ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЙ.Никакие здания или сооружения не могут быть возведены или расширены, превышающие общую площадь этажа, количество этажей или пределы высоты, указанные ниже для района, в котором находится здание или сооружение. Однако при условии, что в отношении высоты здания и сооружения, расположенные в границах конкретных планов Сенчури Сити Север и Сенчури Сити Юг, должны соответствовать исключительно требованиям соответствующего конкретного плана и требованиям Раздела 12.21.2 настоящего Кодекса; что здания и сооружения, расположенные на территориях планов благоустройства сообщества, должны соответствовать требованиям раздела 12.21.3 настоящего Кодекса; что здания и сооружения, расположенные в Зонах предприятий, должны соответствовать требованиям раздела 12.21.4 настоящего Кодекса; что здания и сооружения, расположенные на территориях учебных центров, обозначенных на картах с номерами от 1 до 29, упомянутых в разделе 12.21.5 настоящего Кодекса, должны соответствовать требованиям раздела 12.21.5 настоящего Кодекса; и что здания и сооружения, расположенные в вариациях односемейных зон R1V, R1F и R1R, должны соответствовать требованиям Раздела 12.21.6 настоящего Кодекса. Такие обозначения соответствуют целям, намерениям и положениям Генерального плана. (Изменено Постановлением № 184,802, Эффект 3/17/17.) В зонах A1, A2, RZ, RMP и RW2, а также в тех частях зон RD и R3, которые также находятся в Высотном районе № .1 ни одно здание или сооружение не должно превышать 45 футов в высоту. В зонах RA, RE, RS, R1 и R2 в высотном районе № 1, расположенном в прибрежной зоне, ни одно здание или сооружение не должно превышать 45 футов в высоту. В зонах RU и RW1 ни одно здание или сооружение не должно превышать 30 футов в высоту.В зонах RA, RE, RS и R1 в Высотном районе № 1, расположенном на склоне холма, как определено в разделе 12.03 настоящего Кодекса, ни одно здание или сооружение не должно превышать пределы высоты, установленные в параграфе (d) Подразделения. 10. подпункта С. статьи 12.21 настоящего Кодекса. (Изменено Постановлением № 181 624, Эффект 5/9/11.)Невзирая на предыдущий параграф, следующие правила высоты должны применяться к Участку, который не расположен в районе холма или прибрежной зоны: ни одно здание или сооружение не должно превышать 33 футов в высоту.В Зонах R1, RS или RE9 ни одно здание или сооружение не должно превышать 33 футов в высоту; за исключением того, что когда крыша самого верхнего этажа здания или сооружения или части здания или сооружения имеет уклон менее 25 процентов, максимальная высота должна составлять 28 футов. В зонах RE11, RE15, RE20, RE 40 или RA ни одно здание или сооружение не должно превышать 36 футов в высоту; за исключением случаев, когда крыша самого верхнего этажа здания или сооружения или части здания или сооружения имеет уклон менее 25 процентов, максимальная высота должна составлять 30 футов.(С поправками, внесенными Постановлением № 181,624, Эффект 5/9/11.)
Невзирая на вышесказанное, когда 40 или более процентов существующих одноквартирных домов с фасадом по обе стороны квартала имеют высоту застройки, превышающую эти пределы максимальная высота любого Здания в этом блоке может быть средней высотой Жилищ, превышающей эти пределы. Ограничения по высоте в конкретных планах, исторических охраняемых зонах наложения или в утверждениях подразделений имеют приоритет над требованиями настоящего Раздела 12.21.1. Этот раздел применяется, когда нет ограничений по высоте, налагаемых на Участки конкретным планом или исторической зоной перекрытия или созданных на основании утверждения подразделения. (Добавлен приказом № 181 624, след. 09.05.2011.)В зоне CR и тех частях зон RD, R3 и RAS3, которые находятся в высотных округах №№ 2, 3 или 4, нет здание или сооружение не должны превышать шести этажей и не должны превышать 75 футов в высоту. Однако здание, спроектированное и используемое исключительно для жилых целей, или жилое здание в зоне RAS3, имеющее коммерческое использование на первом этаже, должно быть ограничено только количеством футов в высоту.(Изменено Постановлением № 174,999, Эфф. 1/15/03.)
В Зоне PB ни одно парковочное здание не должно превышать высоту двух этажей в Высотном Районе № 1; при условии, однако, что парковка автомобилей разрешается на крыше здания стоянки, если предусмотрена и поддерживается прочная ограждающая стена или парапет высотой не менее трех футов шести дюймов вокруг всех тех частей крыши, которые расположены и используется для стоянки автомобилей. Ни одно парковочное здание в зоне PB не должно превышать шести этажей в Высотном районе No.2, десять этажей в Высотном районе № 3 или 13 этажей в Высотном районе № 4. Подвальные этажи, расположенные полностью ниже естественного или готового уровня участка, в зависимости от того, что ниже, не должны учитываться при расчете разрешенной высоты парковки. здания в зоне PB. (Изменено Постановлением № 122,569, Эффект 02.09.62.)
A. Ограничения.
1. (Изменено Постановлением № 181,624, Эффект 5/9/11.) Общая площадь всех основных зданий на участке в коммерческой или промышленной зоне в Высотном районе No.1 не должен превышать в полтора раза Строительную площадь Лота; для Участка во всех других зонах, кроме Зон RA, RE, RS и R1, общая площадь этажа всех основных зданий на Участке в Высотном Районе № 1 не должна превышать трехкратную Строительную площадь Участка. .
Для зонированных участков RA, RE, RS и R1, не расположенных на склоне холма или в прибрежной зоне, общая жилая площадь должна соответствовать ограничениям площади этажа для каждой зоны. Для зонированных участков RA, RE, RS и R1, расположенных на склоне холма, как определено в Разделе 12.03 настоящего Кодекса, общая Площадь Жилого этажа должна соответствовать лимитам, установленным подпунктом «б» Подраздела 10. Подраздела С. статьи 12.21 настоящего Кодекса. Для зонированных участков RA, RE, RS и R1 в прибрежной зоне, не расположенной на склоне холма, как определено в Разделе 12.03 настоящего Кодекса, общая площадь всех основных зданий на Участке не должна превышать трехкратную Застроенная площадь участка.Части Высотного Района № 1 могут быть обозначены как относящиеся к Району с Ограниченной Высотой «L», и никакие здания или Строения в Высотном Районе No.1-L должен превышать шесть этажей и не должен превышать 75 футов в высоту. Части Высотного Района № 1 могут быть обозначены как относящиеся к «VL» Району с Очень Ограниченной Высотой, и ни одно здание или Строение в Высотном Районе № 1-VL не должно превышать трех этажей и не должно превышать 45 футов в высоту. Несмотря на это ограничение, части Высотного района № 1-VL, которые также находятся в зонах RAS3 или RAS4, не должны превышать 50 футов в высоту. Части Высотного Района № 1 также могут быть обозначены как находящиеся в Экстра ограниченной по высоте «XL», и никакие здания или Строения в Высотном Районе No.1-XL не должен превышать двух этажей, а самая высокая точка крыши любого здания или сооружения, расположенного в этом районе, не может превышать 30 футов в высоту. В зонах RA, RE, RS и R1 части Высотного округа № 1 также могут быть обозначены как находящиеся в одноэтажном высотном районе «SS», и никакие здания или сооружения в Высотном округе № 1-SS не должны превышает один этаж, и самая высокая точка крыши любого здания или сооружения, расположенного в этом районе, не может превышать 18 футов в высоту. Для целей Высотного округа No.1-SS, Подвал не считается Историей, если Отметка верхней поверхности пола или крыши над Подвалом не превышает двух футов в высоту в любой точке над готовым или естественным Уровнем, в зависимости от того, что ниже.
ИСКЛЮЧЕНИЕ: Здание в высотных районах №№ 1-XL, 1-VL, спроектированное и используемое исключительно для жилых целей, или Здание в зонах RAS3 или RAS4 должно быть ограничено по высоте в футах, но не что касается количества историй.
2.Общая площадь всех зданий на участке в Высотном районе № 2 не должна превышать в шесть раз площадь застройки указанного участка. (С поправками, внесенными Постановлением № 161,684, Eff. 03.11.86.)
3. Общая площадь всех зданий на участке в Высотном районе № 3 не должна превышать десятикратную площадь застройки указанной много. (Изменено Постановлением № 161,684, Эффект 03.11.86.)
4. Общая площадь всех зданий на участке в Высотном районе No.4 не должен превышать в тринадцать раз строительную площадь указанного лота. (С поправками, внесенными Постановлением № 161,684, Eff. 11/3/86.)
5. При вычислении общей площади этажа в здании общая площадь, ограниченная внешними стенами внутри здания, должна рассматриваться как площадь этажа. этого здания, за исключением пространства, отведенного под велосипедную стоянку, лестницы, лифтовые шахты, световые площадки, помещения, в которых размещается механическое оборудование, связанное с эксплуатацией зданий, и открытые обеденные зоны ресторанов на первом этаже.(С поправками, внесенными Постановлением № 182,386, Эфф. 3/13/13.)
6. Если возникает какая-либо необычная ситуация или конструкция здания, так что трудно определить точное применение этих положений, Департамент строительства и Служба безопасности должна принимать такие определения таким образом, чтобы выполнить указанную цель и намерение настоящего документа.
8. При определении этажности подвал, содержащий жилые помещения, считается этажным. (Добавил Ord. No. 131,309, Eff.24/4/66.)
9. (Изменено Постановлением № 173,492, Эфф. 10/10/00.) Могут потребоваться дополнительные ограничения, как указано в Разделе 12.32 G.3.10. (Добавлено Постановлением № 161,684, Eff. 03.11.86.) Невзирая на любые другие положения этого раздела, части зданий на зонированных участках C или M, регулируемых положениями этого раздела, не должны превышать пределы высоты, указанные ниже, при нахождении в пределах расстояний, указанных от партии, классифицированной в зоне RW1 или более ограниченной зоне.
Расстояние | Высота |
от 0 до 49 футов | 25 футов |
50 до 99 футов 00 | |
От 100 до 199 футов | 61 фут |
Когда самая высокая существующая высота соседнего участка в зоне RW1 или более ограниченной зоне превышает класс зонированного объекта C или M более чем на пять футов здание или строение на участке C или M может превышать указанную выше высоту на количество футов, представленное разницей в уровне.
Здания, высота которых превышает указанную в данном подразделе, могут быть разрешены Администратором зонирования в соответствии с Разделом 12.24 X.22. (Пункт изменен приказом № 173,492, эффект 10/10/00.)B. Исключения.
1. В Высотном районе № 1 сцены киностудии, сцены или небоскребы, временные башни и т.п. могут быть возведены на высоту 125 футов, если в указанном здании и сооружениях наблюдаются передние, боковые и задние дворы на один фут на каждые четыре фута такое здание или сооружение превышает три этажа или 45 футов в высоту.Указанные ярды должны быть добавлены к любым другим ярдам или откатам, требуемым другими положениями настоящей статьи.
2. Каждый раз, когда самая высокая точка прилегающего тротуара или поверхности земли в пределах пяти футов горизонтального расстояния, измеренного от внешней стены здания, превышает уровень отметки более чем на 20 футов, здание или сооружение могут превышать указанную высоту. стопы, предписанные в этом разделе, не более чем на 12 футов. Однако такая дополнительная высота не допускается в той степени, в которой такая дополнительная высота приводит к тому, что какая-либо часть здания или конструкции превышает высоту в футах, предписанную настоящим разделом, при измерении от наивысшей точки конструкции крыши или стены парапета. до отметки поверхности земли, которая находится по вертикали ниже этой точки измерения.Положения этого подразделения не распространяются на односемейное жилье, подпадающее под действие положений Раздела 12.21 A.17. настоящего Кодекса. (Изменено Постановлением № 168,159, Эффект 14.09.92.)3. Конструкции и оборудование крыши. (С поправками, внесенными Приказом № 182,110, Eff. 5/29/12.)
(a) Цистерны или аналогичное оборудование, необходимое для эксплуатации и обслуживания здания, световые люки, башни, шпили, флагштоки, дымовые трубы, беспроводные мачты, резервуары для воды , силосы или аналогичные конструкции могут быть возведены выше предельной высоты здания на расстояние до пяти футов, если конструкция отодвинута от периметра крыши на пять футов.
Дымоход, вытяжные каналы, солнечные водонагреватели или любая конструкция крыши, на которой расположены лестницы, лифты или вентиляторы, также могут превышать предельную высоту здания до пяти футов, но не обязаны обеспечивать отступление от периметра крыши. Если высота ограничена семьюдесятью пятью (75) футами, конструкции крыши для размещения лифтов и лестниц могут превышать лимит высоты здания на двадцать (20) футов в высоту, а где высота ограничена тридцатью (30) футами. или сорок пять (45) футов, конструкции крыши для размещения лифтов и лестниц могут превышать предел высоты здания на десять (10) футов в высоту.
Запрещается использовать такие конструкции или любое другое пространство, превышающее установленный предел высоты, с целью обеспечения дополнительной площади пола.
(b) Во всех зонах, кроме «A», «R», «CR», «C1» и «C1.5», знак на крыше также может быть установлен выше установленного предела высоты.
(c) Конструкции и панели в сборе, поддерживающие исключительно солнечные энергетические системы («Солнечные конструкции»).
(1) Во всех зонах солнечные конструкции могут превышать поверхность крыши на 3 фута, даже если поверхность крыши находится на допустимой высоте здания или превышает ее.Высота должна измеряться до самой высокой точки конструкции и панели в сборе. Эти конструкции не обязаны обеспечивать отступление, как описано в параграфе (а) данного Подразделения.
(2) За исключением R1 и более ограничительных зон, солнечные конструкции, построенные на плоской крыше, могут превышать поверхность крыши на расстояние до 15 футов, даже если поверхность крыши находится на допустимой высоте здания или превышает ее. Высота должна измеряться до самой высокой точки конструкции и панели в сборе.
Исключение: В R1 и более ограниченных зонах солнечная конструкция может превышать поверхность крыши на расстояние до 15 футов на плоской крыше, только если конструкция также используется для затенения жилой террасы на крыше или парковки на крыше. Однако конструкция (я) не может превышать предельную высоту. Этот абзац не требует отступлений.
4. Во всех высотных районах должна быть предусмотрена парковка с необходимыми внутренними подъездными путями и пандусами к ней, пространство внутри конструкции крыши или пентхауса для размещения рабочего оборудования или механизмов здания, место для посадки и хранения вертолетов и кладовая в подвале. не учитываются при определении общей площади дома.(С поправками, внесенными Постановлением № 146,704, Эффект 12/9/74.)
5. Несмотря на ограничения по высоте района, в котором они расположены, муниципальные здания, находящиеся под контролем, эксплуатацией или управлением городских департаментов или агентств. может быть построена на максимальной высоте 35 футов. Кроме того, стандарты освещения спортивных площадок в парках, находящихся под контролем, эксплуатации или управлением Совета по отдыху и комиссарам парков и используемых для рекреационных целей, как это определено этим агентством, могут быть построены на максимальной высоте 75 футов и должны быть оборудованы соответствующими управление лучом для направления света на поле и предотвращения попадания бликов и рассеянного света на соседние объекты, и должно включать автоматическое управление таймером с системой планирования включения / выключения.(Добавлен приказом № 174,788, след. 10.05.02.)
6. (Изменен приказом № 163,627, след. 20.06.88.) Невзирая на положения раздела 12.21.1 A.10 ., здания на участке в зоне C или M в Высотном районе № 1 не должны иметь ограничений по высоте, как это предусмотрено Разделом 12.21.1 A.10., при любом из следующих обстоятельств:a. (С поправками, внесенными Постановлением № 173,492, Eff. 10/10/00.) Если одно или несколько из следующих дискреционных разрешений, инициированных заявлением владельцев собственности или их представителей, были предоставлены 1 января 1983 г. или после этой даты, в частности учитывалась высота одного или нескольких зданий: изменение зоны, изменение высоты района, исключение из определенного плана, условное использование, отклонение, карта участков, карта участков или разрешение на прибрежную застройку.Если в утверждении предусмотрена конкретная высота, то ограничение распространяется на здания и сооружения на участке; или
б. Если архитектурные и структурные планы, достаточные для полной проверки плана для получения разрешения на строительство здания или сооружения, были приняты Департаментом строительства и безопасности и для которых плата за проверку плана была собрана в дату или до даты вступления в силу этого подразделения, а также для которые не вносят никаких последующих изменений в те планы, которые увеличивают высоту.Однако любое такое разрешение на строительство становится недействительным, если строительство в соответствии с таким разрешением не начато в течение 18 месяцев с даты сбора платы за проверку плана.