На каком расстоянии от реки можно строить: На каком расстоянии от реки можно строить частный дом? Река протяженностью 10 км., Москва | вопрос №13361122 от 05.10.2022

Дом у воды: как строить, чтобы не снесли :: Жилье :: РБК Недвижимость

Фото: Studio MDF/Shutterstock

Действующее законодательство значительно ограничивает застройку земельных участков вблизи воды. Специальные жесткие режимы устанавливаются на водных объектах, которые используются для питьевого водоснабжения. Нередко подобные случаи доходят до судебных разбирательств, и часто суды выносят решение о сносе таких домов или изъятии земельных участков.

Рассказываем, какими законами регулируется застройка рядом с водой, можно ли строить в зонах санитарной охраны и как возвести дом, чтобы потом его не снесли.

Зимой и весной 2020 года в суды Московской области поступил ряд исков о сносе домов близ воды, а также о требовании вернуть земельные участки в государственную собственность.

ФГБУ «Канал имени Москвы» в соответствии с поручением Росморречфлота организовало работу по восстановлению прав в отношении землеотводов, предоставленных учреждению для строительства и надлежащей последующей эксплуатации канала имени Москвы, в том числе — водохранилищ.

По фактам нарушений учреждение подало в суд об истребовании указанных земельных участков в собственность государства. Всего учреждение подало иски в отношении 57 земельных участков, из них четыре исковых требования о признании здания, строения самовольной постройкой, сообщили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе ФГБУ «Канал имени Москвы». 

www.adv.rbc.ru

Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС

В настоящий момент судебная практика идет по пути отказа в предоставлении в частную собственность даже земельных участков со строениями в том случае, если они находятся в первом или втором поясе зоны санитарной охраны (ЗСО), говорит руководитель направления «Коммерческие споры» фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. Чтобы не попасть под снос, нужно проверить наличие разрешительных документов на строительство, генеральный план и правила землепользования населенного пункта, документы о регистрации права собственности в Росреестре, вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с ПЗЗ и данными Росреестра, рекомендует адвокат Forward Legal Олег Шейкин.

Самовольной постройкой признается здание или сооружение, возведенное без прав на земельный участок либо без необходимых согласований, с нарушением градостроительных и архитектурных норм. При этом земельный участок должен быть предназначен для жилищного строительства. При строительстве собственник нарушил права соседа, а здание угрожает здоровью и жизни других граждан. Снести частное строение на собственном участке теперь могут только по решению суда, а не по решению местной администрации. Подробнее о том, что можно строить на земельных участках, чтобы не попасть под снос, ранее писала «РБК-Недвижимость».

Фото: Роман Балаев/ТАСС

Строительство рядом с речками и водоемами накладывает ряд дополнительных ограничения на застройку и оборот земельных участков. Особенно жесткие меры применяются для водных объектов, которые являются источниками водоснабжения. На этих территориях устанавливают водоохранные зоны. Они делятся на три пояса регулирования, в которых либо полностью запрещено любое строительство, либо действуют различные ограничения.

Согласно Водному кодексу, нельзя строить здания в пределах береговой полосы, которая обычно составляет от 5 до 20 м в зависимости от протяженности водоема. Водоохранные зоны составляют от 50 до 200 м и также зависят от протяженности водоема. В пределах водоохранных зон можно строить при наличии сооружений, защищающих воду от загрязнений (канализации, локальные очистительные сооружения), поясняет адвокат Шейкин.

Для источников питьевой воды предусматриваются еще и санитарные зоны, которые составляют не менее 100 м. В пределах этих зон запрещается любое строительство, кроме объектов, необходимых для эксплуатации и водного объекта.

Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС

Постановлением СНК РСФСР № 696 на канале имени Москвы установлена зона санитарной охраны (ЗСО) второго и третьего поясов, которая включает в себя километровую полосу в обе стороны от уреза воды в канале на всем его протяжении от Иваньковского водохранилища до Клязьминского водохранилища включительно. Решением исполкомов Моссовета и Мособлсовета от 17. 04.1980 № 500-1143 был утвержден проект установления красных линий границ ЗСО.

Зоны санитарной охраны организуются в составе трех поясов. В соответствии с СанПиН первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. В этом поясе запрещено любое строительство. Второй и третий пояса ограничений в некоторых случаях допускают строительство жилья при обязательном соблюдении требований, направленных на предупреждение загрязнения источников водоснабжения, говорит юрист Еремин.

В границах второго и третьего поясов допускается проживание людей и строительство различных объектов, включая жилищное строительство. «Однако любое новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, производится при обязательном согласовании с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора, а на владельцев объектов, которые могут оказать негативное влияние на качество воды, возложена обязанность по выполнению предусмотренных СанПиН санитарных мероприятий под угрозой административной ответственности», — отмечает Малинин из юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры».

Фото: Beton.7/Shutterstock

Сведения об установленных зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения могут содержаться в Едином государственном реестре недвижимости. Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения и водопроводов питьевого назначения должны отображаться на карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки.

Спасти от сноса свое здание, которое отвечает признакам самовольной постройки, можно в том случае, если нет нарушений строительных норм, земельный участок допускает возможность нахождения на нем этого здания и оно не создает угрозу для жизни и здоровья других лиц, говорит Шейкин из Forward Legal. По его словам, в таком случае в судебном порядке можно требовать признания права собственности на самовольную постройку. «Если же здание не может находиться на земельном участке в связи с ограничениями, но при этом у собственника есть все разрешительные документы, тогда в случае его сноса можно требовать взыскания убытков с соответствующих органов власти», — поясняет адвокат.

Добросовестность поведения лиц при приобретении имущества или возведении строений на приобретенных земельных участках является основанием для защиты прав таких лиц даже в ситуации последующего изъятия имущества или сноса строений, отмечает Еремин из НЮС «Амулекс». В этом случае, по словам юриста, необходимо обращаться в суд за компенсацией рыночной стоимости дома, установить ответственность органа, выдавшего разрешительную документацию на строительство объекта ИЖС, в причинении вреда добросовестному застройщику.

Фото: Aleoks/Shutterstock

Строительство дома в водоохранной зоне, согласование с рыболовством, разрешение и ограничения по строительству 2021 © Геостарт

Прежде чем затевать строительство на участке земли, подпадающем в водоохранную зону (на берегу водоема), следует понять, какие ограничения по строительству существуют в водоохранной зоне, как получить разрешение на строительство и выяснить, нужно ли согласование с федеральным агентством по рыболовству. Для уточнения всех этих вопросов обратимся к действующему законодательству и посмотрим какие нормы строительства в водоохранной зоне приняты в 2021 году, а также разберем, можно ли строить дома на берегу реки, озера или моря.

Что такое земли водоохранной зоны

Обратимся к Водному кодексу (ст. 65) и выясним что такое земли водоохранной зоны. Это земли, которые примыкают к берегам водоемов и ограничения в их использовании связаны в первую очередь с тем, чтобы защитить моря, реки, озера, водохранилища, ручьи и другие водные объекты от загрязнений. Помимо водоохранной зоны, кодекс содержит понятие – прибрежные полосы. Они подлежат особой дополнительной защите. Вот почему, покупая участок у берега следует заранее выяснить можно ли строить дома в водоохранной зоне и какие ограничения есть по строительству.
Чтобы уточнить, на каком расстоянии от реки (моря, озера, ручья) можно строить дом обратимся снова к Водному кодексу (ст.6). Оказывается, что все водные объекты находятся в государственной и муниципальной собственности и являются местами общего пользования (за редким исключением). Закон устанавливает, что нельзя пресекать никаким сооружением 20 метров до береговой линии любого водоема, а если это ручей или маленькая речка (протяженностью до 10 км), то 5 метров. Таким образом, в 20 метрах от водоемов не только нельзя строить дома, но и ставить заборы для ограждения территории. Покупая участок у водоема – помните об этом! Что касается размеров водоохранной зоны, то в зависимости от водного объекта она варьируется от 50 до 500 метров.

Строительство дома в водоохранной зоне – как и где получить разрешение на строительство

Помимо общего порядка оформления недвижимости, который регламентируются Градостроительным кодексом и законами о кадастровой деятельности в местной администрации следует уточнить, какие правила строительства дома действуют именно на ваш участок, расположенной в водоохранной зоне. Так, для каждого участка земли, существуют индивидуальные возможности сочетания видов разрешенного использования. Например, ваш участок расположен в водоохранной зоне. Водный кодекс не запрещает строительство жилых домов, но вводит некоторые ограничения по строительству. Поэтому, планируйте постройки с учетом разрешений на строительство в водоохранной зоне и согласовывайте строительство заранее.

Водоохранная зона, какие ограничения по строительству

Пользование землей и водой предполагает ряд ограничений, не только по ловле рыбы, купанию, парковке машин, но и по распашке земель и строительству. Поэтому, покупая участок в водоохранной зоне, поинтересуйтесь какие существуют ограничения по строительству на вашем участке.
Основные ограничения по строительству в водоохранной зоне установлены Водным кодексом (ст. 65), Постановлением Правительства от 10.01.2009 № 17 об установлении границ водных объектов, а также приказами Минприроды и другими актами. Главное ограничение – это строительство такого объекта, который будет загрязнять расположенный вблизи водный ресурс. Требования предъявляются, в первую очередь, к водоотведению и канализованию.

Остальные ограничения, могут регламентироваться и устанавливаться местными законами.

Таким образом, мы выяснили, что строительство в границах водоохранных зон разрешено, но требования к объекту ужесточены.

Согласование строительства с федеральным агентством по рыболовству – как и где получить.

В соответствии с законом 166-ФЗ от 20.12.2004 «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов» и с постановлением Правительства от 13.04.2013 № 384 строительство согласовывается с местными территориальными управлениями по рыболовству. Поэтому, прежде чем строить частный, жилой или дачный дом в водоохранной зоне следует уточнить в местном отделе архитектуры и градостроительства нужно ли Вам получать согласование строительства у Росрыболовства.

Кто должен получать согласование с Росрыболовством

Все действия по оформлению разрешающей документации ложатся на плечи собственника, поэтому на вопрос, кто должен получать согласование с Росрыболовством ответ очевиден – собственник земельного участка, который затеял стройку. Для согласования необходимо собрать пакет документов, это можно сделать самостоятельно или обратиться за помощью к специалистам.

Порядок согласования

Обращаемся в местный отдел архитектуры и уточняем разрешено ли строительство в водоохранной зоне и требуется ли согласование с рыболовством. Если согласование необходимо, тогда обращаемся с заявлением и пакетом документов в территориальное управление федерального агентства по рыболовству, либо через МФЦ или Госуслуги. В заявлении необходимо указать источник водоснабжения и тип канализации.

Документы для согласования

• Заявление
• паспорт
• правоустанавливающие документы на участок
• ГПЗУ
• иные документы, которые могут потребоваться в отдельных случаях

Сроки рассмотрения территориальными агентствами по рыболовству заявления на согласование

Для Федерального агентства по рыболовству и его территориальных управлений существует единый срок рассмотрения заявления на согласование строительства – 30 календарных дней с момента обращении. По истечении этого срока Росрыболовство выносит заключение о согласовании строительства либо отказ в согласовании с пояснением такого отказа.

Запрет на строительство домов и прочих объектов в водоохранной зоне в 2021 году

Подведем итоги и определим, какие существуют запреты на строительство домов и прочих объектов в водоохранной зоне в 2021 году:

• Нельзя строить ближе, чем 20 метров от водоемов;
• Нельзя затевать стройку в водоохранной зоне, не получив соответствующего согласования с Росрыболовством;
• Прежде чем покупать участок и строить жилой дом в водоохранной зоне реки, озера, и даже ручья поинтересуйтесь о получении всех необходимых разрешений, дабы не столкнуться с запретом на строительство в водоохранной зоне в 2021 году.

строительство, кадастровые работы

Как застройщики легализуют незаконные новостройки на берегу реки, озера или моря — Domik.ua

Закон защищает право украинцев на свободный доступ к водоемам. При этом строительные компании нашли способ обойти нормы, чтоб застраивать побережье.

Как законно построить новостройку в прибрежной защитной полосе — читайте на страницах портала недвижимости Domik.ua.

В Водном кодексе Украины (ВКУ) и Земельном кодексе Украины (ЗКУ) содержатся законы и нормы, контролирующие строительство на прибрежной зоне. Некоторые из них позволяют застройщикам без особых усилий узаконить новостройку на берегу водоема или реки. Возможное разрушение конструкции, подмывание фундамента или затопление цоколя мало беспокоит недобросовестные строительные компании.

Читайте также: Квартира по акции: что скрывают застройщики

Нормы и положения в законодательстве Украины

Прибрежные защитные полосы (ПЗП) (укр. прибережні захисні смуги, ПЗС) — это земельные участки, которые выделены вдоль морей, рек, вокруг водохранилищ, озер и других водоемов, причисленных к водоохранным зонам. Прибрежные защитные полосы создают для охраны водных объектов. Эти положения сформированы и прописаны в статьях № 88 ВКУ и № 60 ЗКУ.

В законодательстве установлены следующие стандарты для ширины прибрежных защитных полос:

— 25 метров: для малых рек, потоков, ручьев и прудов площадью до 3-х гектаров;

— 50 метров: для рек среднего размера, водохранилищ и прудов площадью более 3-х гектаров;

— 100 метров: для больших рек, водохранилищ на них и озер.

Минимальная ширина защитной полосы удваивается в случае, если крутизна склонов превышает 3 градуса.

Например, прибрежная защитная полоса реки Днепр может увеличиваться до 200 метров в ширину. Вдоль морей, морских заливов и лиманов устанавливают прибрежную защитную полосу не менее 2-х километров от береговой линии.

Читайте также: Шумные соседи: как заставить жильцов многоквартирного дома соблюдать тишину

Прибрежные защитные полосы устанавливаются на земельных участках всех категорий, кроме земель морского транспорта.

Согласно статье 89 ВКУ и 61 ЗКУ, в прибрежных защитных полосах вдоль рек, вокруг водоемов и на островах запрещается:

— проводить пахотные работы земель, садоводство и огородничество;

— хранение и применение пестицидов и удобрений;

— устройство летних лагерей для скота;

— строительство любых сооружений, в том числе баз отдыха, дач, гаражей и стоянок для автомобилей;

— создание мусорных свалок, навозохранилищ, накопителей жидких и твердых отходов производства, кладбищ, скотомогильников и полей фильтрации.

В качестве исключения разрешено строительство гидротехнических, гидрометрических, навигационных линейных сооружений, а также подготовка почвы для лугов и лесов.

Благодаря этим правилам, в украинских городах сохранились набережные с пляжами, прогулочные зоны вдоль рек, парки вокруг озер. Но и в законодательстве по охране прибрежных защитных полос и их установлению существуют отдельные нормы, позволяющие застройщикам получать разрешение на небезопасное строительство.

Читайте также: Какие льготы при оплате земельного налога действуют в Украине в 2017 году

Как возвести новостройку у воды

Ниже представлены три обстоятельства, которые позволяют обходить установленные ограничения на строительство в прибрежных защитных полосах.

1. Манипуляции с названием водных пространств

Такой метод применяют при строительстве на проливе, заливе, канале большой реки. Не смотря на размер водоема, юристы застройщика сделают все, чтобы доказать, что этот пролив, залив или канал — отдельное, независимое водное пространство средних размеров и поэтому прибрежная защитная полоса должна составлять 50, а не 100 метров.

2. Наличие права у местного совета устанавливать ширину прибрежных защитных полос

В статье 60 Земельного кодекса Украины сказано, что пределы установленных прибрежных защитных полос и пляжных зон указываются в документации по землеустройству, в кадастровых планах земельных участков и в градостроительной документации. В части 6 статьи 88 Водного кодекса Украины сообщается, что в границах существующих населенных пунктов прибрежная защитная полоса устанавливается с учетом градостроительной документации. А согласно пункту 42 Закона Украины «Про местное самоуправление в Украине», утверждением градостроительной документации занимаются местные советы.

Из чего следует, что они могут менять ширину прибрежных защитных полос, независимо от прописанных в законе требований к ПЗП.

Читайте также: В Украине намерены ввести новые правила строительства: закон №6403

Согласно действующему законодательству, местные советы рассматривают предложения об изменении ширины прибрежных защитных полос, предоставленные специалистами соответствующих проектных институтов или подрядных фирм, которые наделены полномочиями, разрабатывать градостроительную документацию.

В некоторых случаях расширение или сужение прибрежных защитных полос уместно или необходимо. Проектный институт или организация должны предоставить информацию о рельефе, существующей застройке, улично-дорожной сети и другие данные, которые подтвердят необходимость изменения существующей ширины прибрежной защитной полосы.

Читайте также: Как подарить недвижимость: правила подписания договора

3. Законность по факту построенного

В статье 58 Конституции Украины сказано, что законы и другие нормативно-правовые акты не имеют обратного действия во времени, кроме случаев, когда они смягчают или отменяют ответственность лица. Этой нормой пользуются при строительстве жилья рядом с домами советской постройки. Например, прибрежная защитная полоса возле водоема должна быть шириной в 100 метров. В бывшее советское время, на этом месте, на расстоянии в 25 метров от воды была проложена автомобильная дорога, а в 85 метрах построены дома. Застройщик обращается в местные органы управления и утверждает новую ширину прибрежной защитной полосы согласно существующей на побережье застройки. Местный совет законно утверждает новую ширину, после чего строительная компания получает возможность строить на берегу водоема.

Читайте также: Что такое квартира? На что обращать внимание при покупке нестандартного жилья

4. Право местных советов распоряжаться земельными участками коммунальной собственности

Cогласно пункту 30 части 1 статьи 26 Закона Украины «Про местное самоуправление в Украине», местные власти наделены правом принятия решения об отчуждении коммунального имущества, в том числе и земельных участков, определять целесообразность, порядок и условия приватизации объектов права коммунальной собственности.

В части 4 статьи 41 Конституции Украины право частной собственности считается нерушимым. Пользуясь этими нормами законодательства, застройщики покупают у местного совета участок из земель коммунальной собственности. Земля у водоема переходит в частную собственность застройщика. В итоге, незаконное строительство, которое ведется на приватизированном участке, не может быть прекращено. Нерушимость права частной собственности не отменяет действия других законов, не наделяет полномочиями совершать неправомерные действия и, теоретически, не освобождает от ответственности за противозаконные действия. По факту же, практически невозможно остановить самовольное строительство, в котором присутствуют нарушения государственных строительных норм (ГСН) и Жилищного Кодекса (ЖК) Украины, потому что участок и строительный объект находятся в частной собственности.

Читайте также: Безопасная инвестиция: что можно узнать о застройщике и его жилом комплексе в Интернете

Итоги

Проанализировав информацию, описанную выше, можно сделать следующие выводы:

— в Украине действуют нормы, которые сохраняют побережье рек и водоемов от застройки и загрязнения;

— в законодательстве существуют нормы, которыми пользуются недобросовестные застройщики для возведения потенциально опасных новостроек;

— выбирая квартиру в доме возле водоема или реки, следует тщательно проверять документацию и разрешения на строительство.

Столичная база недвижимости находится в разделе актуальных проектов жилой застройки.

Посмотреть, какие компании застраивают Киев, область и другие регионы Украины можно по этой ссылке.

Быть в курсе новостей на первичном рынке жилья, следить за развитием ситуации вокруг новостроек Киева и области категории «проблемное строительство». А также найти обсуждение инвесторов и жильцов жилого комплекса столицы или пригорода, который построен или находится на одном из этапов строительства, можно на форуме новостроек Киева и региона на портале Domik.ua вот тут.

Как далеко от реки я хочу построить? Спросите некоторых обычных американцев

ПРИМЕЧАНИЕ. Я написал это несколько недель назад и отправил в NYTimes в надежде, что это может быть опубликовано. Ну, не стал (хотя было бы неплохо услышать от них «нет», но все же). Итак, вот вам, чтобы прочитать. Надеюсь, вам понравится больше, чем им! Если вам нужен отличный пример того, как американцы «думают» о правах собственности в сравнении с разумной политикой землепользования в этих Соединенных Штатах, сделайте то, что я сделал сегодня утром.

Откройте NY Times, почитайте страшилки о рекордных наводнениях на реке Миссисипи и ее притоках (а мы думали, что 1993 наводнения были сильными), отправьте 100 долларов в Американский Красный Крест, а затем погуглите «на каком расстоянии от реки я хочу построить?». Первый результат был на city-data.com, веб-сайте, на котором семь типичных американцев разместили свои ответы на проблемный вопрос о расстоянии от реки, первоначально заданный «картофельным супом»:

Из UCONN97 [вероятно, профессор, хотя и завалил орфографию]: «Я бы начал с твоего города. У них должны быть женские карты для вашего местоположения, которые могут сообщить вам информацию о наводнении. Прежде чем связываться с подрядчиком, я узнаю, можно ли его построить. Кроме того, имейте в виду, что место, где вы строите, может повлечь за собой дополнительные расходы на страхование. Наконец, если вы решите строить на этой земле, я надеюсь, что земля наклонена к воде. Я бы включил дизайн подвала в ваш дом. Таким образом, если произойдет наводнение, ваш подвал и механизмы могут быть залиты водой, но это не обязательно приведет к катастрофическим потерям».

Хорошо, довольно рациональный ответ, но UCONN97 предполагает, что есть какая-то холмистая местность, на которой можно расположить подвал Картофельного супа и его недорогие механические системы. Это может быть правдой в холмистой местности UCONN, но, вероятно, не в равнинах Среднего Запада. Далее, из Desertsun в Хьюстоне, Техас:

«Например, я знаю, что в штате Нью-Джерси незаконно строить на пойме или в местах, которые можно назвать заболоченными. А водно-болотные угодья можно просто определить по типу произрастающей там растительности. Надеюсь, вы говорите о месте, не столь обремененном правительственными коммунистическими ограничениями. Лично я хотел бы построить над рекой в ​​качестве первого выбора или на берегу реки в качестве второго варианта. Для тех, кто боится матери-природы, стройте на возвышенности как можно ближе к реке. Поднимите дом немного, но мне непривлекательно строить на пирсах, какие вы видите в любом прибрежном развитом районе».

Я подозреваю, что «desertsun» переехал в Техас (который теперь позволяет вам упаковать свое оружие на видном месте) из Нью-Джерси, этого «места, столь обремененного коммунистическими ограничениями правительства». Возможно desertsun считает, что Техас позволит ему построить дом «над рекой в ​​качестве первого выбора или на берегу реки в качестве второго выбора». Все, что я знаю наверняка, это: Desertsun, пожалуйста, никогда не назначайтесь в местный совет по планированию и зонированию, даже в Техасе. «Космический» [местоположение не названо, но опять же, он космический] дает нам представление о придирках индустрии недвижимости, когда дело доходит до покупки рядом с рекой:

«Первая часть — это покупка земли и убеждение, что ее можно построить. Многие из этих игр, вероятно, запущены. Причина продажи земли. Если в этом районе были наводнения, опасайтесь также, что FEMA может превратить это место в настоящий кошмар. Это произошло на реке Огайо в некоторых округах. Они были довольно спокойными с точки зрения правил, разрешений и т. д. Были большие наводнения, пришло FEMA, а затем потребовало очень, очень анальных строительных правил. Знаю одного подрядчика, который переехал в мой округ. Сезы [ sic ] не могли даже думать о том, чтобы зарабатывать там на жизнь, на все требовалось миллион бумажек. Не думайте, потому что там есть земля, на которой можно строить. НИКОГДА, НИКОГДА не доверяйте им риелторам. Вы вполне можете узнать постфактум, в какой ужасной пробке вы оказались. Там могут быть даже дома прямо в этом районе, это не значит, что вы когда-нибудь сможете построить еще один. Был навестить приятеля, с которым я вырос пару недель назад в маленьком городке, у них есть ручей, протекающий через город. Был 22-летний цикл наводнений, некоторые очень плохие. FEMA снова потребовало, чтобы некоторые дома были перенесены, некоторые были подняты, повсюду пустыри. Вы никогда не получите разрешения на строительство любого из них. Пустая земля может быть не тем, чем кажется. FEMA действительно хочет их всех снести, из-за этого идут большие споры. Я бы сначала поговорил со знающими местными жителями, надеюсь, с теми, кто не занимается торговлей или недвижимостью, и узнал бы историю / местный шум о том, что происходит. Можно попробовать просто клерков в здании суда, немного поболтать с ними, спросить, купят ли они этот участок? Опасайтесь опасности. Слишком близко к неправильной реке определенно стоит [так в оригинале] в опасности ».

«rubytue» опубликовала скриншот — часть «никогда не доверяйте этим типам риелторов» — ответа cosmic, а затем продолжила рассказывать историю о том, как предыдущий владелец ее бывшего двойного участка хотел [и сделал!] продать с одного лота отдельно, даже если лот не «перцировался». Каким-то образом rubytue объединил вялого, но жадного землевладельца с «типами риелторов», но эта путаница в логике rubytue могла быть предсказана, поскольку rubytue указывает свое местоположение как «иногда Мэриленд, иногда северная Вирджиния, зависит от дня недели». Или, может быть, угроза наводнения. Но наконец, разумный человек, mitch4 из восточного Вашингтона, опубликовавший свой ответ:  «Насколько это возможно, но далеко не так». Браво, Митч! Увы, Митч, должно быть, входил в совет по планированию и зонированию, поскольку, как и большинство должностных лиц по землепользованию, он действительно не хотел принимать жесткое решение, то есть «СТРОИТЬ ЗАПРЕЩЕНО. КОГДА-ЛИБО. ДАЖЕ НЕ ДУМАЙ ОБ ЭТОМ. ЭТО ЗНАЧИТ НИКОГДА. НИКОГДА НИКОГДА. КОНЕЦ ИСТОРИИ». Митч колебался, черт возьми. Он последовал его смелому ответу и потерял всякое доверие с этой жалкой капитуляцией: «ИМХО [по моему скромному мнению], во всяком случае».

Писатель NY Times Джон Элигон определил правильную проблему сегодня утром: «уровень реки [такой] настолько высок, что снова возникли неприятные вопросы о том, можно ли что-нибудь сделать, чтобы действительно уменьшить угрозу». Хороший вопрос, на который ответили обычные американцы uconn97, Desertsun, Cosmic, Rubytue и Mitch4. Кажется, они ненавидят коммунистические ограничения правительства больше, чем ненавидят платить налоги за уборку затопленного дома у реки. Во всяком случае, ИМХО. #

Государственные чиновники завершают разработку правил застройки прибрежных зон

После почти десятилетнего спора — между защитниками природы, застройщиками и десятками городов и округов — государственные чиновники опубликовали новые правила, определяющие, что можно строить на Миссисипи. Край реки и то, что не может.

Правила придают остроту тому, что многие считали скучным исполнительным указом, изданным во времена экологического расцвета 1970-х годов. Приказ, предназначенный для защиты береговых линий и обрывов от чрезмерной застройки — или, в некоторых случаях, от любой застройки.

Новые правила затрагивают Сент-Пол – с его обширными прибрежными участками — больше, чем любой из 28 других городов, округов и поселков, расположенных на 72-мильном участке метрополитена, известном как критическая зона коридора реки Миссисипи. .

«Св. Пол — очень разнообразный город, с разнообразными ландшафтами, и у них больше всего земли в коридоре», — сказал Дэн Петрик, специалист по землепользованию Министерства природных ресурсов Миннесоты, который сейчас возглавляет работу.

Несмотря на десятки изменений, самые важные — или, по крайней мере, спорные — делятся на три категории:

• Высота: насколько высокие конструкции можно строить
• Неудачи: какую часть прибрежного утеса или берега нельзя коснуться
• Склоны: выяснить, что такое (неприкасаемый) прибрежный «склон»

Для Сент-Пола правила кажутся компромиссом: несколько более высокие ограничения по высоте во многих районах, более длинные отступы от береговой линии, где развитие не может происходить, и несколько не совсем случайных районов, вырезанных в качестве исключений. Возможно, самое главное, существуют более формальные ограничения на способы обойти правила.

ПОДДЕРЖИВАНИЕ БАЛАНСА

С 2010 года DNR Миннесоты пытается найти баланс между теми, кто хочет придать больше веса старому порядку, и теми, кто претендует на все усилия — этого требовала целевая законодательная группа в 2009 году. — не понадобился. Усилия привели к большому количеству задержек, по крайней мере однажды вынудив ДНР просить у законодательного органа дополнительное время.

К весне прошлого года был опубликован проект политики и проведена последняя партия публичных обсуждений. К августу судья вынес решение по политике, рекомендовав ее, но с большой оговоркой, которая могла бы подтолкнуть ее к рассмотрению в Законодательном собрании.

Буквально на прошлой неделе губернатор Марк Дейтон издал отказ, влияющий на решение судьи, что фактически позволило опубликовать правила без голосования в законодательном органе.

Тем не менее, официальные лица ДНР отмечают, что до окончательной доработки правил уйдут годы, прежде чем они вступят в силу. Городам еще предстоит включить их в свои планы, а затем проголосовать за них.

«Без вопросов, дело сделано. Теперь начинаем процесс внедрения», — сказал Петрик. — И это займет какое-то время.

ВЫСОТА

Если в Сент-Поле и был центр дебатов о реке, то он находился на оконечности полуострова Хайленд-Парк, над слиянием рек Миссисипи и Миннесота.

Ограничения по высоте зданий являются предметом горячих споров в этом районе, который включает в себя многочисленные многоквартирные дома и многоквартирные дома, а также оживленную пристань для яхт.

В некотором смысле новые правила допускают немного большую снисходительность — ограничение высоты 48 футов по сравнению с нынешними 40 футами. (Первоначальное предложение DNR об ограничении высоты в 65 футов в этом районе вызвало яростное сопротивление общественности в начале этого года.)

Но с другой стороны, новые правила усложняют жизнь разработчикам. Наличие фактического правила, внесенного в государственный реестр, а не просто исполнительного распоряжения, которое многие считали трудным для исполнения, делает ограничение роста намного более сложным для оспаривания.

И хотя может пройти несколько лет, прежде чем правила вступят в силу, защитники рек надеются, что застройщики пока будут колебаться с предложениями проектов, нарушающих их.

«Раньше, если DNR хотело бросить кому-то вызов, было не более чем отправить письмо, чтобы следовать правилам», — сказала Ирэн Джонс, директор программы «Друзья реки Миссисипи» по речным коридорам. «Раньше это было неясно и нечетко, потому что это был указ. Теперь, когда это правила штата, есть немного больше прецедентов, что если вы не будете следовать правилам, вас могут оспорить».

Возьмем, к примеру, предложение в 2015 году о шестиэтажной квартире на берегу реки Миссисипи, недалеко от Шепард-роуд, в районе, где городское постановление ограничивает высоту 40 футов. В прошлом году члены городского совета предложили компромисс по плану, позволив ограничить высоту 60 футов. Чтобы сделать это в соответствии с новыми правилами, необходимо провести исследование «визуального воздействия», чтобы определить, насколько застройка повлияет на вид с реки.

«Решение по-прежнему остается за городом, но ДНР может подать на город в суд, если сочтет свое решение вопиющим», — отметил Джонс. «Когда город составляет свой план, они должны определить виды, которые они хотят защитить. И в этом будут участвовать граждане».

Но есть несколько частей Сент-Пола, где ограничения по высоте значительно увеличиваются в соответствии с новыми правилами: участок земли на северном берегу Миссисипи, от полумили к югу от I-35E до центра города, будет иметь предел высоты здания 65 футов. И части этого участка — особенно участок земли длиной в милю вокруг I-35 — в настоящее время подпадают под правило 40 футов.

НЕДОСТАТКИ

Правила в отношении отступов береговой линии, однако, однозначно строже, особенно в речных парковых зонах.

В Сент-Поле большая часть территории вокруг слияния рек будет иметь 200-футовое отступление от Миссисипи — область, где ничего нельзя будет строить — что удвоит текущий предел. А на вершинах речных обрывов новые постройки запрещены в пределах 100 футов от края обрыва, по сравнению с 40 футами по старому порядку.

Городские власти Сент-Пола больше всего беспокоили часть закона, связанная с неудачами, особенно вокруг оживленной пристани для яхт Уотергейт, на южной оконечности Хайленд-парка. Должностные лица парков рассматривают пристань для яхт как место для размещения предложенного экологического учебного центра, который убьет 200-футовая неудача.

Таким образом, ДНР создала вокруг пристани особый район, сохранив неудачи в прежнем виде. Они также добавили район вокруг бывшего завода Ford, который теперь перепрофилирован и продается для развития, что позволяет увеличить высоту.

Новые правила могут повлиять на возможное строительство вокруг пристани Уотергейт на южной оконечности Хайленд-Парка. (Pioneer Press: Scott Takushi)

Хотя официальная позиция города в отношении правил еще не обнародована, некоторые с ней не согласны.

Мари Эллис, директор по связям с общественностью и юридический совет Торговой палаты района Сент-Пол, отметила, что в 2013 году Законодательное собрание штата пересмотрело свою директиву DNR.

«Они сказали им (ДНР), что нужно учитывать важность застройки и реконструкции вдоль реки. Я не думаю, что это было сделано», — сказал Эллис. «Наша главная проблема на данный момент связана с неспособностью ДНР понять или оценить затраты, которые понесут города или предприятия вдоль коридора».

В августе судья по административным делам Эрик Липман постановил, что ДНР имеет право принимать правила, и рекомендовал их. Но была большая оговорка.

Судья постановил, что ДНР не провела точную оценку затрат малых городов и предприятий по новым правилам на реку. Итак, судья «не одобрил» эту часть процесса.

И поскольку он этого не одобрял — хотя он и рекомендовал правила в целом — городам будет разрешено подавать заявки на временное освобождение от них. Затем правила прошли бы через Законодательное собрание.

DNR не согласилось с судьей и обратилось к губернатору Дейтона с ходатайством об отмене закона штата, лежащего в основе решения судьи, что Дейтон и сделал 19 декабря. измерены, Сент-Пол провел анализ и обнаружил, что на самом деле будет чистое сокращение несоответствующих структур.

Джефф Уивер, член городского совета Аноки, который был одним из самых ярых критиков переписывания речного коридора, заявил на этой неделе, что он еще не рассмотрел новые правила и еще не сформировал о них мнение.

ВНЕДРЕНИЕ НОВЫХ ПРАВИЛ

Следующей задачей DNR будет связаться с каждым из 28 правительственных органов, которые управляют землей в коридоре, и заставить их включить правила в свои планы рек. Это отличается от принятия таинств, которые будут следующим и последним шагом.

В то время как города могут писать свои проекты планов и ходатайствовать об отклонении некоторых правил, в конце концов последнее слово будет за ДНР, сказал Петрик.

«Если они хотят отступить от правил, они могут. Они должны предложить альтернативу, и есть критерии», — сказал Петрик. «На обновление правил может уйти до пяти лет. Только после этого любой владелец собственности или бизнеса увидит какое-либо влияние».

Руководство 10 – Строительство или расчистка земли у берега | Shore Stewards

В любом строительном проекте нужно учитывать множество вещей, и строительство вдоль береговой линии может быть особенно сложным. Независимо от того, расчищаете ли вы небольшой участок земли или строите причал, лестницу на пляж или дом своей мечты, вам нужно принять множество решений, соблюдать правила и учитывать вопросы безопасности.

В этом Руководстве:

Ссылки на Руководство 10

Разрешения и правоприменение магистерских программ Shoreline , Департамент экологии штата Вашингтон, http://www. ecy.wa.gov/Programs/sea/sma/st_guide/administration/index.html

Процесс получения разрешения на использование береговой линии

Закон об управлении береговой линией (SMA) был принят избирателями в 1972 году и распространяется на более чем 20 000 миль соленой воды, рек и береговых линий штата Вашингтон. Это включает в себя более 2600 миль береговой линии с морской водой. SMA стремится защитить и сохранить наши ресурсы береговой линии, обеспечить разумное использование береговой линии штата и сохранить право общественности на доступ к береговой линии. Местные органы власти несет ответственность за разработку магистерских программ Shoreline для реализации политики SMA на местном уровне.

Для большинства проектов вблизи береговой линии требуется «существенное разрешение на застройку». Определенные виды застройки освобождены от требований существенной застройки, условного использования и/или разрешений на отклонение, и при определенных обстоятельствах местные органы власти могут разрешать отклонения от положений генеральной программы береговой линии (SMP).

Существующие структуры могут быть «унаследованы» и не подлежат новым правилам, но новые изменения должны следовать SMP вашего округа. Ширина буфера варьируется в зависимости от крутизны и стабильности вашего склона, действия волн, потребностей в местах обитания рыб и диких животных, а также от того, как ваш район береговой линии был «обозначен» городом или округом в SMP. Обратитесь в местный отдел планирования, чтобы узнать, как далеко от кромки воды вы можете строить. Навесы, террасы и внутренние дворики могут требовать другого расстояния от береговой линии, чем дом.

После предварительной конференции или встречи, если она у вас есть, вы можете подать заявку, которая должна включать: подробный план участка, карту окрестностей, текст, описывающий место предполагаемого использования, предлагаемые и существующие структуры, инженерные коммуникации, заливку, информация о естественной среде береговой линии, информация об обозначении местной береговой линии и местонахождение знака обычного прилива (OHWM). Также часто требуется контрольный список Закона о государственной экологической политике (SEPA). Когда требуется разрешение на береговую линию, местная юрисдикция обычно является ведущим агентством для SEPA, но не всегда. Ваш местный орган власти проведет техническую проверку вашего предложения и примет решение по вашей заявке на получение разрешения. Вы можете обжаловать решение о вашем разрешении на местном уровне, если в вашем правительстве есть процедура обжалования, а также на уровне штата в Совете по слушаниям Shorelines.

После принятия решения ваше заявление будет отправлено в Департамент экологии штата Вашингтон. Роль отдела экологии заключается в рассмотрении разрешений с акцентом на оказание помощи местным органам власти и обеспечение соблюдения Закона об управлении береговой линией. Экология одобрит, одобрит с условиями или откажет в каждом разрешении на условное использование и отклонениях. Экология не имеет прямого права утверждения более распространенных разрешений; однако, если они будут признаны несовместимыми с местными законами и планами в отношении береговой линии, экология может подать апелляцию в Совет по слушаниям в отношении береговых линий. Каждый округ также работает с Департаментом экологии для координации действий с Государственным департаментом рыболовства и дикой природы, Департаментом природных ресурсов и Инженерным корпусом армии США. Департамент природных ресурсов является участником, в котором участвуют государственные приливные и русловые угодья.

При подаче заявления на получение разрешения на выполнение работ вдоль береговой линии вам также может потребоваться пройти процедуру утверждения гидротехнического проекта (HPA) Департамента рыболовства и дикой природы штата Вашингтон, которая предназначена для защиты рыбы. Биологи среды обитания WDFW готовы помочь людям и группам подать заявку на HPA и убедиться, что их проекты соответствуют государственным стандартам сохранения водной флоры и фауны.

Любая строительная деятельность ниже обычной линии прилива требует разрешения HPA, даже если деятельность ведется вне воды во время ее осуществления. Если вы живете у пресноводного озера или ручья, см. дополнительную информацию в Руководстве 6.

НИЖЕ ПРИВЕДЕНЫ ПРИМЕРЫ ОСНОВНЫХ ВИДОВ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ДЛЯ КОТОРЫХ ТРЕБУЕТСЯ РАЗРЕШЕНИЕ HPA ДЛЯ РАБОТЫ С СОЛЕНОЙ ИЛИ ПРЕСНОЙ ВОДОЙ:

Пресная вода

• Берегоукрепление
• Строительство доков, пирсов и поплавков
• Забивка или удаление свай
• Сооружения перехода через воду (мосты и водопропускные трубы)
• Изменение канала или перенастройка
• Переход трубопровода (трубопровода)
• Выемка грунта или удаление гравия
• Водосточные сооружения
• Строительство пруда
• Водозаборы
• Разведка полезных ископаемых
• Удаление водных растений
• Озерные переборки
• Лодочные подъемники, рампы и катера
• Удаление бревна, завала или мусора

Морская вода

• Размещение заливки
• Неодносемейные переборки или берегоукрепление
• Односемейные переборки
• Лодочные аппарели и катера
• Пирсы, сваи, доки, поплавки, плоты, аппарели, эллинги, сухие доки и плавучие дома
• Размещение инженерных сетей
• Дноуглубительные работы
• Марины
• Удаление водных растений
• Якорные буи
• Искусственные рифы

Работа с вашим подрядчиком и отделом планирования

Если вы планируете какую-либо расчистку или застройку вблизи береговой линии, проконсультируйтесь с отделом строительства вашего города или округа, чтобы узнать, каковы их требования в отношении отступов, буферов, расчистки и планировки. Большинство городов и округов требуют, чтобы вы сохраняли естественную растительность вдоль береговой линии. Также могут быть дополнительные ограничения, наложенные вашей ассоциацией домовладельцев, если вы принадлежите к ней.

Независимо от того, нанимаете ли вы генерального подрядчика или выступаете в качестве собственного генерального подрядчика и нанимаете субподрядчиков, вам необходимо получить соответствующие разрешения. Важно убедиться, что ваш подрядчик имеет опыт прохождения всех этапов процесса получения разрешений на береговую линию, и что вы проверили рекомендации. Если вы выступаете в качестве собственного генерального подрядчика, вы можете нанять консультанта, который проведет вас через процесс получения разрешения. Обратитесь в местный отдел планирования, чтобы узнать, предлагают ли они конференцию перед подачей заявки, где вы можете встретиться с персоналом и обсудить свое предложение по развитию, прежде чем подавать официальную заявку. Большинство городов и округов в районе Пьюджет-Саунд предлагают это, что может быть бесплатным или может потребовать плату.