Хрущевка или новостройка что лучше: Хрущевки против новостроек: кто кого? — Рынок жилья
Каких домов стоит избегать на вторичном рынке
- Главная
- Статьи
- Каких домов стоит избегать на вторичном рынке
«Купи, въезжай и живи» – так заманивают покупателей продавцы квартир в обветшалых хрущевках. В то же время покупатели слышат заявления о том, что срок эксплуатации хрущевок уже подходит к концу и они вот-вот развалятся. Подобные разговоры ведутся и вокруг сталинок, панельных домов… На самом деле всё не так однозначно. Если вас, например, интересует покупка >квартиры рядом с метро, нужно обращать внимание не только на расположение дома, но и на его состояние независимо от года постройки.
Возраст и состояние дома гораздо важнее технологии строительства
Максимальный срок эксплуатации бетонных и кирпичных зданий с бетонными перекрытиями обычно превышает 100 лет. Это же касается домов, именуемых сталинскими. Так что большинство из домов на вторичном рынке при условии добросовестного строительства и нормальной эксплуатации могут обеспечивать условия для нормальной жизни ещё лет 30-60.
Далеко не все хрущевки и более современные кирпичные и панельные дома строились на совесть. Некачественные стройматериалы и несоблюдение технологии были обычным явлением. Самый очевидный признак – кривые стены, не вписывающиеся ни в какие строительные нормы. Кирпичи, вываливающиеся из кладки, и цемент, больше похожий на слежавшийся песок, тоже не являются чем-то экстраординарным.
Не хотите выравнивать и утеплять кривые стены — можно купить квартиру в >Новом Тушино от застройщика
На подобные нюансы нужно обращать внимание при покупке и вторичной, и первичной недвижимости. Но если все эти проблемы спрятаны под красивым ремонтом, «докопаться» до них сложно. А вот если вы решили, например, > купить однокомнатную квартиру от застройщика, у вас будет возможность взглянуть на голые стены и оценить качество работы строителей.
Ремонты и коммуникации
В жилых домах периодически (раз в несколько десятков лет) должны проводиться капитальные ремонты.
Поэтому, если вы собираетесь купить квартиру в доме, которому уже, например, 40 лет, поинтересуйтесь, когда в нём проводился капремонт. Если он не проводился вообще и не планируется в ближайшее время – стоит поискать другие варианты.
Даже если в вашей квартире будет всё сделано идеально, изношенные коммуникации и протекающая крыша не дадут вам наслаждаться комфортом. Кстати, коммуникации не столь долговечны, как кирпичные или бетонные стены.
Те,кто решил купить >квартиры в Кунцево, оценили преимущества современного паркинга от застройщика
Срок эксплуатации труб водопровода и отопления зависит от используемого материала и обычно не превышает 30 лет. Не вечна и электропроводка. В зависимости от материала – меди или алюминия, она должна быть заменена через 40 или 20 лет соответственно.
Проблемы могут быть не видны, но рано или поздно дадут о себе знать. Протекающий стояк может вас не беспокоить, если вода стекает прямо в подвал. Но дело в том, что сырость будет постепенно разрушать фундамент, приводить к неправильной усадке и трещинам в стенах.
Процесс это медленный и незаметный, но он может привести к очень неприятным и трудноустранимым последствиям. Кстати, вы, наверное, обращали внимание на то, что сырость в подвалах старых домов – не такое уж и редкое явление.
При выборе квартиры на вторичном рынке нужно интересоваться состоянием не только приобретаемой квартиры, но и всего дома, в том числе его коммуникаций.
Обращаем внимание на слабые места
Что же касается панельных домов, их слабым местом являются многочисленные швы. За ними скрываются места соединений панелей. И если в цивилизованных странах закладные элементы принято изготавливать из нержавеющей стали, то у нас их просто окрашивают антикоррозийной краской. В сочетании с плохим качеством заделки швов и отсутствием должного ухода за ними, это может привести к уменьшению срока эксплуатации домов. Поэтому при покупке квартиры в панельном доме следует обратить особое внимание на состояние швов между панелями.
Вы можете >купить квартиру в Одинцово в монолитном доме от ФСК «Лидер», который спокойно простоит 150 лет
Одна из причин долговечности домов, возведенных по монолитной технологии – отсутствие соединений в их силовой конструкции.
Навесные фасады и утепление не только способствуют комфорту, но и защищают дом от воздействия окружающей среды. Утеплитель и бетонные стены такого дома всегда остаются сухими и не промерзают. А вот определить качество постройки такого дома бывает довольно сложно, поэтому тут лучше ориентироваться на репутацию застройщика.
Вторичка или новостройка? Кому какая квартира подойдет | Личные деньги | Деньги
Елена Трегубова
Примерное время чтения: 5 минут
931
Shutterstock.com
Квартиры бывают двух видов — в новостройках и на вторичном рынке. Это только на первый взгляд кажется, что выбрать жилье из этих двух вариантов просто. На самом деле у готовых квартир и новостроек есть плюсы и минусы. Рассказываем, кому какое жилье подойдет.
Заезжай и живи
Начнем со вторички.
Она, как правило, подходит, когда остро стоит вопрос переезда, нет возможности ждать год-полтора окончания строительства и нет возможности делать ремонт. В общем, как любят писать в объявлениях: «Заезжай и живи».
«Если покупаете квартиру в доме, который уже давно заселен, вы сразу узнаете соседей и управляющую компанию, увидите чистоту подъезда, оцените расходы на “коммуналку”. В новостройке вы покупаете кота в мешке. У нас была практика, когда клиенты покупали жилье бизнес-класса в новостройке, и потом жильцы не смогли договориться между собой по затратам на управление общим имуществом и выбору управляющей компании. В результате подъезд в плохом состоянии и дом явно не дотягивает до бизнес-класса», — делится управляющий партнер юридической компании, член общественной организации «Деловая Россия» Василий Неделько.
Еще один аргумент в пользу вторички — возможность быстро зарегистрироваться. Это очень актуально для семей с детьми дошкольного и школьного возраста, когда ваша семья должна иметь прописку, подчеркивает исполнительный директор строительной компании Александр Козлов.
При выборе жилья для сдачи лучше ориентироваться на наибольший разрыв цены приобретения и цены последующей сдачи квартиры — другими словами, подешевле купить и подороже сдать. Здесь, по словам эксперта по московской недвижимости Олега Дедкова, вторичное жилье более интересно — можно найти недооцененные объекты. Плюс в этом сегменте серьезным подспорьем для инвестора могут стать банкротные торги.
В свою очередь, ведущий эксперт сервиса по продаже недвижимости Марина Лашкевич добавляет, что на вторичном рынке есть и свои подводные камни, в основном они связаны с историей квартиры. «Необходимо исключать проблемы с наследством, проверять продавца, да и сам объект. Особенно это касается старого фонда и недорогих панельных домов и хрущевок, где не было капитального ремонта», — подсказывает она.
Кому подойдут новостройки
В отличие от квартир на вторичном рынке с историей квартир на первичном все просто — жилье в новостройке покупается напрямую у застройщика.
В новых домах новые коммуникации и обычно более функциональные планировки. Плюс ко всему на новостройки распространяется программа льготной ипотеки — жилье на первичном рынке однозначно подойдет тем покупателям, у которых большая сумма заемных денег для покупки недвижимости.
«Первичный рынок привлекает невысокими ипотечными ставками и даже размером потенциальной выгоды — новостройки до сих пор растут в цене и являются способом как сохранения капитала, так и его приумножения, сейчас рост стоимости жилья на первичном рынке в среднем составляет 15% годовых», — рассказывает Козлов.
«Если выделять по группам, для инвестиционных целей с минимальными затратами времени и с возможностью кратно прирастить вложенный капитал идеальным решением будет первичный рынок», — соглашается финансовый консультант Татьяна Волкова.
Также квартира в новостройке подойдет тем, кто не хочет жить в чужом ремонте, кому важно, чтобы были чистые стены.
Но нужно быть готовым к тому, что качество строительства новых домов нередко оставляет желать лучшего, предупреждает Лашкевич.
Перевод части норм из обязательных в разряд рекомендательных эту ситуацию только усугубил. «Во-вторых, покупать квартиры на первичном рынке стоит только у проверенных девелоперов, и даже в этом случае есть риск банкротства и недостроя», — советует она.
Выбирать недвижимость необходимо исходя из своих потребностей и возможностей на ближайшие два-три года, рекомендует Козлов. Следует рассчитать сопутствующие затраты — переплаты по кредиту, стоимость страховки, затраты на оценку и помощь риелтора, стоимость ремонта, потенциальный рост стоимости квартиры через несколько лет и даже стоимость сдачи в аренду.
покупка жильявторичкановостройка
Следующий материал
Новости СМИ2
советских зданий рушатся даже без землетрясений
КОГДА городские архитекторы в середине 1970-х проектировали 25-этажную гостиницу в столице советского Казахстана, по местной легенде, сейсмологическая карта города показала линию разлома, проходящую через центр предполагаемого здания.
Не желая испытывать неудобства из-за такого препятствия, градостроители нарисовали новую карту, где линия разлома аккуратно перенесена на несколько километров.
Сегодня архитекторы, боясь судебных исков, стараются сделать так, чтобы здания выдержали испытание временем. Но бесчисленные ветхие здания в бывшем Советском Союзе по-прежнему представляют угрозу для тех, кто в них живет или работает.
Город Нефтегорск на Сахалине, разрушенный землетрясением в воскресенье, унесшим жизни не менее 620 человек и пропавшим без вести 2000 человек, состоял из 17 таких хрущоб, слово происходит от имени бывшего лидера Никиты Хрущева и трущобы, что означает трущобы. Они рухнули, как карточный домик во время землетрясения.
Прокуратура острова Сахалин в настоящее время возбуждает уголовное дело, чтобы выяснить, не способствовали ли некачественные строительные работы огромному ущербу в результате воскресного землетрясения.
Только сейчас города на территории бывшего Советского Союза учатся справляться с наследием массовой советской архитектуры — уродливыми, нефункциональными зданиями, особенно многоквартирными домами, которые были построены в основном во время жилищного бума в эпоху Хрущева в 1950-х и начале 1960-х годов.
В некоторых районах они заметно разрушаются — без землетрясения, которое могло бы ускорить этот процесс.
«Основная концепция 1950-х годов заключалась в том, чтобы вывести людей из коммуналок и подвалов, построив серию дешевых пятиэтажных жилых домов без металлических или бетонных каркасов», — говорит архитектор Юрий Александров из института. истории и теории архитектуры.
«Вскоре в каждом городе Советского Союза появились районы, застроенные одинаковыми зданиями, без учета различных климатических условий» 9.0003
От прибалтийского анклава Калининграда до дальневосточного полуострова Камчатка хрущобы являются нормой во многих городах, хотя более совершенные девятиэтажные и 17-этажные монстры также усеивают ландшафт.
Ряды сборных плит с их рушащимися подъездами и шаткими балконами в худших случаях кажутся так, как будто они могут рухнуть в любую минуту.
Внутри кухни такие же маленькие, как кладовки — отчасти потому, что коммунистическая идеология предполагала, что все женщины должны работать вне дома и проводить на кухне как можно меньше времени.
Поскольку в большинстве бывших советских республик денег на восстановление не хватает, разрушенный Нефтегорск восстанавливать не будут.
Но в Москве, где дома XVIII века зачастую находятся в лучшем состоянии, чем те, что были построены 40 лет назад, городские власти выделили средства на капитальный ремонт.
«Реконструкция домов хрущевской постройки, в основном пятиэтажек, является нашим приоритетом», — говорит Леонид Бибин, курирующий реновацию старых домов в Москве.
Новые дома будут конструктивно более надежными, чем их предшественники, говорит Нина Китаева из городского управления строительства. Но это будут не «элитные» квартиры, предупреждает она.
»Это муниципальное жилье. Если человек хочет жить лучше, он должен больше зарабатывать», — добавляет она.
Ежегодно в российской столице строится 3 млн квадратных метров муниципального жилья против 5 млн несколько лет назад, говорит г-жа Китаева. В результате граждане, вставшие в очередь на получение жилья в 1988 только сейчас получают квартиры.
Хорошей новостью является то, что строительные материалы в наши дни легко доступны по цене. В прошлом рабочие использовали сомнительные материалы — например, часто разбавляя дефицитный бетон песком — в спешке, чтобы закончить строительство в срок.
«Сегодня мы смотрим на проекты более серьезно, — говорит Анатолий Ворнонин, возглавляющий Мосэкспертизу, агентство, которое контролирует все строительство в городе. «Мы используем чертежи и нанимаем людей с реальным опытом, мы знаем, где в Москве опасные места, и используем карты, которые предсказывают эрозию земли» 9.0003
Как американские пригороды порождали неравенство в 1970-е годы
Вокруг идеи о том, что Америка является «обществом собственности», существует множество мифов, и важной частью поддержания этого мифа является политика, касающаяся запроса на строительство государственного жилья. чтобы уменьшить скученность как коммунистический заговор, но считает, что федеральное правительство смазывает продажу домов на одну семью как действующую силу свободного рынка.
Это было хорошее время для строительства дома. Помимо всплеска спроса, федеральное правительство согласилось с утверждением индустрии недвижимости о том, что программы страхования ссуд, разработанные Федеральной жилищной администрацией (FHA) во время Великой депрессии, должны и впредь оказывать щедрую поддержку рынку частного жилья, позволяя гораздо больше людей, чтобы претендовать на ипотечные кредиты и создание еще более обширного рынка для домов на одну семью.
По мере того, как на окраинах каждого города возникали пригороды с низкой плотностью населения, недорогие дома с большим пространством и удобствами для существ стали своеобразным символом прогресса и доказательством того, что американский путь побеждает. По сравнению с остальным миром американские дома были большими и наполненными современной мебелью, новейшей бытовой техникой и целым рядом упакованных продуктов питания и потребительских товаров, таких как замороженные хлопья, печенье Oreo, гавайский пунш, Tupperware, Minute Rice, телевизионные обеды, Play- До, фрисби и куклы Барби.
Если предположить, что эти семьи были белыми. Вокруг кварталов была невидимая стена, воздвигнутая в форме дегуманизирующих расовых соглашений, в которых запрет на небелых владельцев был просто обычным правилом, перечисленным рядом с типичными требованиями ассоциации домовладельцев, такими как поддержание внешнего вида вашего двора и не размещение рекламных щитов на крыше. Вдобавок к этому были правила красной черты, запрещающие даже состоятельным семьям брать кредиты на покупку домов в черных или интегрированных районах.
Послевоенные пригороды не создали сегрегацию, но расширили ее, индустриализировали и превратили районы в санкционированный правительством апартеид: ипотечные гарантии, которые федеральное правительство предоставило банкам и ипотечным брокерам, основывались на кварталах, где жили только белые; вы не могли получить ссуду, обеспеченную FHA, в районах смешанного происхождения.
И все же жилая недвижимость еще не была хорошим вложением денег. В тот период цены на жилье никогда не росли достаточно быстро, чтобы опережать фондовый рынок, и американцы по-прежнему рассматривали дома в первую очередь как место для жизни. Они, конечно, не ожидали, что потеряют денег на доме, но в той мере, в какой они думали о деньгах, которые они получат, когда продадут его, они видели в этом накопленные деньги, а не приумноженные.
Ситуация начала меняться в начале 1970-х, когда стоимость домов, как и стоимость всего остального, подскочила. Это было разрушительно для молодых пар, стремящихся сохранить то, что осталось от их подорванной инфляцией зарплаты, для первоначального взноса за свой первый дом.
Однако для тех, кто уже владел домом, снижающаяся покупательная способность их собственной зарплаты компенсировалась тем фактом, что теперь они владели активом, который работал как горячие акции. Это добавило мощную финансовую мотивацию к умножающемуся списку причин для противодействия соседней застройке. Домовладение не только внезапно стало очень прибыльным, но и послужило финансовой защитой от роста цен в других местах, потому что у большинства домовладельцев есть ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, ежемесячные платежи по которым никогда не меняются. Кроме того, в отличие от арендаторов, они могут вычитать проценты по ипотеке и налоги на имущество из федерального налогового счета.
К концу десятилетия, когда недвижимость стала охватывать гораздо большую долю богатства американских домохозяйств, пригородные города стали все более смело принимать моратории на рост, чтобы замедлить темпы новой застройки, и постановления о зонировании больших участков, чтобы гарантировать, что кто угодно покупка небольшого количества строящегося жилья будет обеспечена деньгами.
В статье 1977 года о контроле за ростом Роберт Элликсон, в то время профессор права в Университете Южной Калифорнии, описал домовладельцев пригородов как «картель, извлекающий прибыль».
Уильям Фишель называл их «домоседами». Фишель был экономистом, который провел 1970-е и 1980-е годы, разрабатывая теорию поведения в пригороде, которую он в конце концов назвал «гипотезой домовладельца». Теория звучала так: дома — это инвестиция по принципу «все яйца в одной корзине». Вы не можете диверсифицировать их, как акции, и вы не можете застраховаться от падения стоимости. Люди могут вернуть свои деньги в случае, если их дом действительно разрушен: вы можете купить страховку от пожара, от наводнения и от землетрясения. Но одно ты не может купить страховку — это то, чего домовладельцы боятся больше всего, а именно страха, что их район пойдет к черту и они застрянут в доме, который никто не хочет покупать.
Так начался порочный круг, в котором чем больше росли цены на жилье, чем дальше людям приходилось тянуться, чтобы купить дом, тем более мотивированными становились новые домовладельцы защищать свои инвестиции, чем больше росли цены на жилье, тем больше у людей растянуть и так далее.