Строительство нового дома рядом со старым с последующим сносом старого: Юрист рассказал, как по новым правилам узаконить дом, появившийся на участке вместо старой избушки – Квадратный метр
Строительство нового дома в условиях существующего фундамента.
Далеко не всегда участок, который мы выбираем для строительства будущего дома, представляет собой живописную зеленую поляну на берегу озера недалеко от леса. Так выглядят участки в рекламе и купленные на аукционе. Но в сегодняшней непростой экономической ситуации будущие застройщики все чаще приобретают участки на вторичном рынке. А по закону такие сделки разрешены только при наличии уже построенного законсервированного строения или хотя бы ветхого деревенского дома.
Как правило, такие участки расположены в сельской местности и, скорее всего, по определению не могут быть абсолютно пустыми, но при этом могут иметь весьма привлекательную цену в сравнения с аукционами. Во-первых, на этих участка могут быть расположены деревянные ветхие строения, которые малопригодны для жилья.
Если вы приобрели участок со старым деревенским домом, волноваться не стоит: здесь все просто, и при наличии достаточного свободного времени вы можете сами заняться оформлением документов на проведение экспертизы его непригодности для жилья с последующим сносом.
Но если у вас есть сомнения, то в хорошей проектной компании всегда найдется специалист по согласованию проекта дома и получению необходимой разрешительной документации, который даст вам необходимую консультацию. В рамках этих консультаций вы выясните, как правильно произвести снос ветхих строений именно в вашем конкретном случае. Таким образом, приобретая полный строительный проект дома с инженерными сетями, подготовительный этап на этом для будущего застройщика не заканчивается, затягивая в целую цепочку согласований. Грамотные специалисты окажут необходимое сопровождение.
На практике встречается и другой вариант, когда на участке уже снесены все строения. И если хозяева задумались о продаже участка по каким-то своим соображениям, то они зачастую выбирают самый простой эскизный проект, состоящий, как правило, из 6-8 листов необходимых для получения паспорта застройщика с целью провести консервацию фундамента и выставить участок на продажу. В этом варианте цена будет немного дороже.
Здесь возникают следующие сложности – отсутствие нормальной планировки (в виду скудности строительного проекта на дом), минимальные размеры и, самое главное, наличие уже построенного фундамента на участке. Что с этим делать?
Давайте разберем все по очереди. По завершению сделки по покупке земельного участка вы имеете свидетельство на право собственности на него, паспорт застройщика от предыдущих владельцев и акт о проведенной консервации. Теперь самое время измерить фактические размеры фундамента и расстояния от фундамента до границ участка. Имея эту информацию, можно смело обращаться в проектное бюро, специалисты которого помогут Вам выбрать подходящие проекты домов с учетом уже существующего фундамента. Причем сносить его и вовсе не придется, да и зачем, ведь вы за него уже заплатили! Существующий фундамент всегда можно доработать под нужды вашего нового дома, и избежать ненужных работ и затрат на них (демонтаж, вывоз строительного мусора, планирование грунтов). Старый фундамент будет служить вам верой и правдой, при этом вы получите проект дома и планировку, которая придется вам по душе.
Мы дадим несколько рекомендаций, которыми вы сможете воспользоваться до обращения к специалистам и беседы с ними, что позволит сделать вам более объективные выводы.
Первым делом мы смотрим на то сооружение в виде фундамента, которое нам досталось как неизбежное приложение к земельному участку:
– нужно проверить и снять точные геометрические размеры, такие как длина, ширина, высота от существующих грунтов, диагонали, толщина стены, при наличии внутренней стены тоже нанести на эскиз размеры.
– крайне полезно будет узнать максимум информации у бывших владельцев земельного участка о том, как строился фундамент (какой марки бетон, сколько кубов было залито, какой и сколько использовано арматуры. Возможно бывшие владельцы смогут нарисовать схематичное расположения каркаса, и рассказать о том, как он был связан рабочими, какова глубина залегания фундамента, состав почвы на этой глубине, выполнялось или нет песчаная подушка).
– произвести визуальный осмотр на предмет наличия крупных или сквозных трещин.
– по возможности постараться сориентироваться с высотой фундамента относительно ближайшей дороги.
– сориентировать фундамент к границам земельного участка и подъездной дороги.
Собрав максимум информации, вы сможете самостоятельно определиться в целесообразности сохранения данного фундамента для последующего строительства своего загородного дома. Дальнейшие способы применения вашего фундамента в большей части зависят от выборного вами нового проекта дома, который вас устроит по всем параметрам.
Без сомнения, существующий фундамент можно полностью или частично использовать в комплексе нового фундамента по ваш новый загородный дом. Всегда есть возможность произвести укрупнение существующего фундамента путем его достраивания, как в длину так и в ширину, возможно и добрать необходимую высоту, если она изначально была занижена по отношению к минимально допустимым нормам организации цокольной части. Если есть необходимость только в частичном использовании существующего фундамента, неиспользованную часть при основном фундаменте можно применить для организации открытой террасы или парадного крыльца.
При выполнении этого минимального комплекса рекомендаций и с помощью грамотных специалистов, у вас появляются хорошие шансы на значительную экономию денежных средств, при этом вы получаете отправную точку в виде фундамента и новой планировки для своего уютного загородного коттеджа.
Строительство (или снос) по соседству – Управление рисками соседнего строительства
Города регулярно и органично перестраиваются и изобретают себя заново. Старые постройки устаревают по разным причинам, а на смену им приходят новые постройки. Многие четырех- или пятиэтажные многоквартирные дома были снесены, чтобы освободить место для новой блестящей стеклянной многоквартирной башни, и чаще всего, когда здание сносят, чтобы построить на его месте что-то новое, рядом есть по крайней мере одно здание. на снос и новое строительство. А если ты и есть это здание? Какое влияние демонстрация и последующее строительство могут оказать на вашу собственность, и что вы можете сделать, чтобы свести к минимуму сбои и возможный ущерб?
Возможные последствия строительства по соседству
Крупное строительство может вызвать или усугубить множество потенциальных проблем для соседних объектов.
Основными областями, вызывающими озабоченность, являются вибрация, растрескивание, движение и новые или изменяющиеся схемы нагрузки. Соседний объект может не иметь ни одной из этих проблем, либо одной, некоторых или всех сразу.
«Ущерб может проявляться во многих формах, — говорит Джулия Алимонти, старший архитектор CTLGroup, международной проектной и архитектурной фирмы с офисами в Нью-Йорке, — включая растрескивание или осадку фундамента, движение и растрескивание фасада здания. Внутренняя отделка, такая как гипсокартон и штукатурка, также может треснуть. Общие типы повреждений могут включать переносимые по воздуху обломки или волны избыточного давления. Вибрации грунта могут «сотрясать» соседние конструкции и, если они достаточно сильные, могут привести к повреждению и оседанию грунта».
Есть некоторые меры предосторожности, которые можно предпринять, чтобы следить за этими потенциальными проблемами и предотвращать их, прежде чем они станут серьезными. Мониторинг в полевых условиях позволяет оценивать колебания грунта и конструкции, измеряя их продолжительное воздействие во время строительства.
Обследование перед строительством для каталогизации любых существующих трещин с последующим тщательным динамическим мониторингом реакции этих трещин на строительство может предотвратить ухудшение проблемы с трещинами. В течение этого периода также можно отслеживать потенциальное перемещение, осадку и вращение надземных или подконструкционных элементов, а также изменять или останавливать работы для исправления любых связанных изменений. Наконец, что, безусловно, не менее важно, соседние строительные работы могут влиять на размер и распределение нагрузок на соседнее сооружение. Если существующее здание позволяет строителям по соседству использовать свою крышу, например, в качестве плацдарма, эта конструкция крыши должна быть заранее тщательно оценена инженерами, чтобы убедиться, что дополнительный вес материалов, оборудования и т. д. не представляет риска. к зданию или его обитателям.
Опережение проблемы
«Снижение рисков касается практически всех строительных площадок в Нью-Йорке, — говорит Алимонти.
«Каждый раз, когда рядом со строительным проектом находится существующее здание — это могут быть старые, даже достопримечательности, или новые здания, независимо от возраста существующей собственности, — оба владельца должны предпринимать шаги, чтобы свести к минимуму влияние строительства на существующую недвижимость. структуры».
Алимонти продолжает: «Коммуникация имеет ключевое значение — должна быть коммуникация между всеми вовлеченными сторонами. Совет директоров и управляющий существующим зданием и владелец нового здания должны немедленно начать разговор, чтобы поделиться документами о земляных работах и проектировании. Инженеры существующего здания могут ознакомиться с планами и обсудить, какие дополнительные меры можно принять для контроля вибраций, обеспечения структурной поддержки и т. д.».
Когда строительство приносит вам лимоны…
Хотя никто не хочет жить рядом с капитальным строительством в течение длительного периода времени (а мы все знаем, сколько времени может потребоваться на завершение строительства), Алимонти предлагает посмотреть это не столько огромное препятствие, сколько возможность.
Снос и земляные работы на соседнем участке, скорее всего, обнажат части вашего здания, которые обычно недоступны или недоступны для просмотра. «Архитектор или инженер-строитель может провести оценку существующего состояния вашего здания, пока открыты фундамент и внешние стены», — говорит он. «Оценка должна включать все стороны здания. Должны быть визуальные оценки, обход здания и лестничных клеток, обследование существующих условий, а любые недостатки должны быть своевременно устранены. Определите все потенциальные опасности и существующие условия».
Alimonti также предлагает провести обследование, чтобы определить, есть ли какие-либо потенциальные проблемы с грунтовыми водами, о которых ваше здание могло не знать, и принять меры для смягчения этих проблем сейчас. Манхэттен известен своими подземными ручьями и ручьями, которые на протяжении столетий перекрывались и отводились по мере того, как город рос и развивался. Одна из таких неизвестных водных опасностей может находиться под вашей.
Кроме того, Альмонти советует: «Проактивный подход всегда лучше всего подходит для положительного результата. Шаги, которые необходимо предпринять, должны включать определение объема и графика работ, которые необходимо выполнить, а также предварительное информирование жильцов [о проекте], поскольку они, как правило, больше беспокоятся, когда шум или вибрация от соседней работы становятся неожиданностью. , вместо того, чтобы их предупреждали об этом».
В конечном счете, срыв строительства рядом с вашим зданием может оказаться лучом надежды на грозовую тучу. Используйте эту возможность. Коммуникация — это ключ, смягчение — цель. В конце концов, добрососедство окупится.
26 CFR § 1.165-3 – Снос зданий. | Электронный свод федеральных правил (e-CFR) | Закон США
§ 1.165-3 Снос зданий.
(a) Намерение снести сформировалось во время покупки.
(1) За исключением случаев, предусмотренных в подпункте (2) настоящего параграфа, следующее правило применяется, когда в ходе торговли или бизнеса или в сделке, заключенной с целью получения прибыли, недвижимое имущество приобретается с намерением снести либо сразу, либо впоследствии здания, расположенные на них: никакие вычеты не допускаются в соответствии с разделом 165 (а) из-за сноса старых зданий, даже если любой первоначально запланированный снос впоследствии откладывается или прекращается.
Вся основа приобретенного таким образом имущества должна, несмотря на положения § 1.167(a)-5, относиться только к земле. Эта база должна быть увеличена на чистые затраты на снос или уменьшена на чистые доходы от сноса.
(2)
(i) Если имущество приобретается с намерением снести здания, а здания используются в торговле или бизнесе или удерживаются для получения дохода до их сноса, часть базовой имущество может быть отнесено к таким зданиям и амортизировано в течение периода, в течение которого они используются или находятся во владении. Тот факт, что налогоплательщик намеревается снести здания, должен быть принят во внимание при распределении базы между землей и зданиями в соответствии с § 1.167(a)-5. В любом случае часть покупной цены, которая может быть отнесена на здания, не должна превышать текущую стоимость права на получение арендной платы за здания в течение периода их предполагаемого использования. Текущая стоимость такого права определяется в момент, когда здания впервые используются в торговле или бизнесе или впервые используются для получения дохода.
(ii) Любая часть покупной цены, относящаяся к зданиям в соответствии с настоящим подпунктом, не должна включаться в базу земли, рассчитанную в соответствии с подпунктом (1) настоящего параграфа, и любую часть базы зданий, которые не были восстановлены за счет амортизации или иным образом во время сноса зданий, допускается в качестве вычета в соответствии с разделом 165.
(iii) Применение данного подпункта можно проиллюстрировать следующим примером:
Пример.
В январе 1958 г. А. купил землю и здание за 60 000 долларов с намерением снести здание. В апреле следующего года А заключает, что он не сможет начать строительство предложенного нового здания в течение периода, превышающего 3 года. Соответственно, 1 июня 1958 года он арендовал здание сроком на 3 года при годовой арендной плате 1200 долларов. А намеревается снести здание по истечении срока аренды. А может выделить часть собственности в размере 60 000 долларов США на здание, которое будет амортизироваться в течение 3-летнего периода. Эта часть равна текущей стоимости права на получение 3600 долларов (3 умножить на 1200 долларов). Предполагая, что текущая стоимость этого права, определенная по состоянию на 1 июня 19 г.58, составляет 2850 долларов США, А может распределить эту сумму на здание и, если А подаст свою декларацию на основе налогового года, заканчивающегося 31 мая 1959 года, А может получить амортизационный вычет в отношении такого здания в размере 950 долларов США за такой налоговый год.
(3) Основа любого здания, приобретенного взамен старых зданий, не должна включать в себя какую-либо часть первоначально приобретенной собственности, даже если такая часть во время покупки была отнесена к зданиям, подлежащим сносу для в целях определения допустимой амортизации за период до сноса.
(b) Намерение снести возникло после момента приобретения.
(1) За исключением случаев, предусмотренных в подпункте (2) настоящего параграфа, убытки, понесенные в торговле или бизнесе, или в сделке, заключенной с целью получения прибыли и возникающие в результате сноса старых зданий, разрешаются в качестве вычета в соответствии со статьей 165.
(a) если снос происходит в результате плана, составленного после приобретения снесенных зданий. Сумма убытка должна быть скорректирована на основе снесенных зданий, увеличенной на чистую стоимость сноса или уменьшенной на чистую выручку от сноса. См. параграф (c) § 1.165-1, касающийся суммы, подлежащей вычету в соответствии с разделом 165. Основа любого здания, приобретенного взамен старых зданий, не должна включать какую-либо часть основы снесенного имущества.
(2) Если арендодатель или арендатор недвижимого имущества сносит расположенные на нем постройки на основании договора аренды или договора, в результате которого был заключен договор аренды, по которому либо арендодатель требовал, либо арендатор требовал или разрешал снос таких строений, арендодателю не разрешается вычитать в соответствии с разделом 165 (а) в связи с сносом старых зданий. Однако скорректированная стоимость снесенных зданий, увеличенная на чистую стоимость сноса или уменьшенная на чистую выручку от сноса, считается частью стоимости аренды, подлежащей амортизации в течение оставшегося срока.
(c) Доказательство намерения.
(1) Было ли приобретено недвижимое имущество с намерением снести находящиеся на нем строения или снос строений происходит в результате плана, составленного после их приобретения, является вопросом факта, и ответ зависит от изучение всех окружающих фактов и обстоятельств. Ответ на вопрос зависит не только от заявлений налогоплательщика в момент приобретения им имущества или сноса зданий, но такие заявления, если они будут сделаны, будут уместны и будут учтены. Некоторые другие относящиеся к делу факты и обстоятельства, существующие в некоторых случаях, и выводы, которые могут быть разумно сделаны из них, описаны в подпунктах (2) и (3) настоящего пункта. На вопрос о намерениях налогоплательщика нельзя ответить каким-либо выводом, сделанным из какого-либо одного факта или обстоятельства, но на него можно ответить только путем рассмотрения всех соответствующих фактов и обстоятельств и разумных выводов, которые можно сделать из них.
(2) О намерении снести во время приобретения может свидетельствовать:
i) небольшая задержка между датой приобретения и датой сноса;
(ii) Доказательства непомерно высоких затрат на реконструкцию, определенные на момент приобретения;
(iii) Наличие на момент приобретения муниципальных правил, запрещающих дальнейшее использование зданий в коммерческих целях;
(iv) непригодность зданий для торговли или бизнеса налогоплательщика на момент приобретения; или
(v) Неспособность на момент приобретения получать разумный доход от зданий.